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??隨著城市住房步入存量發(fā)展時(shí)期，房屋老齡化、安全隱患日漸凸顯。

??一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過(guò)30年的接近20%，逐步進(jìn)入使用年限的中后期。預(yù)計(jì)到2040年前后，將有近80%的城鎮(zhèn)房屋成為“老小區(qū)”。以上海為例，截至2023年底，全市城鎮(zhèn)住房建筑面積超過(guò)7.6億平方米，大量房屋開(kāi)始步入“中老年”；在浙江，建成于2000年以前的城鎮(zhèn)住房超過(guò)72萬(wàn)幢。

??這些老舊住房如何維修維護(hù)，以實(shí)現(xiàn)安全使用？主要通過(guò)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金解決？以南京為例，南京建成投入使用15年以上的房屋中，有約30%的房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經(jīng)歸集維修資金且當(dāng)前有結(jié)余的老舊小區(qū)，有28%的小區(qū)余額低于10萬(wàn)元。

??“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金自2000年之后才開(kāi)始設(shè)立，此前的很多小區(qū)尚未設(shè)立這項(xiàng)資金，且這些小區(qū)多為原有公房，建設(shè)、投資和分配多由地方政府或所在單位承擔(dān)。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，后期，還有一些小區(qū)存在繳存不規(guī)范、續(xù)籌機(jī)制不完善等問(wèn)題，也制約著專(zhuān)項(xiàng)維修資金的充足性，如2004年左右的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房因價(jià)格較低，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存基數(shù)低，部分小區(qū)余額較低，難以滿足房屋維修需求。

??“部分小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足的問(wèn)題，已影響到房屋的有效維修，當(dāng)前只能依據(jù)社區(qū)和業(yè)主決定，分批次處理。”大連市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一工作人員表示。

??存量住宅樓齡分布 （來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中金公司研究部）

??如何解決住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足的問(wèn)題？據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，一些城市老舊小區(qū)針對(duì)住宅維修資金不足的問(wèn)題已經(jīng)先行先試，并積累了一些經(jīng)驗(yàn)和方法，涉及續(xù)繳、房屋保險(xiǎn)、公共物業(yè)運(yùn)營(yíng)收益及維修資金的保值增值等方面。

??一是開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)繳、補(bǔ)建工作。

??對(duì)于在物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集政策出臺(tái)前交付使用的老舊小區(qū)，各地正嘗試補(bǔ)建、續(xù)繳物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。如建于1994年的杭州富陽(yáng)區(qū)的恩波花園在2023年迎來(lái)舊改，為了讓改造成果更持久，小區(qū)籌備補(bǔ)繳物業(yè)維修資金，經(jīng)過(guò)多方溝通協(xié)調(diào)，截至2023年10月底，小區(qū)共收繳物業(yè)維修資金25萬(wàn)元，這筆資金也讓恩波花園成為杭州市老舊小區(qū)改造中業(yè)主自籌物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金最多的小區(qū)。

??實(shí)際上，作為全國(guó)試點(diǎn)建立“房屋養(yǎng)老金”制度的22個(gè)城市之一， 杭州市住保房管部門(mén)正在研究這一課題。

??根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，杭州從1997年12月啟動(dòng)、2002年2月全面開(kāi)展住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集工作，截至2023年8月底，杭州全市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金累計(jì)歸集301.5億元。杭州市住保房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年，杭州歸集住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金31.6億元。

??二是鼓勵(lì)小區(qū)將公共物業(yè)出租運(yùn)營(yíng)后的收益補(bǔ)充到小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶中。

??2021年年初，杭州德信東望小區(qū)業(yè)委會(huì)便率先行動(dòng)，將小區(qū)32萬(wàn)余元的經(jīng)營(yíng)性收支補(bǔ)充到小區(qū)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶，開(kāi)創(chuàng)了杭州此類(lèi)舉措的先河。緊隨其后，云亭公寓、大河宸章、黃龍雅苑等商品房小區(qū)也紛紛效仿，提前將各自的經(jīng)營(yíng)收益轉(zhuǎn)入住宅維修資金，以充實(shí)這一資金。

??今年5月份，杭州市住保房管局官網(wǎng)發(fā)布了一則通知：杭州市房管部門(mén)和民政部門(mén)根據(jù)《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》重新修訂了《臨時(shí)管理規(guī)約》《管理規(guī)約》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等示范文本。

??引人注目的是，在這個(gè)2024年修訂的《臨時(shí)管理規(guī)約》和《管理規(guī)約》示范文本中，其中“物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配”這一章節(jié)中有這樣一條表述：“本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的共有部分委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)，所得收入扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。并按下列約定使用：1.5%轉(zhuǎn)入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金(業(yè)主共有收入應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)。”

??最近出臺(tái)的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》也提示，小區(qū)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。業(yè)主大會(huì)成立前，應(yīng)當(dāng)將收益的百分之七十納入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，自2024年10月1日起施行。

