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??剛剛過去的8月，北京、上海、深圳、杭州、成都等多個城市進行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地新規的影響，8月全國土地市場成交規模仍在歷史低位。

??2023年至今土地市場整體降溫明顯，這一方面是土地供給方為控制庫存風險，減緩土地出讓規模，另一方面主要還是因為在行業周轉速度減緩之下，行業投資趨于謹慎所致。

??從百強房企來看，截止8月末，新增貨值百強房企門檻值為50.7億元，同比下降17%，與上月末相比降幅收窄2個百分點，投資積極性仍低位徘徊。

??從排名拿地TOP10的企業來看，投資聚焦且謹慎，大部分集中在10個左右城市，從具體城市來看，雖然不同企業有不同的側重，但在對熱點城市的選擇上重合度較高，其中，杭州和上海是拿地TOP10房企選擇最多的城市，成都、南京、蘇州、西安為第二梯隊。

??我們認為，房企在資金有限的壓力之下，押寶優質核心地塊成為常態。未來土拍熱度指標將逐步與新房市場趨同。 

??在首輪預公告地塊集中成交的7月份之后，8月份土地成交規模如期回落。

??CRIC數據顯示，2023年8月，全國300城經營性土地總成交同比下降36%，降幅較上月顯著擴大，環比上月下跌約二成左右。

??市場熱度方面，雖然北京、上海、深圳、杭州、成都等多個熱點城市進行了集中土拍，但8月平均溢價率4.64%，連續5月下行，為2023年3月份以來新低。

??具體城市來看，僅上海、北京溢價率相對穩定，二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價率，杭州、成都、西安等城市土拍熱度均明顯降溫，月內杭州平均溢價率僅為5%，西安26宗地塊更是全部底價成交。

??這主要是因為，房企在資金有限的壓力之下，押寶優質核心地塊成為常態，優質地塊競拍還將延續高熱，非核心區地塊更可能低溢價或底價成交，流拍風險也進一步增加。

??從百強房企來看，截止8月末，新增貨值百強房企門檻值為50.7億元，同比下降17%，與上月末相比降幅收窄2個百分點；10強門檻基本持平，但20強、30強和50強門檻值同比均表現為下降。

??總量方面，1-8月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為20243億元、9619億元和8551萬平方米，其中拿地金額同比下降13%。

??具體到企業來看，目前年內新增貨值超過百億的房企為40家，較上月末增加5家，與去年同期相比減少15家，投資積極性仍低位徘徊。華潤、萬科、保利位列前三，前五強新增貨值均超過千億。

??集中度方面，8月末TOP10房企新增貨值占百強總量的65%，其次11-20強房企占比達16%，超過八成新增貨值集中于20強房企，行業集中度仍繼續走高。

??2023年1-8月，有近五成百強房企尚未拿地，銷售下滑、現金流危機導致大部分房企投資暫緩。且從新增拿地TOP100房企來看，有近60家企業8月未有新增土入賬，拿地節奏大幅放緩。單月拿地主要集中在頭部的央國企，華潤、保利、綠城單月拿地超過百億，相較之下民企投資仍無起色。

??從拿地金額TOP10房企來看，華潤、招商、越秀、中海等拿地均分布在核心一二線城市，一二線拿地金額占前8月拿地金額比例超過90%。

??從城市分布的數量來看，與以往全面開花相比，近兩年企業拿地范圍急劇收縮，“保安全、求流速”是首要選擇，除保利、建發外，其他企業拿地城市均分布在10個左右。

??從具體城市來看，拿地TOP10企業選擇最多的城市是杭州和上海，分別有8家和7家選擇。成都、南京、蘇州、西安并列第三，都有6家企業選擇。

??拿地選擇上，謹慎、聚焦已成投資共識，不僅一二線為企業爭奪的聚焦點、多數三四線無人問津，而且一二線城市本身核心地塊與非核心區地塊也已拉開差距。

??如杭州完成的年內第七次集中出讓，掛牌7宗、成功出讓6宗宅地，總成交金額73.7億元，3宗搖號成交，3宗底價或低溢價成交，還出現了今年杭州首宗流拍地塊，整體成交溢價率為7.2%。

??上海方面，8月完成的第二批次集中供地兩輪共成功出讓24宗地塊，第一輪15宗地塊中有10宗以最高限價成交，另有5宗底價成交，第二輪9宗地塊里有4宗吸引了10家以上的房企參拍，另外還有4宗地塊參拍人數在2-5家左右，僅奉賢區奉賢新城16單元05A-02地塊為1家企業參拍。

??今年一直表現相對亮眼的成都也是如此。

??造成這種現象的原因，一方面是受到大環境較差的影響，另一方面，也受到供地量大增的影響，上半年大量優質地塊已在密集出讓，若銷售無明顯企穩回升，房企拿地大概率保持理性和謹慎，聚焦一二線的同時，更加關注性價比高的優質地塊。

??銷售的萎靡、資金壓力導致房企投資意愿處在歷史低位，暫緩拿地是多數面臨債務危機、資金壓力、出險房企的首選。能夠活躍在土地市場的依舊僅有頭部的央國企和少量財務健康的民企，可以預見，未來土地資源將愈發集中。

??與此同時，隨著前期核心城市優質地塊的補充，頭部房企或將放緩投資腳步，拿地選擇將更加謹慎、回歸理性。預計四季度土地流拍率仍將持續高位。

??從城市的角度來說，未來能夠保持土拍市場熱度的城市將大幅減少，2023年全年宅地供應計劃整體完成率仍然可能只有四成左右或更低，并且土地成交規模的低位還將在接下來的數年內持續。