市場克而瑞研究中心 2024-09-13 08:26:08 來源：丁祖昱評樓市
??近年來法拍房供求規(guī)模連創(chuàng)新高，并成為房地產(chǎn)市場不可忽視的一股力量。
??據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年全國住宅類法拍房成交金額達(dá)到1500億元，同比增長10%。雖然相比于全國一二手房15萬億元以上的交易規(guī)模來看，法拍房整體交易規(guī)模雖然不到全國一二手房交易總量的1%，但是卻對新房市場產(chǎn)生一些結(jié)構(gòu)性影響。
??進(jìn)入2024年，法拍房掛牌規(guī)模仍在持續(xù)走高。據(jù)CRIC監(jiān)測，截止8月31日，典型城市法拍房累計掛牌套數(shù)28萬套，同比2023年同期增加了12%。
??不過8月份法拍房成交規(guī)模有所下降，但成交率增至19.2%，創(chuàng)年內(nèi)新高，其中上海法拍房成交率最高，達(dá)到了50%。
??考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)仍在震蕩、樓市仍處于下行階段，加之經(jīng)濟(jì)承壓，前些年高杠桿買房群體面臨較大的還款壓力，貸款違約的風(fēng)險或?qū)⒃黾樱ㄅ姆抗?yīng)規(guī)模還將持續(xù)上升。
??法拍房掛牌量在8月份迎來回調(diào)。
??據(jù)CRIC監(jiān)測，典型城市8月新增掛拍套數(shù)37676套，環(huán)比7月下降5%；不過，與前7月月均值相比，增加了8.5%。截止8月31日，法拍房累計掛牌套數(shù)28萬套，同比2023年同期增加了12%。
??重點監(jiān)測城市中，重慶8月法拍房掛牌量排在首位，月內(nèi)新增法拍房套數(shù)超千套，達(dá)到了1158套。此外，鄭州、太原和成都月內(nèi)新增法拍房掛拍套數(shù)均超800套。
??從區(qū)域來看，這些城市主要以中西部城市為主。
??一線城市法拍房新增掛拍量相對較少，均在350套以下，廣州、深圳分別為335、287套，上海和北京均不足200套。
??從成交情況來看，典型城市8月供成交了4497套法拍房，環(huán)比上月下降了22%，較前7月均值下降了13%。
??累計成交規(guī)模來看，截止8月31日，典型城市法拍房累計成交套數(shù)40659套。
??與供應(yīng)基本一致，重慶、成都、鄭州、南寧等城市月內(nèi)法拍房成交規(guī)模遙遙領(lǐng)先，均超100套。其中，重慶最高，高達(dá)226套。
??從成交金額來看，上海居首，成交金額超過3億元，其次是深圳、北京、成都、杭州、重慶等城市，成交金額也居于領(lǐng)先位置。
??從成交率來看，據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月掛牌37676套，除去尚未開始和正在進(jìn)行的，有效掛拍量9572套（下文具體城市成交率測算時均剔除尚未開始和正在進(jìn)行的法拍房數(shù)據(jù)），成交了1835套，平均成交率19.2%，較7月上升了2.4個百分點。相當(dāng)于每五套法拍房就有一套成交。
??典型城市來看，成交率最高的城市是上海，成交率達(dá)到了50%，也就是說一半有效掛拍的房源成交。另外，沈陽、廈門、重慶、濟(jì)南、南京、北京等城市法拍房成交率也都超過了30%。
??以月內(nèi)供應(yīng)較高的重慶為例，8月法拍房掛拍1158套，有效掛拍量僅261套，成交了138套，成交率為41%，僅次于上海、沈陽、廈門等少數(shù)城市，不過這三個城市有效供應(yīng)不及重慶，實際成交套數(shù)均在60套以下。
??法拍房在價格上體現(xiàn)出一定的“性價比”，且高性價比的房源還是具有較大吸引力。
??8月掛拍法拍房起拍價平均折價率約為29%。約有16%的法拍房折價率在40%及以上。
??折價率越高，成交率也越大。比如折價率在40%及以上的法拍房成交率達(dá)33%（有效供應(yīng)2354套，成交了767套），明顯高于平均成交率19.2%。
??此外，對成交的法拍房進(jìn)行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，成交的法拍房平均折價率達(dá)36%，較年內(nèi)均值高出約3個百分點。
??值得注意的是，大量的法拍房流拍之后很大比例上會再度掛拍，這些房源往往稱為“二進(jìn)宮”房源。
??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，2024年前8月掛拍的28萬套法拍房中，二拍及以上房源約10.3萬套，占比接近四成。首次競拍就成交的房源平均折價率為31%，“二進(jìn)宮”成交的房源折價率增至37%，性價比更高，這與房產(chǎn)持有人的債務(wù)困境有極大關(guān)系，為了解或緩解債務(wù)，房產(chǎn)持有人不得不加快房產(chǎn)的處置速度和價值變現(xiàn)速度，因而“二進(jìn)宮”房源折扣力度更大、出售率也相對更高。
??總的來看，8月法拍房掛拍量雖環(huán)比有所回調(diào)，但仍處于相對高位。在一二手成交規(guī)模延續(xù)收縮、房價持續(xù)筑底調(diào)整的趨勢下，預(yù)計法拍房整體成交率會延續(xù)二成左右的高位。對于市場熱度更低、價格敏感度更高的低總價段，法拍房將占據(jù)更大的市場份額，并且在低總價供應(yīng)占比較低的杭州、蘇州等城市，這一結(jié)構(gòu)性特征會表現(xiàn)得更為明顯。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
