公司王少杰 2024-09-14 09:58:05 來源：中房報
??從自建商場到合作開發，紅星美凱龍家居集團股份有限公司（以下簡稱“紅星美凱龍”）在天津的布局后繼乏力。
??9月上旬，中國房地產報記者在紅星美凱龍東麗商場發現，一棟獨具紅星美凱龍裝飾風格的商業建筑，已被圍擋圍住，其間留有一處出入口，僅供現場留守安保人員進出。此外，企業品牌店招牌雖已摘除，但在建筑宣傳海報上“紅星美凱龍”字樣仍清晰可見。由于缺乏必要的維護和修理，底商裝潢出現破損點位，在荒草叢生地上停車場映襯下，盡顯破敗不堪。
??據留守人員介紹，該商場也曾投入運營數年，自2020年底起，閉店閑置至今。現準備將其整體轉讓，改作其他業態使用。不過，商場轉讓具體事宜尚未落地。
??“當初清退商戶并宣布閉店之際，紅星美凱龍東麗商場對外稱將其升級改造為愛琴海購物公園項目，但實際并未付諸實施。”一位接近商場運營方的知情人士向記者表示，繼升級改造無果后，當地政府部門于2024年年初公開回應時稱，經與紅星美凱龍方面溝通后將盡快盤活這一閑置資產。
??位于天津津南區八里臺鎮華星商業廣場的紅星美凱龍項目，早在2019年5月就已舉行奠基儀式，至今仍未有施工跡象。
??9月9日，記者就上述相關問題致電采訪紅星美凱龍天津營發中心相關負責人時被婉拒。
??紅星美凱龍天津閑置項目陷入困境消極影響，背后成因，盤活面臨哪些問題，記者就此展開調查。
??項目停擺引發的“多米諾骨牌”效應
??“體量達18萬平方米的商業建筑已停擺多年，不僅造成資產閑置，還降低了土地利用效率。而早在十年前，沒有人預料到紅星美凱龍東麗商場會陷入如此嚴重困境”。家住紅星美凱龍東麗商場對面的居民李冬向記者表示。
??2012年上半年，李冬購買并搬入東麗區萬科魅力之城（一期）格蘭苑住宅小區，因與紅星美凱龍東麗商場僅一路之隔，看中的就是其依附于紅星美凱龍商城區位優勢。
??彼時，正值紅星美凱龍東麗商場開業促銷期，吸引并帶動格蘭苑小區周邊人氣充裕 ，每天的車流人流非常密集，營造出了濃厚商圈氛圍。“到格蘭苑小區購房者和租房客驟然多了起來，其中租房人群普遍為紅星美凱龍東麗商場的上班族。”李冬追述道。
??據他回憶，紅星美凱龍東麗商場運營期間，格蘭苑小區住宅房價和租金也隨之水漲船高。該小區小戶型房價，從2008年開盤時6000元/平方米，到2014年漲至8000元/平方米，個別房源價格漲到10000元/平方米。不足100平方米的住宅租金也從起初2000元/月，飆升至近3000元/元。即便如此，該小區出租房源也一度出現“一房難求”現象。
??好景不長。
??從2020年年底開始，東麗區萬科魅力之城（一期）格蘭苑小區商品房成交迎來降溫，雖然房價下跌并不明顯，但每月（二手房）成交量已出現大幅回落。東麗區一房產中介工作人員對此向記者表示，受市場及周邊環境影響，目前格蘭苑小區二手房市場繼續延續低迷態勢，2、3個月能成交1套房源，這已是再正常不過的事情了。
??不僅如此，受紅星美凱龍閉店閑置影響，格蘭苑小區不少租房者紛紛選擇搬離，小區出租房也已從“一房難求”演變成鮮有人問津。
??受訪的格蘭苑部分業主也向記者表示，伴隨客源流失，“一客難求”正成為房屋出租老大難問題。
??房屋出租市場低迷，加持周邊配套并不完善。有格蘭苑業主開始萌生賣掉名下小區房產的想法。
??業主馮兵告訴記者，生活在格蘭苑的幸福感已被商場長期閑置消耗殆盡，目前除了地鐵口距離較近外，再無可圈可點之處。在他看來，格蘭苑小區門口沿街一側不僅有紅星美凱龍東麗商場年久失修建筑，還有撂荒長達十余年地塊，行走在街道上感觸到的是壓抑、蕭條與落寞。
??馮兵還向記者坦言，作出售房計劃的主要原因是，擔心紅星美凱龍東麗商場爛尾風險加劇，會給周邊房地產板塊帶來資產貶值的負面影響，進而波及格蘭苑房產市值大幅縮水。為此，趁著商場閑置期間周邊房價相對穩定，及時出售房產不失為一種好的選擇。“這個（2024年9月）月底前就會把房源掛在網上銷售。”馮兵說。
