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北京鏈家研究院院長(zhǎng) 高原

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”足周，市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

??客戶業(yè)主初步反應(yīng)積極，市場(chǎng)反饋有待持續(xù)觀察。必須指出，住宅購(gòu)置由于其復(fù)雜性，天然具有交易周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。例如，購(gòu)房者從意向購(gòu)房到實(shí)際轉(zhuǎn)化為購(gòu)房活動(dòng)，需要篩選標(biāo)的、客業(yè)談判、簽約貸款等一系列過(guò)程，通常而言單體客戶交易周期可達(dá)一月以上。同時(shí)，單日、單周交易量受假日、開(kāi)學(xué)甚至氣候等因素影響，極易出現(xiàn)單日成交數(shù)據(jù)快速波動(dòng)，因此不能以短期、高頻、個(gè)例情況為依據(jù)做出市場(chǎng)判斷。

??初步來(lái)看，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地，市場(chǎng)觀望、情緒確實(shí)有所緩解，這樣穩(wěn)定的總體氛圍有助于市場(chǎng)參與各方形成一致性預(yù)期，加速全市場(chǎng)的流動(dòng)，反饋在交易數(shù)據(jù)上，日均、周均成交規(guī)模均有較大幅度增長(zhǎng)，首周市場(chǎng)反饋積極。再次說(shuō)明，由于前述交易流程問(wèn)題，事實(shí)上當(dāng)前高成交數(shù)據(jù)，主要是已具備簽約條件、已完成篩選過(guò)程的客戶在政策激發(fā)下集中簽約，不能夠作為市場(chǎng)反饋的依據(jù)。對(duì)于后市，從新登記客戶、網(wǎng)絡(luò)端新增咨詢等情況看，市場(chǎng)反饋同樣積極，穩(wěn)步回暖的可能性最大。而價(jià)格方面，因此在新政加持下，部分前期超調(diào)的片區(qū)成交價(jià)格出現(xiàn)溫和修復(fù)，而全市范圍來(lái)看價(jià)格則整體穩(wěn)定。

??有什么值得關(guān)注的新現(xiàn)象、新特征？

??政策落地后，客戶咨詢、看房行為回升明顯，客戶活動(dòng)較為活躍，其中新客戶占比較多，尤其是政策直接利好的新市民群體及賣(mài)一買(mǎi)一改善客群增長(zhǎng)相對(duì)更多。客戶心態(tài)方面，受益于“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政，新市民及賣(mài)一買(mǎi)一客群反饋積極，有幾點(diǎn)新特征值得關(guān)注。

??一是空間上看，城市發(fā)展新區(qū)市場(chǎng)反饋更為直接。由于此輪政策直接利好青年新市民及中青年初次改善群體，對(duì)于此類客戶，城市發(fā)展新區(qū)在通勤、配套、價(jià)格方面更為匹配需求，因此通州副中心和昌平、大興、順義、亦莊、房山等城市發(fā)展新區(qū)市場(chǎng)啟動(dòng)更快，相信隨著市場(chǎng)置換鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)修復(fù)將會(huì)在未來(lái)數(shù)周到數(shù)月向其他片區(qū)漸次拓展，最終推動(dòng)市場(chǎng)溫和回暖。

??二是時(shí)間上看，客戶選擇范圍更廣導(dǎo)致決策周期隨動(dòng)。隨著近年來(lái)北京市交通條件的改善，在相同通勤時(shí)間內(nèi)可觸達(dá)的范圍更廣，使得客戶的潛在選項(xiàng)亦更多，客戶更傾向于在更廣范圍內(nèi)“貨比三家”，正因如此客戶選房范圍的擴(kuò)大，也決定客戶往往需要更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)實(shí)際走訪、深入了解多個(gè)片區(qū)情況后方才做出決策，正因如此，預(yù)計(jì)本輪活躍峰值將會(huì)更為溫和、活躍時(shí)間也會(huì)相對(duì)更長(zhǎng)。

