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??2025年上半年，長租市場迎來新一輪調整。克而瑞長租數據顯示，上半年全國55城整體個人房源租金坪效為31.9元/㎡/月，同比降幅3.6%。將時間線拉長，2022年至今，個人房源租金已連續四年下行，且降幅不斷擴大。

??個人房源租金的持續下行對集中式公寓的沖擊并非 “一刀切”，城市規模與市場結構成為影響傳導效應的關鍵變量。

??2025年上半年，集中式公寓供應規模持續上漲，核心八城集中式公寓供應規模已超125萬套，七城租金下滑，保租房占比高的四城跌幅更為顯著。

??在整體租金波動下行的大環境下，核心八城仍有超百個板塊集中式公寓租金逆勢上揚，這些 “抗跌” 板塊不僅抵御住市場下行壓力，甚至持續實現租金增長，成為長租公寓市場中的 “韌性單元”。

??克而瑞長租數據顯示，2025年上半年全國55城整體個人房源租金坪效為31.9元/㎡/月，同比降幅3.6%，降幅較2024年同期擴大1.2個百分點，這一數據既反映了租賃需求的疲軟，也暴露了市場供應過剩的現實。

??集中式公寓市場同樣面臨多城租金下行的壓力，但不同城市的表現卻呈現出明顯分化。通過對比核心八城的個人房源與集中式公寓租金坪效同環比變化，我們發現：上海、北京、深圳、廣州、杭州的集中式公寓租金降幅明顯低于個人房源；成都、武漢、南京則呈現相反態勢，個人房源租金降幅優于集中式公寓。

??這一市場分化的本質在于城市間集中式公寓發展階段的差異性：

??在北上廣深及杭州等集中式公寓高規模城市，由于行業集中度高、產品標準化程度完善，疊加租客群體對標準化服務的依賴性強、對品牌溢價的接受度高，使得租金體系具備更強的韌性；

??成都、武漢、南京等中規模城市，受限于較低的市場滲透率，集中式公寓在定價權方面明顯弱勢，租金定價更容易受到個人房源 “比價效應” 的沖擊，暴露出較大的價格波動性。

??克而瑞長租數據顯示，2025年上半年，核心八城集中式公寓平均租金101.14元/㎡/月，整體租金環比上漲0.07%，同比下降3.33%；核心八城集中式公寓租金坪效七城下滑，僅廣州出現回彈。

??其中跌幅較大的城市，如成都、武漢、上海、深圳跌幅在4%-7%之間，這些城市保租房占比最高，直接拉低市場均價。

??上海保租房占比已近六成，超過市場化房源規模，成為城市租賃供給的主力；成都保租房占比達46.5%，較此前提升明顯，隨著后續籌集房源的集中入市，其 “雙軌模式” 特征將更為突出。

??而相對穩定的城市，如南京、北京的保租房規模就相對較低，租金波動小。

??至于唯一上漲的廣州，一方面受保租房沖擊較小，另一方面數字經濟產業增長帶動需求，形成“高端需求+優質供給”的良性循環。

??在整體租金波動下行的大環境下，核心八城仍有超百個板塊集中式公寓租金逆勢上揚。

??如成都武侯區，在保租房集中供應下租金依舊堅挺。

??從供應結構看，成都保租房供應聚焦核心區，占比超六成水平，整體供應結構以“核心區為主、發展新區與近遠郊協同” ，覆蓋不同圈層居住需求，整體供應結構健康。分區域租金價格看，武侯區、高新區、天府新區三個區域租金坪效最高，均超78元/㎡/月；武侯區、天府新區、龍泉驛區等城市核心區及發展新區租金表現堅韌，租金同比呈上漲趨勢。

??成都武侯區集中式公寓租金保持堅挺，主要得益于作為傳統核心區，區域內產業聚集效應和穩定的高需求支撐。作為成都醫療健康、科技和金融產業的核心區，武侯區吸引了大量高收入就業人群，尤其是華西醫院、西部智谷等周邊的高素質租客群體持續流入，推動租賃需求旺盛。同時，區域內優質的教育、醫療資源和成熟的地鐵交通網絡進一步提升了居住吸引力。

