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??以“朋友”為主題的媒體交流會(huì)，萬科已堅(jiān)持做了多年。10月20日，萬科年度媒體交流會(huì)如期舉行。

??交流會(huì)延續(xù)了以往的風(fēng)格，萬科集團(tuán)聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人、首席執(zhí)行官張海打頭陣，率先分享了萬科基于地產(chǎn)業(yè)務(wù)觀察出的行業(yè)新趨勢、新變化，隨后萬物云、萬緯物流、泊寓等相關(guān)負(fù)責(zé)人悉數(shù)上臺(tái)，各自分享了所在業(yè)務(wù)的發(fā)展情況。

??就在大家的焦急等待中，一身黑色西裝的郁亮壓軸登場。或許深知大家的迫切，交流會(huì)直接進(jìn)入提問環(huán)節(jié)。

??行業(yè)的發(fā)展是業(yè)界最關(guān)心的。

??“短期有壓力，長期有信心。”這是郁亮給出的觀點(diǎn)。雖然萬科是最早提出“活下去”的企業(yè)，但郁亮對(duì)于行業(yè)的未來算是堅(jiān)定的樂觀派。

??他說自己在各種場合都在說服大家有信心。

??郁亮認(rèn)為，目前市場情緒比較悲觀，而這種悲觀情緒可能受了一些意見的引導(dǎo)。

??他表示，目前市場上有兩種聲音：一種是“過剩論”，即房子太多了，不需要再蓋房子了；另一種則是“政策沒用了”。這兩個(gè)方面影響了市場情緒。

??對(duì)于“過剩論”，郁亮著墨頗多。

??首先，導(dǎo)致“過剩論”有兩個(gè)原因，第一個(gè)就是“我們都被平均了”。

??什么是“被平均”？郁亮以今天會(huì)議舉例，如果馬斯克來到今天的會(huì)場，那么今天會(huì)場里的人均財(cái)富是多少？可能個(gè)個(gè)都是大富翁，但實(shí)際情況不是。

??所以說，大家都被平均了。

??根據(jù)第七次人口普查調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)人均居住面積為38.6平方米，這個(gè)數(shù)字也被平均了。因?yàn)槌擎?zhèn)居民人均居住面積約在36.5平方米，鎮(zhèn)上居民為42.3平方米，也就是說城市居民的居住面積被鎮(zhèn)上居民平均了。從城市角度來看，一二線城市人均居住面積為34.3平方米，大城市也被小城市平均了。

??第二個(gè)方面是，數(shù)字不能靜止來看。人居居住面積38.6平方米是建筑面積，如果折算成使用面積，僅僅相當(dāng)于40年前日本的居住水平。

??郁亮認(rèn)為，隨著中國經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展，隨著中國老百姓生活水平提高，我們的居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。比如以前糧食不夠要定量供應(yīng)，后來糧食多了，就從“有沒有”過渡到“好不好”階段，之后又從粗糧到細(xì)糧，現(xiàn)在又回歸到自然生態(tài)有機(jī)糧食，等糧食更多之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，糧食可以做飼料、釀酒、做酒精、做工業(yè)用品。

??“住”跟“吃”是一個(gè)道理。過去，行業(yè)都聚焦在長期居住的解決，但其實(shí)還存在短期居住需求。比如，西雙版納、西昌、海邊一些項(xiàng)目，大量旅居人口，這些項(xiàng)目百分之七八十客戶都來自外地。

??所以，隨著收入水平提高，人們對(duì)房子的需求會(huì)越來越多元化。

??對(duì)于住宅建設(shè)的需求，郁亮預(yù)計(jì)，中樞值在10億平方米到13億平方米。由此來看，現(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了。今年預(yù)計(jì)新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平，中樞值有較大差距。

??他認(rèn)為，住房作為居民生活的剛需不會(huì)消失，壓制久了總要釋放出來。

??談到短期市場表現(xiàn)時(shí)，郁亮分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)——8月以來，政策的發(fā)力釋放了合理的住房需求，已顯現(xiàn)出一定效果。9月，一二線城市成交面積環(huán)比增加13.4%，10月上半月最新數(shù)據(jù)相較9月繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

??他認(rèn)為， 政策不是萬  能的，但絕不是沒用的。市場積累的反彈力量和政策支持為恢復(fù)提供了一定動(dòng)力，但不能指望政策一招解決所有問題。

??在他看來，市場短期恢復(fù)的基礎(chǔ)還不牢固，建議各地因城施策，結(jié)合本地市場情況做出更及時(shí)的調(diào)整，加快政策落地速度。尤其是在供給端，可以有更積極的舉措，例如對(duì)于庫存過多的地區(qū)，暫時(shí)減少或放緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏，而對(duì)于過去規(guī)劃用途存在錯(cuò)配的土地和房產(chǎn)，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)變性質(zhì)去做市場更需要的產(chǎn)品。

??當(dāng)下，行業(yè)陣痛依舊，行業(yè)相關(guān)方，無論是民營企業(yè)，還是國有企業(yè)，都感同身受。就像跑馬拉松，過程中需要新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)行業(yè)也處在由簡單的規(guī)模發(fā)展向更高質(zhì)量發(fā)展的過程中。

??進(jìn)入新的發(fā)展階段，萬科也做了一些研究。

??郁亮說：“沒有成功的企業(yè)，只有發(fā)展的企業(yè)。”

??企業(yè)要順應(yīng)時(shí)代變化，才能成功。落到發(fā)展策略上，萬科要和客戶、城市同步發(fā)展。

??目前，客戶對(duì)于產(chǎn)品的要求越來越極致，導(dǎo)致行業(yè)越來越內(nèi)卷，向消費(fèi)行業(yè)看齊。雖然對(duì)行業(yè)和企業(yè)而言很卷，但這對(duì)客戶有好處。

??談到企業(yè)的長期性，郁亮表示，企業(yè)現(xiàn)在應(yīng)該學(xué)習(xí)如何賺小錢、賺慢錢，因?yàn)楫?dāng)下的房價(jià)和地價(jià)與過去完全不同。以長租公寓為例，經(jīng)過近8年的努力，萬科終于盈利了。Reits讓萬科有了長期經(jīng)營的業(yè)務(wù)，長租公寓和物流都在積極申請(qǐng)，有了Reits，萬科將完成從開發(fā)商向房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營商的轉(zhuǎn)變，并最終形成閉環(huán)。

??郁亮認(rèn)為，如果企業(yè)能夠跟著客戶同步發(fā)展，未來將大有可為。盡管賺錢很艱難，但我們不去算賬，而是以好產(chǎn)品和好服務(wù)回報(bào)客戶。