??購買到津南區華星商業廣場商鋪的業主于芳麗，近期也打起了商鋪轉讓念頭。于芳麗告訴記者，2019年下半年，得知華星商業廣場內即將動工建設紅星美凱龍建材賣場消息后，于芳麗以近100萬元價格購買到華星商業廣場商鋪一套，待賣場建成并形成產業集聚后，則啟用鋪面經營建材生意。
??但事與愿違，購買商鋪至今已過去5年時間，紅星美凱龍津南商場不僅未動工建設，華星商業廣場建材業態也遠未形成。對此，于芳麗表示將放棄華星商業廣場開辦建材店計劃。
??面對紅星美凱龍津南商場動工遙遙無期，及時止損就顯得尤為重要，于芳麗決定將商鋪虧本甩賣。在她看來，起初紅星美凱龍津南商場舉辦的奠基開工儀式，更像是為配合華星商業廣場商鋪營銷的噱頭。
??記者從華星商業廣場開發商天津華富興邦投資發展有限公司方面獲悉，該公司與紅星美凱龍聯合開發建材賣場，目前還在協商階段，今年底前仍無動工計劃。
??資金承壓 轉型路艱難
??如何盤活紅星美凱龍天津閑置資產，受到各方關注，進程卻不盡人意。
??自今年以來，東麗區委、區政府相關部門，就群眾關心的紅星美凱龍東麗商場閑置資產盤活問題，曾先后作出公開回應。
??2024年2月17日，東麗區委辦公室在相關回復中表示， 2024年1月中旬，東麗區與紅星美凱龍相關負責人就載體盤活事宜進行了交流、協商，雙方表示盡最大努力加快紅星美凱龍項目載體的盤活工作，相關方案正在研究制定中。
??2024年6月18日，天津東麗區商務局回應時稱，目前該局與東麗區新立街道辦事處正積極幫助紅星美凱龍對接招商，力爭盡快盤活。
??在此之前，天津東麗區商務局還稱，紅星美凱龍已明確進行提升改造，轉型商業綜合體，不過，還未確定運營主體，該局將會同新立街道辦事處繼續跟進項目進展情況。
??數月后，紅星美凱龍東麗商場仍未迎來“復活”之機。
??記者從項目現場了解到，商場升級改造事宜正在洽談當中，具體方案尚存在不確定性。
??“對接一直進行，目前無實質進展。”津南區新立街道辦事處相關部門負責人向記者坦言，主要因紅星美凱龍方面資金鏈長期緊繃，導致項目盤活推進遲緩。
??記者經梳理發現，上述觀點并非空穴來風。紅星美凱龍全資子公司、紅星美凱龍東麗商場項目公司紅星美凱龍世博（天津）家居生活廣場有限公司（以下簡稱“紅星天津世博”），早在三年前就面臨資金承壓的問題。
??有媒體報道，紅星天津世博于2021年11月以售后回租方式，將自有標的資產商場設備出售給江西省金控融資租賃股份有限公司并租回使用，紅星天津世博與該金融租賃公司簽訂了《融資租賃合同（售后回租）》，申請為期3年的融資租賃業務授信額度3億元。
??紅星美凱龍已對融資租賃合同項下的全部債務承擔連帶責任保證，并將持有紅星天津世博100%的股權提供質押擔保；紅星天津世博已將其持有的《不動產權證》證號津（2016）東麗區不動產權第1002171號物業提供抵押擔保。
??紅星天津世博資金鏈緊張態勢也已傳導至紅星美凱龍層面。公開資料顯示，截至2023年底，紅星美凱龍一年內到期的非流動負債為91.36億元，同比增長34.61%，短期借款為49.72億元，同比增長148.72%，流動負債合計285.92億元，同比增長12.74%。
??在前述知情人士看來，紅星美凱龍相關負債增長與業績下滑關聯緊密。
??8月30日，紅星美凱龍（601828.SH）發布2024年半年度報告，期內公司實現營業收入42.25億元，同比下滑25.35%。
??利潤方面，期內，紅星美凱龍實現毛利25.63億元，相比2023年同期毛利33.64億元下降23.8%；歸屬上市公司股東凈虧損12.53億元，相較上年同期減少13.74億元。
??業績下滑，紅星美凱龍則以閉店方式開啟“瘦身”模式。