??又如上海楊浦區，在產業紅利下需求旺盛。

??截至2025年上半年，上海保租房入市規模占城市整體規模近60%。從供應結構上看，浦東新區、閔行等核心及近郊區域，因產業、人口集聚，保租房布局密集；遠郊如金山、崇明，受發展定位、人口流量影響，供應薄弱。從租金表現看，楊浦區租金同比上漲3.83%，成為唯一逆勢上漲的區域。

??楊浦區區域高端產業集聚，作為上海科創中心重要承載區，擁有美團、B站、得物等新興互聯網企業總部，以及楊浦濱江、新江灣城等新興產業園區，高收入群體占比高，租賃支付能力強，推動租金穩定。此外，2025年楊浦區土拍市場活躍，如保利置業以80199元/㎡樓面價競得定海社區地塊，成為單價地王，推動周邊房價及租金預期上升。

??綜合超百個租金逆勢上揚的集中式公寓板塊來看，主要有以下特點：

??1.產業集聚+人口導入，租金韌性突出

??產業導入、人口流入創造大量租賃需求，使得長租公寓市場需求穩定，租金具備上漲動力。同時，年輕上班族、科創人才，對長租公寓的品質化、便捷化需求旺盛，推動運營商提升產品與服務，反向鞏固板塊吸引力。

??武漢金融街板塊為例，金融產業集聚帶來人才流入，租金同比漲幅達26.2% ，成為供需與價值共振的典型。

??北京中關村板塊，依托科技產業集群，大量科創人才涌入，帶動長租需求攀升，租金同步增長14.3%。

??上海東外灘、杭州未來科技城、廣州金融城板塊等板塊同理，依托產業聚集，為租賃市場注入穩定客源，支撐租金 “抗跌” 上漲。

??2. 配套完善提升居住價值，拉高租金水平

??區域規劃、配套落地優化居住環境，從交通通勤到生活消費，從教育資源到生態環境，多維提升板塊價值，使長租公寓資產更具 “抗跌” 屬性。

??北京朝陽區的雙井板塊租金同比漲幅為14.2%，該區域交通網絡發達，地鐵線路密集，多條公交線路覆蓋，便利的交通不僅方便了租客日常出行，還提升了區域的可達性和吸引力，使得租客更愿意為在該區域居住支付較高的租金。

??在一些城市的發展新區，如上海浦東新區的航頭板塊，隨著區域交通規劃的逐步落地，交通條件得到了顯著改善，這也在一定程度上支撐了該板塊長租公寓租金的穩定增長。廣州天河區的金融城板塊，周邊大型購物中心、商業街林立，餐飲、娛樂、購物等各類生活消費場所一應俱全，租客的日常生活需求能夠得到高效滿足，憑借金融產業與配套協同，提升了板塊的吸引力和競爭力，從而增強了長租公寓資產的 “抗跌” 屬性，推動租金上漲。

??在長租公寓市場整體承壓的背景下，核心區和產業區憑借其強勁的產業基礎、持續的人口虹吸效應以及完善的配套設施，展現出突出的市場韌性。這些區域不僅維持著穩定的租賃需求，更通過“產城人”深度融合構筑了租金的價值支撐。

??在租金下行的周期中，不同市場主體需找準自身定位，制定針對性策略。

??對于運營商而言構建差異化運營模式與能力非常重要。對核心高能級城市，頭部運營商應深化“產品+服務”雙軌創新機制。在硬件端，通過智能化改造與空間功能提升產品溢價；在服務端，構建“基礎服務標準化+增值服務個性化”體系，例如建立分級響應機制、打造主題化社群IP、完善會員成長體系等。通過提升租客轉換成本與品牌忠誠度，形成脫離價格競爭的價值錨點，強化長期收益穩定性。

??對中等規模城市，運營商需推進輕資產模式轉型與成本結構優化。可探索“資產托管+收益分成”的聯營機制，通過輸出品牌管理與運營標準實現快速擴張；在成本控制方面，優化供應鏈體系降低物資成本，通過“低邊際成本+靈活定價”策略，構建價格競爭緩沖區，應對個人房源的價格沖擊。