??也有小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入充足，除去固定的維修應(yīng)急的資金外，仍有富余的。比如素有“杭州福利最好的小區(qū)”之稱的蘭桂花園，由于小區(qū)創(chuàng)收高，經(jīng)營(yíng)性收入除了用于逢年過(guò)節(jié)給業(yè)主發(fā)放各種福利，還早在2013年就設(shè)立了“小額物業(yè)維修資金”，專(zhuān)門(mén)用于小區(qū)公共部位的維修。

??另外，在上海，一些社區(qū)街道如凌云街道梅苑二居春華苑、湖南街道亦園大廈則又啟動(dòng)了一種日常續(xù)籌新模式，在通過(guò)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)方案的同時(shí)，嘗試從物業(yè)管理費(fèi)中提取部分資金補(bǔ)充到住宅維修資金中，如上海市經(jīng)凌云街道城建中心協(xié)調(diào)，小區(qū)物業(yè)公司——徐房物業(yè)綜合考慮群眾意見(jiàn)和小區(qū)公共收益及維修資金等情況，整合出分步調(diào)整物業(yè)費(fèi)并從中取部分資金補(bǔ)貼維修資金的方案，第一步從2024年1月調(diào)整為1.2元/平方米?月，第二步是從2026年1月起調(diào)整為1.4元/平方米?月，第三步從2026年1月起,從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取0.05元/平方米?月補(bǔ)充至業(yè)主維修資金賬戶。

??三是提高住宅維修基金的保值增值收益。

??全國(guó)人大代表、南京地鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)佘才高則建議，加強(qiáng)住宅維修基金的保值增值性。目前，我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金平均年收益率約為 2%，處于較低收益率水平，對(duì)此可以通過(guò)制度引導(dǎo)或法律規(guī)定的途徑，吸收社保基金投資運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，按照安全性、收益性和長(zhǎng)期性原則，委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資運(yùn)營(yíng)房屋養(yǎng)老金存量資金，提高房屋養(yǎng)老金增值收益水平。

??如位于北京市朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村街道的萬(wàn)科星園，小區(qū)業(yè)委會(huì)征集意見(jiàn)后，研究決定通過(guò)大額存單來(lái)確保存量維修資金的保值增值。根據(jù)每年的維修資金使用計(jì)劃，小區(qū)業(yè)委會(huì)把存量維修資金按照不同的年限、批次在銀行進(jìn)行大額定期存款組合，包括3個(gè)月、1年期、3年期和5年期等，確保在不影響后續(xù)使用的前提下，能夠獲得相對(duì)較高的收益，最大化確保維修資金保值增值。萬(wàn)科星園小區(qū)業(yè)委會(huì)秘書(shū)王立云透露，接手小區(qū)維修資金賬戶的初始余額為3900余萬(wàn)元，在過(guò)去10余年間，用于小區(qū)公共設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修的費(fèi)用約為760余萬(wàn)元。截至2023年11月，小區(qū)維修資金賬戶的余額不僅未減，反而增至5040余萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)了1900余萬(wàn)元的增長(zhǎng)。

??四是通過(guò)房屋保險(xiǎn)提升房屋養(yǎng)老的資金需求問(wèn)題。

??早在2016年，江蘇泰州創(chuàng)設(shè)了“房屋維修保險(xiǎn)”方案，在市物業(yè)管理中心設(shè)立統(tǒng)籌賬戶，資金由政府籌資、企業(yè)保費(fèi)、業(yè)主保費(fèi)等共同組成，統(tǒng)籌用于所有參保房屋的維修支出。2021年，泰州市的房屋維修保險(xiǎn)機(jī)制又被寫(xiě)入《泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，并在全市范圍內(nèi)推廣。截至2022年底，市直共有120538戶參保，歸集保費(fèi)498萬(wàn)元；市維修資金代管機(jī)構(gòu)通過(guò)“房屋醫(yī)保”機(jī)制，共受理房屋滲漏維修37644件，審批時(shí)長(zhǎng)僅需半天。

??據(jù)介紹，泰州市某小區(qū)業(yè)主A初始交納維修資金2000元，2016年該小區(qū)參與房屋醫(yī)保試點(diǎn)，在業(yè)主A正常交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的前提下，小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主A交納一年房屋醫(yī)保（24元），業(yè)主A在自愿參保的原則下交納一年的房屋醫(yī)保（24元）。因此，業(yè)主A所能申請(qǐng)的房屋維修額度為5300元。如果業(yè)主A不參與房屋醫(yī)保，則只能使用1000 元（2000×0.5）的維修額度。對(duì)比之下，參保后業(yè)主A所能使用的維修額度是參保前的5倍多，顯而易見(jiàn)，在房屋醫(yī)保模式下，業(yè)主享受到了更多的政策實(shí)惠與便利，當(dāng)面臨房屋維修時(shí)，能夠更便捷地提取維修資金解決住房維修問(wèn)題。

??目前，廣州亦表示鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)、物管委員會(huì)積極籌措資金為本小區(qū)房屋購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，并明確在2025年末總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在全市范圍穩(wěn)步推廣。