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??萬科交出了一份“不躺平”的半年報。

??8月30日晚間，萬科發布2024年半中期業績，上半年實現營業收入1427.8億元，凈虧損98.5億元。

??“萬科將化壓力為動力，以一攬子方案為路線圖，全力以赴，克服困難，推動公司盡快化解風險、實現瘦身健體，重新回到健康發展的軌道，以實際行動重新贏得股東信任。”這日晚間，萬科召開2024年中期業績推介會，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝等7位高管出席，直面萬科問題。

??關于虧損原因，萬科董事會秘書朱旭回應稱，主要是由于房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降、大宗交易和股權交易虧損、部分非主業財務投資出現虧損以及減值計提的影響。

??好消息是，萬科持續降解存量債務，2024年內已無境外公開債到期，年內境內公開債僅余1筆20億元的中票。上半年，萬科新增融資、再融資612億元，新增融資綜合成本3.66%，創歷史新低；同時，全力促銷售，二季度實現42億元正向經營性現金流，守住了財務安全底線。

??2024年上半年，萬科實現銷售額1273.3億元，回款率超100%，銷售表現優于百強整體水平；高質量交付7.4萬套房子。

??上半年，萬科租賃住宅業務實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%。長租公寓業務規模和運營效率保持行業第一，客戶滿意度及出租率雙雙達到95%。萬科長租業務新拓展實現1.5萬間，并在多個城市與國資國企達成了戰略合作意向，未來合作總房源數超2萬間。

??這些成績來之不易。

??萬科聯席總裁、開發經營本部首席合伙人張海表示，萬科觀察到住房市場供求關系已經發生重大改變：一是各類保租房和人才房為解決剛需人群居住問題提供了更多選擇，而滿足客戶對更高生活品質的改善型產品占據新房市場越來越重要的地位。二是購房者更加細分和理性。就銷售實踐看，價格實惠、所見即所得是客戶考慮成交的首要因素，即使在當前非熱點城市，又好又實惠的產品依然能保持熱銷。

??“所以我們判斷，今后的投資也會向城市中有真實改善需求的板塊和片區進一步集中。”張海表示，同時，在成本提效方面，“有更多的事情要自己動手做了”。

??第一，要求采購人員采購時要直達產地掌握第一手信息，而不是坐在辦公室里，聽上門的供應商報告。

??第二，是住宅銷售單價在15000元左右和以下的，樣板間不能委托軟裝公司，要自己開始動手做、自己采買。“目前我看到的情況是，一套比一套做得好，說明現在自己動手也是可以豐衣足食。”

??第三，加強了對項目全周期全維度的現金流精算。“以前我們也算，但是看來在新的階段，以前的算法不行或者是不充分的，現在是從可用現金流角度出發，分品類、分階段動態精算現金流量表。”

??“我們正在努力把眼前的事情做好，吸取以往的教訓。”張海說。

??對于2024年下半年工作，萬科定下三大目標：確保高質量交付，預計全年交付18.8萬套；積極化解債務，確保公開債如期順利償還；轉型高質量發展。

??朱旭表示，為應對當前嚴峻的經營挑戰，適應行業發展新模式，下半年萬科將更加嚴格落實瘦身健體和降本增效措施，包括基于一盤棋集中建設頭部力量和能力，根據實際需求差異化設定組織架構；減少組織層級，縮短決策鏈條；強化奮斗文化，加強干部的考核與汰換；完善公司治理，加強內控，防范重大風險。

??萬科執行副總裁、首席運營官劉肖在業績會上透露，截至7月底，萬科大宗交易累計簽約200億元，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等31個項目。未來4個月，萬科大宗交易工作將按照既定路線繼續前行，當前有19個項目在談判過程中。萬科后續資產交易工作的重心是資產經營質量提升。

??“管理層將化壓力為動力，以一攬子方案為路線圖，全力以赴，克服困難，推動公司盡快化解風險、實現瘦身健體，重新回到健康發展的軌道，以實際行動重新贏得股東信任。”朱旭說。

??每年業績會上，郁亮對于房地產行業的預判都被看作具有風向標意義。這次，他判斷，中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量規模仍然巨大；短期來看，市場經過3年調整，新房性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度在持續增加，這些都為市場需求的復蘇積蓄了能量。隨著房地產供需關系發生根本性變化，市場競爭關鍵要素從過去的規模變為產品力和服務力，也就是給消費者提供優質住房。

??郁亮認為，目前新房市場的供給量相對不足。到目前為止，今年住宅新開工面積同比再下降24%，按這個趨勢全年預計達到5億平方米左右，即使是和一些城鎮化已經完全成熟的國家比較，目前的供給水平也是偏低的。

??“市場需求復蘇正在積蓄能量，為新發展階段的到來提供土壤”，郁亮再次表達了對行業的堅定信心。