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??導(dǎo)語

??政策利好+供應(yīng)放量+營銷加碼預(yù)期帶動9月成交回升

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??9月供應(yīng)低位回升，環(huán)比上漲13%，不過絕對量仍處低位震蕩，單月同比下降44%，累計同比降幅持續(xù)擴(kuò)大至17%。不同能級城市存在顯著的分化特征，一線穩(wěn)中有降，二三線漲多跌少，輪動復(fù)蘇。從供給結(jié)構(gòu)來看，剛需、改善各占半壁，成為供應(yīng)主流，主城區(qū)占比達(dá)56%。房企蓄力待發(fā)，供應(yīng)量質(zhì)雙增，積極備戰(zhàn)金九。預(yù)判9月，我們認(rèn)為，因8月基本已達(dá)到年內(nèi)低點(diǎn)，9月中央政策利好進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地階段，供給放量疊加主城剛需剛改產(chǎn)品占比提升，房企加強(qiáng)營銷力度助力去化，整體成交預(yù)期將止跌回升，金九成色可期。

??01 規(guī)模：9月28城供應(yīng)預(yù)期環(huán)增13%
一線持降、二三線漲多跌少

??據(jù)CRIC調(diào)研，9月28個重點(diǎn)城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積1085萬平方米，環(huán)比上升13%，同比下降44%，前三季度累計供應(yīng)面積將達(dá)到10406萬平方米，累計同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大至17%。三季度整體供應(yīng)穩(wěn)步回升，逐月遞增，9月絕對量與5月基本持平，尚不及3月和6月季度末供應(yīng)水平，總體仍處于低位震蕩行情。

??分能級來看，一線仍保持回落行情，同環(huán)比齊跌，跌幅分別達(dá)到52%和7%。其中上?？s量最為顯著，單月供應(yīng)量不足50萬平方米，創(chuàng)近半年來單月新低。北京因8月基數(shù)較低，供應(yīng)環(huán)比漲幅達(dá)45%，不過同比腰斬，絕對量仍不及2023年上半年月均。廣州受月末政策利好影響，房企推盤積極性穩(wěn)中有增，供應(yīng)量環(huán)比上升24%。深圳雖同環(huán)比保持降勢，不過仍是一線城市中唯一累計同比持增的城市，9月預(yù)期將會有12個樓盤上新，超5000套房源計劃入市。

??二線城市輪動復(fù)蘇，9月供應(yīng)環(huán)比預(yù)期上漲22%，同比仍跌38%，累計同比下降14%。從絕對量來看，成都單月供應(yīng)達(dá)112萬平方米，位列二線城市榜首。多數(shù)城市供應(yīng)提速：（1）重慶、昆明、福州等弱二線因上月基數(shù)較低緣故，本月供應(yīng)環(huán)比翻番；（2）成都、杭州、西安等短期市場熱度較高城市，房企蓄勢待發(fā)，推盤積極性穩(wěn)步回升，成都、西安9月供應(yīng)更是同環(huán)比齊增。（3）前期經(jīng)歷了深度調(diào)整的武漢、南京等供應(yīng)環(huán)比雖增，但漲幅相對有限，仍算是階段性低位。少數(shù)城市諸如天津、長春、蘇州、濟(jì)南等迎來了階段性調(diào)整期，單月供應(yīng)同環(huán)比齊跌。

??三四線整體供應(yīng)略顯疲軟，環(huán)比小幅微增6%，同比降幅高達(dá)67%。我們調(diào)研了長、珠三角部分重點(diǎn)城市諸如無錫、常州、徐州、漳州、泉州等，僅無錫、徐州單月供應(yīng)規(guī)模超過10萬平方米，泉州環(huán)比大增主要源于8月基數(shù)較低，余下城市多數(shù)環(huán)比微增，同比持降，這也使得三四線累計同比降幅擴(kuò)大至45%，在不同能級中居首。

