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??今年二季度以來(lái)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)：出口下滑、房地產(chǎn)與民間投資低迷、CPI/PPI低位運(yùn)行、地方債務(wù)以及就業(yè)壓力等各種問(wèn)題接連出現(xiàn)。企業(yè)端也在疫情影響下遭遇寒冬，不少企業(yè)因資金壓力陷入困境。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，面臨資本和市場(chǎng)信心不足，多數(shù)民營(yíng)房企處境困難。

??今年行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清，越來(lái)越多的上市民營(yíng)房企“排隊(duì)”退市，還有房企面臨投資者持續(xù)不斷的破產(chǎn)重整申請(qǐng)。重重挑戰(zhàn)下，市場(chǎng)開(kāi)始呼吁政府出臺(tái)更多強(qiáng)力刺激政策，以快速拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)在下半年擺脫困境。

??自7月初開(kāi)始，政府相關(guān)部門密集召開(kāi)座談會(huì)，摸底企業(yè)情況并發(fā)布相關(guān)文件。7月19日《關(guān)于促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“支持民企31條”）出臺(tái)，7月24日政治局會(huì)議為下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展定調(diào)，7月31日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》的通知。

??在走向下半年的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，政府穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、去風(fēng)險(xiǎn)，提出促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可謂及時(shí)。不少房企陸續(xù)發(fā)聲，表達(dá)了深受鼓舞，堅(jiān)定企業(yè)做優(yōu)做強(qiáng)的決心和信心。

??為進(jìn)一步刺激修復(fù)市場(chǎng)，地產(chǎn)行業(yè)寬松政策持續(xù)加碼。8月末住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，公布一系列利好：統(tǒng)一并下調(diào)首付款比例下限，降低存量房貸利率，發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策指引等，各地也在持續(xù)跟進(jìn)，紛紛落實(shí)各條優(yōu)惠政策。

??寬松政策帶來(lái)的效果也是立竿見(jiàn)影的。近幾周，不少一線二線城市房地產(chǎn)中介表示，旗下門店掛牌房源大幅增加，而且價(jià)格均有所上跳，客戶帶看和成交意愿也隨之上漲。

??一系列政策支持與利好刺激下，市場(chǎng)預(yù)期和信心都得到有效提振，后續(xù)修復(fù)情況也將伴隨更多經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的不斷披露而明朗。

??行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清

??2023年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)波不斷。繼新力控股和藍(lán)光發(fā)展相繼退市并由此拉開(kāi)了上市房企退市潮的序幕之后，已有約10家房企退市。另外，還有大約20家上市房企在“排隊(duì)”等待退市，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清。

??經(jīng)歷了2022年的房企集中暴雷以及當(dāng)前的退市潮后，民營(yíng)房企現(xiàn)狀不容樂(lè)觀。同時(shí)，由于市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢，民營(yíng)房企的資金困境難以得到有效緩解。

??雖然政策面在2022年11月后有所轉(zhuǎn)向，但具體推進(jìn)效果不佳，2023年上半年大多數(shù)民營(yíng)房企的處境依然困難。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年前6月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為68797億元，同比下降9.8%。

??克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，2023年上半年80家典型房企的融資總量為2965億元，同比下降30%。其中民營(yíng)房企融資僅為224億元，同比下滑56%。債務(wù)方面，今年6月典型房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約378.6億元，較5月規(guī)模有一定程度下降，其中海外債約為206.4億元，占比超五成。

??同時(shí)，三季度典型房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1599億元，其中民營(yíng)房企合計(jì)共有1064億元債券即將到期，占比較高。二季度疲軟的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，加速了越來(lái)越多的房企爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)的進(jìn)程。

??這也意味著，在一季度的償債高峰后，基于市場(chǎng)的下行表現(xiàn)，融資端又未出臺(tái)更利好的政策，房企的流動(dòng)性又有所加劇。

??正是基于企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，從7月份開(kāi)始，國(guó)家密集出臺(tái)了一系列支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的政策舉措，切實(shí)優(yōu)化民營(yíng)企業(yè)發(fā)展環(huán)境，建立健全與企業(yè)的常態(tài)化溝通交流機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)敢闖、敢投、敢擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，積極創(chuàng)造市場(chǎng)。

