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??一日內(nèi)，又有兩個(gè)特大城市放開(kāi)限購(gòu)限售，這一趨勢(shì)正在蔓延。

??9月11日早晨，從濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，濟(jì)南市對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進(jìn)行調(diào)整：取消二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購(gòu)房限制；同時(shí)，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后即可上市交易。

??值得注意的是，濟(jì)南在2022年9月16日優(yōu)化了房地產(chǎn)政策措施，繼續(xù)對(duì)二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)。彼時(shí)，濟(jì)南其他區(qū)域已不再限購(gòu)。

??至此，濟(jì)南全域已全面放開(kāi)限購(gòu)。

??同一日，“青島住房和城鄉(xiāng)建設(shè)”發(fā)布消息，青島將市南區(qū)、市北區(qū) （原四方區(qū)域除外） 移出限購(gòu)區(qū)域，全域取消限購(gòu)政策。同時(shí)，在本市范圍內(nèi)，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》可上市交易。

??結(jié)合樓市表現(xiàn)來(lái)看，2023年8月濟(jì)南新房單月成交延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，青島止降轉(zhuǎn)升略顯韌性，兩城前8月累計(jì)成交規(guī)模均不及去年同期。

??根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年1~8月濟(jì)南、青島新建商品住宅分別成交43273套、69518套，較去年同期分別下降約2.2%、11.3%。同時(shí)，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心建立的市場(chǎng)情緒指數(shù)來(lái)看，自今年以來(lái)，濟(jì)南情緒指數(shù)在2月份小幅回升后邁入持續(xù)下行通道，8月濟(jì)南情緒指數(shù)降至-0.85，邁入市場(chǎng)低迷區(qū)間；青島情緒指數(shù)入年以來(lái)持續(xù)下降，自4月份起進(jìn)入市場(chǎng)低迷區(qū)間，8月情緒指數(shù)降至-0.89。市場(chǎng)下行壓力顯露，出臺(tái)松綁政策提振樓市迫切性提升。

??二手房方面，濟(jì)南的交易持續(xù)回暖，今年1~6月，濟(jì)南二手房交易5.31萬(wàn)套、網(wǎng)簽面積412.50萬(wàn)平方米、同比增長(zhǎng)94.61%；價(jià)格則一直呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。梳理歷史數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)17個(gè)月的“跌跌不休”后，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格在今年2月結(jié)束了下跌頹勢(shì)，截至4月濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格迎三連漲，隨后二手房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)增為跌，到了7月又變成了三連降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，7月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，同比下降1.5%。

??據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島二手房市場(chǎng)單周（8月28日~9月3日）共計(jì)成交937套，呈下降趨勢(shì)。成交下降的同時(shí)，掛牌量則在攀升。8月28日，在貝殼平臺(tái)上，青島掛牌的二手房數(shù)量為104540套；到9月11日，這個(gè)數(shù)據(jù)變成了107184套，不到一個(gè)月的時(shí)間增加了近3000套。

??對(duì)于兩城樓市新政的意義，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，從政策角度來(lái)看，取消限購(gòu)，降低購(gòu)房門(mén)檻，意味著原本不具備資格的購(gòu)房者重新獲得入市資格，將會(huì)釋放一批購(gòu)房需求，提振交易活躍度，對(duì)于去庫(kù)存和拉動(dòng)市場(chǎng)活力有著重要意義。同時(shí)，取消限售，將會(huì)加快房屋在市場(chǎng)的流通力，同時(shí)對(duì)改善換房時(shí)間限制進(jìn)行了大幅度的松綁，有利于改善需求的釋放，提高市場(chǎng)活躍度。而且全面取消限購(gòu)限售政策緊接著近期央行引導(dǎo)房貸首付比例及存量房貸利率下行后，再度釋放重磅利好信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)信心及情緒起到明顯的夯實(shí)作用。

??中國(guó)信息協(xié)會(huì)常務(wù)理事、國(guó)研新經(jīng)濟(jì)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)朱克力在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)也表示，濟(jì)南、青島之所以選擇取消限購(gòu)及銷(xiāo)售，主要包括兩方面的原因。一方面，樓市供需關(guān)系相對(duì)較為平衡，取消限購(gòu)可更好地滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展。其次，取消限購(gòu)有望吸引更多外地購(gòu)房者和投資者，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

??他認(rèn)為，此次政策調(diào)整將為濟(jì)南樓市帶來(lái)一定利好。取消限購(gòu)可增加購(gòu)房者的選擇范圍，提高購(gòu)房靈活性和自主性，有助于激活市場(chǎng)需求。同時(shí)，取消限購(gòu)也有利于加快房屋交易流程，促進(jìn)市場(chǎng)流通，提高市場(chǎng)的成交量和成交速度。

??不過(guò)，兩城的地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)此有著不同的聲音。

??一名濟(jì)南當(dāng)?shù)氐闹薪榻?jīng)紀(jì)人調(diào)侃道，“要我說(shuō)影響，那就是‘讓我們中介再發(fā)一下朋友圈’的影響。因?yàn)椋邉偘l(fā)布不到一天，目前還看不出來(lái)什么變化。”

??“現(xiàn)在的利好政策‘一波接一波’。此前的‘降首付、降利率’政策還是帶來(lái)了一定的成交量增加的，不過(guò)對(duì)于房?jī)r(jià)影響不大，新房?jī)?yōu)惠力度大、二手房議價(jià)空間也大。”上述經(jīng)紀(jì)人表示，雖然這次政策取消了限售，但是取得房產(chǎn)證不滿(mǎn)2年要繳納的高稅費(fèi)依舊存在，所以影響或許有限。

??青島的一名經(jīng)紀(jì)人對(duì)于該政策則仍抱有樂(lè)觀態(tài)度，此前，存量房利率下降的政策，切實(shí)減輕了購(gòu)房者的壓力，也給青島的樓市注入了信心。此次市南區(qū)、市北區(qū)放開(kāi)限購(gòu)限售，也能一定程度帶來(lái)變化。

??不過(guò)，存量房的增加也是值得注意的。

??“消息發(fā)布后幾分鐘，青島的存量房一下子增加了300套房子。上市房源多了，競(jìng)爭(zhēng)較大，對(duì)剛需是利好。”上述經(jīng)紀(jì)人表示。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月11日，已有東莞、佛山、沈陽(yáng)、嘉興、大連、南京、濟(jì)南、青島、蘭州9城全面取消限購(gòu)政策。

??就此，朱克力預(yù)判，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的變化與調(diào)整，未來(lái)會(huì)有更多城市選擇取消或調(diào)整限購(gòu)政策，以適應(yīng)市場(chǎng)需求和形勢(shì)發(fā)展，具體情況需根據(jù)各城市的實(shí)際情況及政策需要而定。

??關(guān)榮雪也表示，核心二線城市放開(kāi)限購(gòu)所產(chǎn)生的市場(chǎng)效果或?qū)⒚黠@大于其他低能級(jí)城市，因此，像濟(jì)南、青島、南京這類(lèi)核心二線城市全面解除限購(gòu)政策對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言意義重大。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜則認(rèn)為，取消限購(gòu)政策需要根據(jù)不同城市的實(shí)際情況進(jìn)行具體分析。在一些城市取消限購(gòu)政策會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖和發(fā)展，但在一些城市取消限購(gòu)政策會(huì)增加市場(chǎng)的波動(dòng)和不確定性，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，未來(lái)是否全面取消限購(gòu)政策需要根據(jù)不同城市的實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)估和決策。政府也需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控，防止市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度投資和投機(jī)行為。