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??當深圳本地房企在舊改市場“步履艱難”之際，一家湖南民企卻殺入深圳舊改競技場。

??近日，深圳交易集團發布一則交易公告，龍崗區吉華街道三聯社區土地整備利益統籌項目“塵埃落定”，中標者為深圳市領瑞實業發展有限公司，其背后大股東是湖南民企——湖南福天興業投資集團（以下簡稱“福天集團”）。

??這個涵蓋84.21萬平方米土整范圍、規劃總容積32.95萬平方米的“巨無霸”項目，成了這家外來民企的深圳首秀。

??根據官方披露，項目將為村股份公司提供總計約12.56萬平方米的優質回遷物業，涵蓋廠房、宿舍和商業等多種業態，總估值高達23.9億元。再加上該項目的土地整備資金（約5.72億元）及配套建設投入，總投資規模將是一筆很大的支出。

??就該次舊改事宜，記者致電湖南福天興業投資集團及其下屬深圳市領瑞實業發展有限公司，均無人接聽，發去采訪函亦未有回應。

??湖南民企入局

??位于深圳市龍崗區的三聯社區，曾是深圳典型的“工業腹地”，這里低矮廠房與密集城中村交織，相對低廉的租金吸引了許多外來務工人員，卻難掩環境逼仄、配套滯后的窘迫。

??如今，隨著深圳城市更新的推進，這片土地將以全新姿態告別“工廠+城中村”的舊標簽。

??今年4月，深圳市發布了《龍崗區吉華街道三聯社區土地整備利益統籌項目實施方案》。方案公示后，瞬間點燃了片區居民的期待。

??根據規劃，整個項目利益統籌實施范圍面積84.21萬平方米，采用“貨幣補償+留用土地”的方式實施土地整備，土地整備資金約5.72億元。項目有3宗優質的留用土地，包括2宗二類居住用地和1宗普通工業用地，總用地面積約6.22萬平方米。2宗居住用地，除要建18.2萬平方米的住宅外，還將配建2所6班幼兒園；1宗工業用地將建成12.8萬平方米的產業空間。

??此外，項目還專門劃出1.22萬平方米土地用于教育設施，計劃建設一所27班的九年一貫制學校。值得注意的是，建設費用的60%將由合作方承擔，這將有效減輕政府的財政壓力，但同時也加大了中標企業的資金支出。

??1個月前，深圳公共資源交易中心發布了深圳市龍崗區吉華街道三聯社區土地整備利益統籌項目招標公告。彼時不少業內人士猜測，該項目最終將花落本土房企，畢竟深圳舊改市場向來是本地房企的“主場”。

??但8月6日公布的結果卻出人意料，拿下該項目的企業名為深圳市領瑞實業發展有限公司，其操盤者的身份為湖南福天集團。

??領瑞實業成立于2019年，被大股東幾經易手。企查查中變更記錄顯示，其最早的大股東是深圳市龍騰佳兆業實業發展有限公司（由佳兆業城市更新集團控股），1年后變更成珠海市橫琴從元投資服務有限公司（由茂年香港有限公司控股），1個月后，控股股東又變更為佳兆業旗下公司。

??2023年6月，佳兆業將領瑞實業股份轉給廣州遠創房地產有限公司及深圳一號倉商城有限公司，前者持有80%，后者持有20%；后來深圳一號倉商城也將手中20%股份轉至遠創房地產。

??遠創房地產曾是廣州華新集團旗下公司，2022年2月，股東變更為福天集團（持股51%）、長沙創驥企業管理咨詢有限公司（持股25%）、廣州聚信置地有限公司（持股24%）；2024年，深圳市吉聯實業發展有限公司更替廣州聚信置地，成為遠創房地產第三大股東。

??直到今年1月，長沙創驥企業管理咨詢有限公司也退出了，遠創房地產最終由福天集團持股66%，深圳市吉聯實業持股34%。

??從這份頗為輾轉的變更記錄可見，或許早在3年前，福天集團就在布局進軍深圳舊改市場了。

??深圳舊改不好做

??福天集團在深圳不算知名，但在湖南卻是“院子系”標桿，是湖南省重點支持的民營企業。

??福天集團成立于2010年，業務核心涵蓋地產開發、生態環保、產業互聯網、建筑與設計、產業投資、文化旅游、綠色食品等產業，其中地產開發板塊累計開發量超600萬平方米。其福天“院子系”產品自2020年推出以來，迅速在合肥、長沙、岳陽、張家界、貴陽等城市開工建設，成為本地有名的擅長打造“空中庭院”立體生態建筑的企業。

??據悉，此次落子深圳后，福天集團計劃把這套打法復制到三聯項目，其中一宗二類居住用地的11.7萬平方米住宅中，將有30%戶型配備“垂直花園”。

??但深圳的舊改市場并不好做。近年來，深圳舊改項目的失效名單不斷增加，顯示出市場的復雜性和不確定性。

??據深圳交易集團數據，截至2025年8月，全市1061個更新項目中僅554個確定實施主體，實施率52.2%。今年已有福田香蜜湖家屬樓片區、坪山碧嶺安田片區等9個項目因超期失效。“拆遷補償談判、容積率博弈、產業導入要求，每關都可能卡殼。”當地企業人士稱。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳舊改市場一直是以本地民企為主導來推進的，包括對村民的補償、給到政府的公共利益，以及土地出讓金等都按照市場化方式推進，補償的成本很高。隨著企業暴雷和市場下行，這種高成本補償的模式難以為繼。

??“現在，深圳市政府正在大力推動舊改模式創新，如土地整備利益統籌等，同時把一些舊改規則做了調整，比如壓縮公共利益、下調商辦部分的配置比例、一些違法建筑降低補償等，以確保開發商的利潤空間和投資積極性。但是一些原來的民企依然深陷舊模式而難以擺脫困局。”李宇嘉說。

??這種情況下，一些現金流還不錯的外來房企看到了機會。他們伺機在各地抄底被低估的土地市場，也包括深圳舊改市場。

??深圳市某城市更新專家分析稱，深圳本地房企常因涉及多村利益、歷史遺留問題陷入僵局，福天集團作為“新玩家”則沒有這些歷史包袱，其直接對接街道辦和股份公司，流程更順暢。但挑戰也不小，深圳舊改要求“產業先行”，比如三聯社區項目中的工業用地需引進高新技術企業，這對于擅長住宅開發的福天集團是全新考驗。

??外來勢力的加入，或將為深圳舊改市場帶來新的思路和發展模式。