??三是心態(tài)上看，各方呈現(xiàn)理性樂(lè)觀。業(yè)主方面，更期待盡快完成置換。從調(diào)價(jià)情況來(lái)看，全市業(yè)主價(jià)格預(yù)期處于穩(wěn)定區(qū)間，并未出現(xiàn)大范圍調(diào)漲現(xiàn)象，而這往往也預(yù)示著未來(lái)一月至一個(gè)季度內(nèi)全市平均價(jià)格總體穩(wěn)定。從調(diào)研情況來(lái)看，由于當(dāng)前業(yè)主售房目的多為置換改善需求，在近年來(lái)市場(chǎng)總體穩(wěn)定的趨勢(shì)下，業(yè)主更希望盡早鎖定買(mǎi)賣(mài)交易流程而非提升價(jià)格獲取超額收益。因此當(dāng)前業(yè)主出售誠(chéng)意強(qiáng)、售房心態(tài)穩(wěn)、定價(jià)更理性。而買(mǎi)家方面，隨著政策細(xì)節(jié)的逐步明確，買(mǎi)家多數(shù)已清晰自身的購(gòu)房能力，對(duì)自身住房的需求也在逐漸清晰過(guò)程，開(kāi)始進(jìn)行實(shí)際的看房選房活動(dòng)。

??如何看待市場(chǎng)傳言“掛牌激增”的現(xiàn)象？

??當(dāng)前掛牌量確有增長(zhǎng)，但實(shí)屬正常現(xiàn)象。當(dāng)前掛牌與成交增長(zhǎng)趨勢(shì)匹配，各類指標(biāo)運(yùn)行正常，并未出現(xiàn)市場(chǎng)傳言“大范圍拋售”現(xiàn)象。事實(shí)上，當(dāng)前市場(chǎng)成交、帶看、掛牌數(shù)量屬同步增長(zhǎng)，且增幅接近。造成這一現(xiàn)象有三點(diǎn)內(nèi)在原因。

??一是二手住房市場(chǎng)的供需具有同步性。在北京市場(chǎng)，改善型置換群體是市場(chǎng)主力交易客群。通俗來(lái)講，一套房的賣(mài)家往往是另一套房的買(mǎi)家。因此，在市場(chǎng)較為活躍的時(shí)期，新增掛牌與客戶帶看往往同步增長(zhǎng)，且增幅基本一致，呈現(xiàn)很高的同步性，本次政策調(diào)整后，市場(chǎng)表現(xiàn)與以往走勢(shì)一致，呈現(xiàn)出客源房源同步、同頻增長(zhǎng)現(xiàn)象。二是掛牌售房時(shí)間差對(duì)掛牌存在影響。從實(shí)際交易流程來(lái)看，掛牌活動(dòng)屬瞬態(tài)活動(dòng)，客戶可在數(shù)小時(shí)內(nèi)完成掛牌手續(xù)；而售房則可能需要數(shù)月時(shí)間才能最終完成交易。因此在市場(chǎng)活躍度上升的初期，伴隨著市場(chǎng)需求激發(fā)，掛牌房源同步增加，客戶開(kāi)啟置換活動(dòng)，而由于掛牌、售房之間的時(shí)間差，必然會(huì)導(dǎo)致掛牌增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于成交增長(zhǎng)幅度的現(xiàn)象；反之，隨著市場(chǎng)活躍度上升，也必然會(huì)出現(xiàn)掛牌量增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)不及成交增長(zhǎng)幅度的現(xiàn)象，上述現(xiàn)象在歷次政策變化階段均有出現(xiàn)，本次并無(wú)特異。

??三是需關(guān)注掛牌成交數(shù)據(jù)的實(shí)際口徑。北京市二手住房市場(chǎng)作為充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，消費(fèi)者傾向于多家掛牌，但成交往往由單一企業(yè)完成，因此若僅觀察單一企業(yè)情況，其掛牌房源數(shù)量相對(duì)其公布成交數(shù)量高出數(shù)倍均屬于正常情況。而作為超大型城市，視季節(jié)與市場(chǎng)情況，北京市月均二手住房成交量處在1-2萬(wàn)套水平，簡(jiǎn)單換算，單日掛牌需數(shù)百套方可維持庫(kù)存水平，考慮到公休、節(jié)假日掛牌通常是工作日數(shù)倍，加之政策利好加速需求釋放，特殊日期單日出現(xiàn)千套乃至數(shù)千套掛牌均屬市場(chǎng)正常反饋。