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??9月15日晚間，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，基于目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及本集團(tuán)與合作方各自的發(fā)展規(guī)劃，本集團(tuán)及合作方擬調(diào)整目標(biāo)項(xiàng)目的合作模式，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行分拆開(kāi)發(fā)。

??上述目標(biāo)項(xiàng)目，即位于海南省瓊海市博鰲濱海旅游度假區(qū)的“超級(jí)文旅大盤”——博鰲金灣項(xiàng)目（也稱“融創(chuàng)金成·博鰲金灣”等），項(xiàng)目占地面積為2470余畝，由瓊海華悅實(shí)業(yè)有限公司、海南和融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下分別簡(jiǎn)稱為“瓊海華悅”“海南和融”）作為開(kāi)發(fā)主體開(kāi)發(fā)建設(shè)。

??上述公告所稱的“分拆開(kāi)發(fā)”，通俗地講就是“分家”：各方通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司一（瓊海華悅）100%股權(quán)均由融創(chuàng)中國(guó)直接或間接持有；項(xiàng)目公司二（海南和融）100%股權(quán)卻歸合作方直接或間接持有。

??記者了解到，上述所稱的“合作方”，其部分股權(quán)最終實(shí)益擁有人為綠地控股。

??融創(chuàng)方面相關(guān)人士9月16日回應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者稱，博鰲金灣項(xiàng)目分拆開(kāi)發(fā)，實(shí)際上是企業(yè)發(fā)展的一種戰(zhàn)略調(diào)整，于融創(chuàng)而言，其在海南業(yè)務(wù)從“規(guī)模化”向“精細(xì)化”轉(zhuǎn)變，對(duì)企業(yè)是件好事。

??2000畝“超級(jí)大盤”將分拆

??“項(xiàng)目總占地2600畝，總建筑面積170萬(wàn)平方米，容積率僅為1.0，綠化率約為45%。區(qū)域環(huán)境全亞洲獨(dú)有，天然形成2.2公里優(yōu)質(zhì)海岸線，可以與馬爾代夫數(shù)千米淺坡沙灘相媲美。”

??這是海南“超級(jí)文旅地產(chǎn)大盤”——博鰲金灣項(xiàng)目在網(wǎng)上的“詞條名片”。博鰲金灣項(xiàng)目又名“融創(chuàng)金成·博鰲金灣”等，其位于海南省瓊海市博鰲濱海景觀大道8號(hào)。據(jù)公開(kāi)資料顯示，博鰲金灣首期開(kāi)盤時(shí)間為2011年12月。

??9月15日晚間，隨著融創(chuàng)中國(guó)的一則公告，這個(gè)位于博鰲黃金地段、持續(xù)開(kāi)發(fā)10余年的海南“超級(jí)文旅地產(chǎn)大盤”將徹底“分家”。

??融創(chuàng)中國(guó)在《須予披露交易》公告稱，基于目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及本集團(tuán)與合作方各自的發(fā)展規(guī)劃，本集團(tuán)及合作方擬調(diào)整目標(biāo)項(xiàng)目的合作模式，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行分拆開(kāi)發(fā)。

??公告稱，于2023年9月15日，海南融創(chuàng)、合作方、平臺(tái)公司及項(xiàng)目公司訂立了股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議。根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，各方通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，實(shí)現(xiàn)融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)項(xiàng)目公司一（瓊海華悅）及合作方通過(guò)項(xiàng)目公司二（海南和融）分別獨(dú)立開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目相應(yīng)的地塊。

??公告稱，經(jīng)考慮本集團(tuán)、合作方、平臺(tái)公司及項(xiàng)目公司之間的股權(quán)差額款及債權(quán)債務(wù)沖抵后，最終合作方應(yīng)向海南融創(chuàng)支付差額款項(xiàng)為1723萬(wàn)元人民幣（以下同）。

??記者了解到，博鰲金灣項(xiàng)目位于博鰲亞洲論壇永久會(huì)址所在地的博鰲鎮(zhèn)，由瓊海華悅、海南和融兩項(xiàng)目公司為主體開(kāi)發(fā)建設(shè)。

??據(jù)上述公告披露，博鰲金灣項(xiàng)目占地2471.24畝，其中瓊海華悅所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占地1496.73畝，海南和融占地974.51畝。

??瓊海華悅已開(kāi)發(fā)計(jì)容面積51.67萬(wàn)平方米（已全部交付）、未開(kāi)發(fā)計(jì)容面積49.02萬(wàn)平方米；海南和融已開(kāi)發(fā)計(jì)容面積37.7萬(wàn)平方米（其中已交付面積22.92萬(wàn)平方米），未開(kāi)發(fā)計(jì)容面積26.36萬(wàn)平方米。

