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??爛尾4年之久的上海青浦正榮中心項目迎來司法拍賣。盡管起拍價相較于評估價已經打了七折，但該項目仍然流拍了。

??據阿里法拍平臺公布的信息顯示，上海青浦正榮中心在建工程及相應的國有土地使用權，于2025年8月4日至8月7日進行拍賣。阿里法拍給出的項目評估價為9.31億元，而項目此次起拍價為6.52億元，相當于評估價的約7折，折合樓板價約為10853元/平方米。

??值得注意的是，此次拍賣的并非外界傳言的正榮地產總部大樓。

??公開資料顯示，該項目土地用途為餐飲旅館業及商業用地，使用權面積24039平方米，總建筑面積106111平方米（其中地上建筑面積63331平方米、地下建筑面積42780平方米）。項目所有人為正榮御天（上海）置業發展有限公司（以下簡稱“正榮御天”）。企查查顯示，正榮御天為正榮地產控股有限公司全資子公司，而后者為正榮地產集團有限公司（以下簡稱“正榮地產”，06158.HK）在境內的主體。

??2014年2月，正榮地產以25.6億元競得該地塊，樓面價為15786元/平方米，溢價率達59.4%。時移世易，隨著正榮地產爆發債務和資金危機，上海青浦正榮中心也陷入停工爛尾狀態。

??阿里資產平臺顯示，此次拍賣吸引了5512次圍觀，但最終無人報名、無人出價，項目首拍即宣告流拍。

??首拍即流拍

??該項目可謂命途多舛。

??當時正榮地產拿地時，項目規劃為融合購物中心、高端辦公、星級酒店、精品公寓等多元業態的商業綜合體，并于2019年5月舉行開工奠基儀式。

??但在施工期間，項目被傳出酒店規劃變更為長租公寓，引發周邊業主維權。盡管后續仍按原規劃建設，但2022年正榮地產爆發資金危機，項目隨之陷入停工狀態。

??據周邊中介從業人員透露，該項目主體結構已基本完工，市場曾傳言僅需約3億元資金即可完成內部裝修建設。此前亦有消息稱華潤可能接盤，但均無下文。周邊居民反映，該項目的長期爛尾嚴重影響了區域房價和形象，期望拍賣能為項目找到新東家。

??然而，盤活該項目并非易事。

??在一些業內人士看來，該項目尚處于待建狀態，后續仍需大量資金投入。其地理位置優勢并非特別突出，且為商業性質，潛在買家不僅要考慮建設成本，更需評估未來商業運營的盈利前景。若拍賣價格缺乏足夠吸引力，項目成功盤活的難度較大。

??對于陷入困境的正榮地產而言，盤活項目、償還債務及推進債務重組是其核心任務。此前，正榮地產表示，一直與多家金融機構磋商，力求以合理成本獲得新貸款，確保在建物業項目的交付，但今年以來尚未新增任何借貸。在債務重組方面，正榮地產披露正與法律及財務顧問商討境外整體債務管理方案。其最新銷售數據顯示，2025年7月銷售額約3.36億元，今年前7月累計銷售額約27.01億元，整體經營狀況不佳。

??法拍資產困境

??青浦正榮中心的流拍并非孤例。近年來，伴隨房地產行業深度調整，多家民營房企出險，其總部或核心城市商辦資產被債權人處置并進入法拍程序的現象增多。這些被法拍的資產難逃兩類結局：要么折價轉讓，要么流拍。

??不久前，京東司法拍賣平臺交易記錄顯示，泰禾集團上海總部大樓最終以起拍價6.597億元成交。這座位于上海市靜安區恒豐路232-262號、漢中路233-247號的建筑，作為泰禾集團華東總部所在地，曾是這家閩系房企在全國激進擴張的重要據點。但如今也難逃被拍賣的境地。這筆交易的買家為上海舜晟建設集團有限公司，外界給予其的標簽是“低調務實”。6.597億元成交價相較于評估價9.424億元，已縮水3億元，較開發成本13.5億元而言更是價格“腰斬”。

??相比之下，更多資產面臨“有價無市”的局面。

??就在今年7月12日，陽光城上海總部大廈“濱江國際廣場1號樓”第三次拍賣，起拍價較一拍再打七折，最終仍因無人出價而流拍。

??一位長期跟蹤商業地產市場的人士認為，當前商業地產市場整體低迷，一線城市如上海空置率上升，租金下滑，投資回報率下降。疊加經濟下行壓力，大型企業普遍收緊投資預算，大宗資產交易遇冷。

??戴德梁行研究顯示，2025年上半年上海大宗物業成交總額158億元，完成交易37宗，同比顯著回落，不足往年同期一半水平，印證了市場的寒意。

??“其次是資產本身問題。”上述人士進一步解釋稱，諸如此類的法拍資產往往伴隨著復雜的債權債務關系，買家也會擔心“買樓送債”的問題。總的來說， 市場信心的缺失、對復雜債務關系的擔憂、高昂的交易成本以及對資產本身價值和位置的重新評估，共同導致了這些法拍商辦資產“有價無市”、無人接盤的流拍局面。

??一些業內人士告訴中國房地產報記者，根據規定，此類流拍資產通常會降價進行二拍或三拍，甚至進入變賣程序。最終能否成交，取決于降價幅度是否足夠吸引買家入場，以及整體市場環境能否有所改善。目前來看，大幅降價成交或繼續流拍的可能性并存。