??比如“支持民企31條”中明確提及“支持符合條件民營(yíng)企業(yè)合理融資”，支持民企在債券市場(chǎng)和上市融資。在相關(guān)政策指導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)也進(jìn)一步釋放暖意。

??7月10日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布了關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知；7月14日，交易商協(xié)會(huì)組織召開(kāi)了12家民企在內(nèi)的融資座談會(huì)，推進(jìn)“第二支箭”工作開(kāi)展；8月27日，證監(jiān)會(huì)協(xié)調(diào)再融資監(jiān)管安排提及房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

??伴隨政策逐漸落地，利好逐漸顯現(xiàn)，可以預(yù)見(jiàn)的是未來(lái)民營(yíng)房企的融資難題有望得到改觀，民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)信心將得到一定提升。

??“多給民企一點(diǎn)空間”

??盡管當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于盤整階段，不少民企面臨著來(lái)自財(cái)務(wù)端、銷售端的多方壓力，但從最新的中國(guó)民營(yíng)企業(yè)榜單中，依然能看到有不少房企仍在砥礪前行，逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的中堅(jiān)力量。

??9月12日，全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布“2023中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)”榜單，今年參加調(diào)研的民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)入圍門檻達(dá)到275.78億元，比上年增加12.11億元。從房地產(chǎn)業(yè)來(lái)看，本期共有17家房地產(chǎn)業(yè)的民企上榜，其中3家的營(yíng)業(yè)收入在千億以上，包括第8名的萬(wàn)科、第23名的龍湖，以及第80名的新城。萬(wàn)科、龍湖的排名均有小幅上升。

??作為地產(chǎn)行業(yè)的“模范生”，萬(wàn)科近年來(lái)的表態(tài)始終圍繞“穩(wěn)健”和“底線思維”。萬(wàn)科在投資方面提到“投資質(zhì)量比數(shù)量更重要，更關(guān)注投資兌現(xiàn)度”，財(cái)務(wù)方面提到“短期市場(chǎng)雖有壓力，公司已筑好最牢固底線”。對(duì)于多元化業(yè)務(wù)，也將“堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的發(fā)展方向”。

??龍湖也將穩(wěn)健發(fā)展作為重要目標(biāo)。2023年半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖提到投資方面“土地投拓堅(jiān)持以銷定支，保證安全性”，財(cái)務(wù)方面“債務(wù)保持2080億元總數(shù)不變，同時(shí)適度減少境外融資”。即使在多賽道業(yè)務(wù)的推進(jìn)中，也始終貫徹著穩(wěn)步小跑的姿態(tài)。

??堅(jiān)定的戰(zhàn)略定力，是企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的保障，也是當(dāng)下房企生存與發(fā)展的關(guān)鍵。近期石榴股權(quán)紛爭(zhēng)就體現(xiàn)出這方面的重要性。“理性看待石榴事件，石榴集團(tuán)事件起因是公司股權(quán)紛爭(zhēng)，根本原因是公司治理機(jī)制的有待完善。”有分析人士表示。

??2023年半年度報(bào)告顯示，石榴集團(tuán)總資產(chǎn)628億元，目前并未出現(xiàn)過(guò)債務(wù)違約，財(cái)務(wù)狀態(tài)良好。據(jù)介紹，石榴有息負(fù)債在120億元以下，負(fù)債結(jié)構(gòu)中，中短期債務(wù)占25%，長(zhǎng)期債務(wù)占75%，明年及后年，平均每年到期債務(wù)約15億元，銷售額足以覆蓋債務(wù)。

??“當(dāng)下民企不容易，希望社會(huì)和輿論能多給民企一些包容，也多給民企一些時(shí)間和空間”上述人士表示，石榴2023年中報(bào)提出要力爭(zhēng)未來(lái)3~5年打造成北京及環(huán)京區(qū)域民營(yíng)房企龍頭。“如果公司上下齊心協(xié)力，落實(shí)戰(zhàn)略目標(biāo)，盡快回到正常經(jīng)營(yíng)軌道，對(duì)公司、對(duì)合作伙伴、對(duì)社會(huì)公眾都是最好的答卷。”