??前述知情人士向記者表示，自2020年起，紅星美凱龍掀起的閉店潮，已蔓延至今年三季度。截至2024年8月31日，紅星美凱龍位于福建、河北、山西、山東、四川、河南、湖北等地9家業績不佳商場陸續宣布閉店。還有數據顯示，紅星美凱龍2023年全年關閉商場數量多達23家。“在紅星美凱龍商場閉店率頗高背景下，背負著巨額債務，再去盤活體量龐大閑置資產并非易事。”
??紅星美凱龍在2024年半年報中稱，公司未來擴張模式以輕資產為主，對于儲備中的自持物業的建造投資有限。
??定位失準 結構性過剩
??家居零售市場需求持續低迷，是紅星美凱龍天津閑置資產難盤活又一原因。
??紅星美凱龍濱海商場工作人員向記者表示，紅星美凱龍對存量（商場）項目已有清晰調整思路，非開即關，并未涉及第三種（關后重啟）情況。“現在市場特別難做，能保持住現有在營商場正常運營已相當不錯，哪還有能力兼顧到閑置資產。”她說。
??這位工作人員還告訴記者，受房地產深度調整等因素影響，正常工作日期間到店顧客寥寥，導致商場月均營業額下降明顯。市場消極影響也已傳導至商場商（租）戶，因業績和租金等壓力，該商場近期已出現商戶退租離場現象。
??不僅如此，沿商場主樓外圍開發建設有商業街，建筑面積達21086.13平方米，自正式投入運營以來，其商鋪空置率居高不下，出租難始終困擾左右。
??由于項目區域存在產業定位不清晰、無序發展的現象，也為紅星美凱龍天津閑置資產盤活增加了不確定性。
??記者走訪津南區華星商業廣場時了解到，該項目占地125040.70平方米，規劃8棟建筑，其中3、4號樓為紅星美凱龍建材賣場，7、8號樓為商鋪。2019年5月8日，紅星美凱龍津南商場在華星商業廣場舉行開工奠基儀式，彼時宣稱，將打造津南首家集家居、建材、生活配套為一體的綜合性商街。
??華星商業廣場依托現有樓宇為載體，招商引入行業涉及汽車（4S店）銷售、特色骨科門診及體育教育，未有建材等相關領域企業入駐，目前仍有部分房源（商鋪）出租出售。
??于芳麗認為，星商業廣場沒有根據客觀的產業集聚條件來定位。定位脫離實際造成招商引資困難，實際招商中又不得不放寬條件，這又導致落地的項目與規劃的不一致。這也反映出其產業集聚能力的差異，也直接決定了人口吸附能力。
??“之所以紅星美凱龍津南商場遲遲未動工，很大程度上是投資方基于市場變化、周邊產業現狀及后期招商等，綜合研判的結果。”于芳麗說。
??同樣因周邊產業定位模糊不清晰，沒有形成共同發展合力的還有紅星美凱龍東麗商場。
??記者了解到，紅星美凱龍東麗商場周邊主要布局有大型家居賣場、住宅小區等，此外，西側緊鄰一塊圈而未建地塊。據悉，該地塊產權單位為天津東泰世紀投資有限公司，占地面積為8.35公頃，規劃用地性質為商業用地，撂荒至今已遠超10年。
??9月10日，天津市規劃和自然資源局東麗分局相關部門負責人在給記者的書面回復中表示，紅星美凱龍東麗商場西側土地目前已被法院查封，未實施建設。
??“正因為該地塊遲遲不能確定開發項目，進而引入業態是否符合周邊整體規劃，尤其與紅星美凱龍東麗商場規劃改造業態是否相匹配，均難以判斷。為防止低水平重復建設，避免無序競爭和資源浪費，曾有意參與紅星美凱龍東麗商場改造升級的某投資商，對此顧慮重重。”前述知情人士對記者說。
??但對地方而言，在用地指標日趨緊張情況下，全力推進閑置資產盤活利用勢在必行。
??2024年7月22日，天津市規劃和自然資源局、市發展和改革委員會、市生態環境局等11個部門聯合制定印發了《關于盤活存量資產解決歷史遺留項目規劃土地及不動產登記問題的意見（試行）》。旨在通過盤活現有的土地和建筑資源，不僅解決過去的一些遺留問題，還能為城市的發展提供新的動力，讓市民們的生活環境更美好。
??這對于紅星美凱龍東麗、津南等項目在內的閑置資產來說，無疑是一大利好。借此契機，如何能讓天津在規范處置閑置資產方面加速駛入“快車道”，將考驗當地政府執政智慧和治理能力。
??（應受訪者要求，文中李冬、馮兵、于芳麗均為化名。）
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