??02 結(jié)構(gòu)：9月剛需、改善各占半壁
供應(yīng)重心重歸主城占比達(dá)56%

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為43%、46%和11%，呈現(xiàn)出以剛需、改善二分天下的現(xiàn)象。分城市來看，弱二三線城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比基本都在50%以上，以重慶、天津、鄭州、昆明、長春、泉州、無錫、徐州為典型代表，剛需客群仍是成交主力；值得關(guān)注的是上海、深圳本月也加強(qiáng)了剛需產(chǎn)品供應(yīng)，占比均在75%以上。南京、武漢經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，本月剛需產(chǎn)品供應(yīng)也占據(jù)了“半壁江山”。濟(jì)南剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在5成左右。而此前熱度較高城市諸如北京、杭州、成都等“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力。而少數(shù)城市諸如福州、常州供應(yīng)規(guī)模量較小且主要集中在高端產(chǎn)品，占比分別達(dá)到了55%和53%。而無錫則是剛需、高端“兩頭翹”，占比均在4成以上。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為56%、29%和14%，與上月略有不同，本月供應(yīng)量質(zhì)齊增，供應(yīng)重心逐步由遠(yuǎn)郊向主城區(qū)轉(zhuǎn)移。

??分城市來看，泉州、西安、昆明、福州、重慶、北京、鄭州、常州主城占比均在7成以上，漳州、蘇州、濟(jì)南、上海、青島、徐州則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成以上，少數(shù)城市諸如長春、廈門遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫存積壓。這其中無錫可謂“兩頭翹”，主城區(qū)和近郊供應(yīng)占比均為4成，廣深可謂“雨露均沾”，主城區(qū)、近郊和遠(yuǎn)郊供應(yīng)占比均在3成左右。

??03 預(yù)判：政策利好+供應(yīng)放量+營銷加碼
預(yù)期帶動9月成交回升

??盤點(diǎn)了9月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來對后市進(jìn)行一個簡單預(yù)判：9月供應(yīng)環(huán)比穩(wěn)中有增，但從絕對量層面仍處低位震蕩，前9月供應(yīng)累計降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至17%，供給對成交的約束作用更加明顯。不過考量到上月末本月初核心一二線諸如北上廣深漢等城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”相繼落地，對于整體購買力的釋放有積極的推進(jìn)作用，因而預(yù)期9月成交有望止跌企穩(wěn)，環(huán)比穩(wěn)中有增，同比降幅或?qū)⑹照２煌鞘蟹只星轭A(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：第一類為供給約束顯著的熱點(diǎn)城市，諸如北京、杭州、成都等，本月供給穩(wěn)步放量，且優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品（主城、改善）占比較高，加之利好新政加持，成交尚有放量空間。以北京為例，9月供應(yīng)較8月有了穩(wěn)步回升，且主城區(qū)和改善產(chǎn)品占比均在6成以上，加之近期“認(rèn)房不認(rèn)貸”利好新政落地，市面上已經(jīng)出現(xiàn)了二手房掛牌量穩(wěn)中有增，部分樓盤開盤火爆的現(xiàn)象，在各類積極預(yù)期之下，9月成交或?qū)㈦S供應(yīng)帶動有所回升。第二類為以主城或近郊的剛需產(chǎn)品為供應(yīng)主力的弱二三線城市，以武漢、南京、重慶、天津、鄭州、昆明、泉州、無錫、徐州為典型代表，9月成交或?qū)⒊制交蛐》⒃觥τ谖錆h、南京、重慶、鄭州等人口層面尚有支撐，短期內(nèi)若政策利好積極落地，疊加開發(fā)商以價換量策略維持，部分被分流的二手房需求也將重新回流至新房市場，有望拉動成交小幅回升。而對于昆明、長春、徐州等城市而言，需求透支嚴(yán)重，還需要以時間換空間，穩(wěn)步修復(fù)剛需購買力。第三類為供應(yīng)縮量或是供需錯配型城市，以上海、深圳、天津、長春等為典型代表，整體成交放量空間相對有限。上海、深圳9月供給量均不及上月且供給主力產(chǎn)品集中在剛需，并不能有效撬動購買力較強(qiáng)的改善客群的需求，因而9月成交大概率持穩(wěn)或小幅微降。

??總體來看，8月市場“觸底”9月熱度回升已是大概率事件，主要基于以下幾點(diǎn)：一是8月末9月初核心一二線城市均有不同程度的利好政策頒布，尤其是北上廣深相繼發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”對于換房改善需求的刺激作用也算顯著，北京、上海等均有二手房短期掛牌激增跡象，短期內(nèi)對提振市場信心可謂大有裨益。二是9月又恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)營銷旺季，房企積極蓄力，供給無論從量還是質(zhì)的層面都將穩(wěn)步提升。三是房企積極自救，8月已有部分城市部分項(xiàng)目以低價吸睛，促進(jìn)成交，預(yù)期9月整體營銷力度加大的背景下，對于成交的助推作用還將持續(xù)加大。