??合作方“大股東”為綠地控股

??博鰲金灣項(xiàng)目為融創(chuàng)與合作方在海南合作開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融創(chuàng)及合作方分別透過(guò)平臺(tái)公司持有目標(biāo)項(xiàng)目50%權(quán)益。

??據(jù)了解，合作方包括廣西建工集團(tuán)有限責(zé)任公司、浙江億源投資有限公司及杭州金建實(shí)業(yè)有限公司，這3家企業(yè)股權(quán)占比分別為50%、39%和11%。而大股東廣西建工的最終實(shí)益擁有人為綠地控股集團(tuán)有限公司。

??根據(jù)雙方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，海南融創(chuàng)同意從合作方受讓平臺(tái)公司一（杭州禾明投資有限公司）的50%權(quán)益；海南融創(chuàng)同意向合作方出讓其于平臺(tái)公司二（杭州融悅投資有限公司）和平臺(tái)公司三（浙江悅成投資有限公司）持有的50%權(quán)益。

??關(guān)于轉(zhuǎn)讓價(jià)款方面，各方根據(jù)截至今年7月31日項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目地塊的已開(kāi)發(fā)情況及未開(kāi)發(fā)地塊面積及未來(lái)銷售貨值等，一致同意項(xiàng)目公司瓊海華悅100%股權(quán)價(jià)值為24.5185億元及項(xiàng)目公司海南和融100%股權(quán)價(jià)值為17.1219億元。

??交易事項(xiàng)下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，海南融創(chuàng)將間接持有瓊海華悅100%股權(quán)，合作方將間接持有海南和融100%股權(quán)。為此，海南融創(chuàng)應(yīng)向合作方支付股權(quán)差額款項(xiàng)3.6983億元。

??但考慮到彼此之間的股權(quán)差額款及債權(quán)債務(wù)沖抵后，最終合作方應(yīng)向海南融創(chuàng)支付差額款項(xiàng)1723萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

??融創(chuàng)從“規(guī)模化”到“精細(xì)化”

??融創(chuàng)中國(guó)方面認(rèn)為，博鰲金灣項(xiàng)目分拆是彼此發(fā)展計(jì)劃的需要，通過(guò)重組的方式實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目進(jìn)行分拆。

??記者了解到，融創(chuàng)與綠地“分家”后，彼此通過(guò)各自的項(xiàng)目公司分別獨(dú)立開(kāi)發(fā)博鰲金灣項(xiàng)目的相應(yīng)地塊。

??融創(chuàng)方面認(rèn)為，通過(guò)交易事項(xiàng)，各方將對(duì)各自之間及對(duì)金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)債務(wù)進(jìn)行清算及沖抵，有利于解決目標(biāo)項(xiàng)目目前的債務(wù)問(wèn)題，有助于融創(chuàng)方面集中資源專注其項(xiàng)目公司持有的地塊進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，推進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)恢復(fù)正常。

??據(jù)了解，融創(chuàng)也是通過(guò)其“傳統(tǒng)”的操作模式——“收并購(gòu)”而進(jìn)駐海南。早在2015年，融創(chuàng)通過(guò)收購(gòu)的方式，獲得海南東部市縣——萬(wàn)寧市的日月灣項(xiàng)目，這也是融創(chuàng)扎根海南的第一站。

??2016年，融創(chuàng)收購(gòu)了博鰲金灣項(xiàng)目。之后，融創(chuàng)在海南的項(xiàng)目遍布海口、三亞、陵水等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。有數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，融創(chuàng)在海南的土地儲(chǔ)備近400萬(wàn)平方米，可銷售面積超過(guò)400萬(wàn)平方米。

??但從2018年開(kāi)始，受“環(huán)保風(fēng)暴”及海南“全域限購(gòu)”等因素影響，融創(chuàng)與其他房企一樣，在海南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受挫，業(yè)績(jī)開(kāi)始“走下坡路”，融創(chuàng)海南區(qū)域公司也因業(yè)績(jī)逐年下滑而降格為城市公司。

??針對(duì)此次博鰲金灣項(xiàng)目的“分拆”，多名不愿具名的融創(chuàng)方面人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，項(xiàng)目分拆也是意料之中的事情，這個(gè)項(xiàng)目也存在一些亟待解決的問(wèn)題，“時(shí)間還是拖得長(zhǎng)了一點(diǎn)。”

??“目前，融創(chuàng)在海南的項(xiàng)目本身也不算多了，博鰲金灣項(xiàng)目這樣分拆，對(duì)多方都是更有利的事。”上述人士告訴記者，融創(chuàng)在海南，此前一直想要走“規(guī)模擴(kuò)大化”的路子，但在當(dāng)前房地產(chǎn)大環(huán)境下，更需要轉(zhuǎn)型走“精細(xì)化”的路子。

??針對(duì)記者的采訪，綠地方面未對(duì)此次博鰲金灣項(xiàng)目分拆進(jìn)行置評(píng)。