市場 2024-09-09 08:38:47 來源：丁祖昱評樓市
??進入“金九”，市場略顯平淡。
??一方面，雖是傳統營銷旺季，但房企推盤積極性一般。據CRIC調研，9月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積703萬平方米，環比下降4%，同比下降59%，絕對量顯著不及二季度月均，與一季度月均699萬平方米基本持平。
??另一方面，剛剛過去的8月雖有56個城市發布67次放松房地產政策，但整體力度和影響有限，新房市場延續筑底行情，30個重點城市整體成交923萬平方米，絕對量規模僅與1月相當，為前8月年內次低。
??究其緣由，主要還是因為市場信心不足。
??據中國人民銀行調查統計司發布的二季度城鎮儲戶問卷調查報告數據顯示，2024年第二季度，居民收入感受指數比上季下降1.3個百分點，收入信心指數比上季下降1.4個百分點。預期方面，23.20%的居民預期第三季度房價“下降”，預期房價“下降”的居民占比已達2019年至今新高。
??我們認為，當前市場積極性不足，9月成交大概率環比微增，同比持降，政策端仍有發力空間。
??每年的9月、10月是房地產市場傳統旺季，歷年來看。作為行業一年中重要的營銷節點，很多房企都會在這期間積極營銷，有的推出“金九銀十”促銷活動，有的加大推貨力度，并通過各種方式爭取意向客戶。
??但從今年來看，房企推盤積極性一般，絕對量雖不及二季度月均，與一季度月均基本持平。據CRIC調研，9月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積703萬平方米，環比下降4%，同比下降59%。
??分能級來看，僅一線環比保持正增10%，累計同比降幅低于二三線。其中北京、廣州集中放量、環比持增，北京預計9月供應量將達到50萬平方米，絕對量為年內次高，預期將有3700余套房源入市，累計同比降幅約10%。上海、深圳均保持同環比齊降態勢，以深圳為例，受當前低迷市場環境影響，房企推貨節奏預期穩中有降，供應或將不足3000套。
??二線供應環比微跌5%，同比降幅超6成，分化持續加劇。絕對量來看，西安、長沙單月供應量突破50萬平方米。從變化情況來看，階段放量的有寧波、蘇州、西安、長沙、重慶、廈門等，本月環比持增，其中寧波、蘇州增幅翻倍。蘇州主要源于上月基數較低，同比持降；而寧波則迎來集中放量行情，累計同比降幅收窄至3成以內。余下城市基本都保持同環比齊降態勢，即便是前期熱度較高的成都、杭州等本月供應也出現小幅回調，房企推盤積極性并不高漲。
??三四線供應量顯著回落，同環比降幅均在4成以上，5個長珠三角重點城市供應普降，因低迷行情影響，基本都處于去庫存階段。
??房企推盤積極性的不足，主要受市場下行壓力影響。
??據不完全統計，2024年前8月累積出臺約450次房地產放松政策，其中7月頻次最高達68次。與2023年同期對比來看，2024年至今單月放松政策出臺頻率要明顯高于2023年。
??但從結果來看，除了5-6月份各地積極落實“5.17新政”之外，近期需求端政策新意不多、力度和影響有限。
??CRIC數據顯示，30個重點城市前8月累積成交8165萬平方米，累積同比下降34%，其中剛剛過去的8月整體成交923萬平方米，絕對量規模僅與1月相當，環比下降9%，同比下降20%，與二季度均值相比下降23%。
??分能級來看，2024年8月北上廣深四個一線城市同環比均有不同程度回落，除了供給制約，居民購房觀望情緒持續加劇，尤其是5月刺激性政策對市場提振效應遞減，四城中僅北京8月成交較二季度月均增長3%，規模尚能維持。
??二三線城市成交環比降幅8%不及一線，但是單月同比和累計同比降幅均顯著高于一線。
??從當前市場來看，信心不足仍是核心關鍵。
??據中國人民銀行調查統計司發布的《2024 年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，二季度全國50個城市2萬戶城鎮儲戶收入感受指數為46.6%，比上季下降1.3個百分點。收入信心指數為45.6%，比上季下降1.4個百分點。
??從趨勢來看，城鎮儲戶收入感受及收入信心指數自2022年第二季度下降后于2023年第一季度回升至高位，但2023年至今收入感受及收入信心指數皆持續下降。
??對下季度對房價預期來看，2024年二季度11.0%的居民預期“上漲”， 52.3%的居民預期“基本不變”，23.2%的居民預期“下降”，13.6%的居民“看不準”。
??2019年至今，對房價預期“下降”的居民數量呈上升趨勢，從9.80%上升到23.2%，目前為2019年至今最高點。
??從預期“上漲”和預期“下降”的走勢來看，2022年第二季度，居民預期“上漲”和“下降”的居民占比首次相交，隨后至2023年第二季度兩者多次交錯，在2023年二季度之后，預期“下跌”的居民占比開始明顯上升，同時預期“上漲”的居民占比也開始明顯下降。
??由此可見，經過2022年二季度至2023年二季度這一年的反復，目前市場預期房價“下跌”人數明顯壓過預期“上漲”的人數，同時，預期“基本不變”的仍是目前主流。
??從消費、儲蓄和投資意愿來看，傾向于“更多消費”的居民占25.1%，比上季增加1.8個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占61.5%，比上季減少0.2個百分點；傾向于“更多投資”的居民占13.3%，比上季減少1.5個百分點。
??從中國人民銀行調查統計司的調查報告來看，當前投資意愿已降至近三年最低點。
??2024年8月開啟房屋養老金試點，地方存量房收儲迎來進展，但各大城市前期出臺的利好政策對市場提振效應遞減。如今“金九”已至，房企推盤積極性不如以往，市場情緒總體低迷。
??我們認為，9月房地產政策端仍有發力空間，一方面是“930”等關鍵政策節點將至，近期市場也有存量房貸利率將迎來進一步調整等的傳聞，另一方面，當前新房、二手房市場活躍度下降，成交動力不足，市場信心需提振。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
