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??3月29日，萬科召開年報業績會，受到廣泛關注。對于近期市場高度關切的問題，萬科坦誠回應，將全力行動，有充分信心戰勝階段性挑戰。董事會主席郁亮于會上表示，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口，公司將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度，保障更厚的安全墊。通過這些工作，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以確保公司安全。他也相信公司過去多年在開發經營服務所建立的能力，有助于萬科在行業新發展階段成為優秀的企業。

??業內人士分析，從業績會管理的表態和年報情況來看，市場大可不必再過度擔心萬科的安全。首先，萬科的基本面仍是安全的，盡管部分數據短期呈現壓力，但仍實現了正向現金流，融資結構和成本也在進一步優化；其次，萬科堅決不躺平的意愿很強烈，自身也正在全力以赴，從全力銷售到積極推動大宗資產交易，再到REITs和經營貸置換，再到承諾兩年降杠桿1000億元，可以看到萬科在全方位采取行動。

??有信心和能力應對挑戰，未來兩年將削減付息債務1000億元

??今年1~2月，全國房地產銷售出現大幅下滑，百強房企銷售同比腰斬，疊加境外評級機構接連看空，市場擔憂情緒顯著升級，就連業內以穩健知名的萬科也在市場恐慌的放大作用下，面臨階段性挑戰。外界普遍關注，萬科是否能戰勝當前階段性的挑戰？是否能繼續穿越周期，進入房地產新發展模式？從現金流安全、業務基本面、未來增長點來看，答案是肯定的。

??現金流安全是第一要務。事實上，從年報財報數據來看，萬科在這一輪前所未有的多重挑戰下，依然是比較安全的。銷售承壓之下，萬科已連續15年經營性現金流為正，剔除預收房款的資產負債率為65.5%，從2018年的76%的高點連續5年下降。

??關于近期外界普遍關注的金融機構對萬科的支持力度問題，萬科總裁祝九勝于業績會上表示，金融機構對萬科的支持態度是肯定的，力度是足夠的。2023年，萬科新獲融資約900億元，融資總量基本穩定，為了增加融資端的安全墊，公司正在與金融機構積極商談各種融資方案，銀團貸款代表了一種合作的可能。

??祝九勝也坦承，目前挑戰主要來自三方面，一是行業大幅下行階段開發業務收支不平衡帶來的挑戰，過去幾年開發收入與工程支出之間存在較大的剪刀差，隨著交付高峰的過去，這個剪刀差壓力2024年將全面下降；二是融資模式改變，由于萬科信用優勢強，過去是行業內唯獨兩家以總對總模式融資為主的企業，因此從過去總對總轉向項目制，比其他企業更需要適應時間，目前金融機構非常支持，會給1到3年的適應期。三是部分經營性業務的EBITDA率和NOI收益率仍處于爬坡狀態，與銀行的貸款利率之間也存在剪刀差，公司將努力提升經營業務的EBITDA、NOI。近期公司有望成為行業內唯一一家實現三種經營性REITS的企業，也說明了公司在經營性業務的能力優勢，相信未來經營貸會以百億級芝麻開花節節高，給公司提供新的資金來源。祝九勝用“兩岸援聲啼不住，輕舟將過三重山”，表達了對各方大力支持的感謝和跨過階段性挑戰的信心。

??對于后續的償債安排，萬科也給市場吃下“定心丸”。祝九勝表示，今年公司年末在手資金998億元，是一年內到期剛性有息負債的1.6倍，整體安全墊相對充足。境外待還款的部分已經做好了充足的安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額折合人民幣約56億元左右，公司已提前啟動了相關置換和還款準備工作。

??除了嚴守財務安全，為了提高安全墊，萬科也將采取全力以赴的行動。除銷售端繼續堅持跑贏大勢目標外，還將繼續通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”，大規模增厚安全墊。通過這些行動，堅定降杠桿，未來兩年削減付息債務1000億元以上。

??自助者天助，萬科并不是在孤軍奮戰，除了自身全力以赴，也獲得了國資大股東的大力支持。2023年11月，在萬科遭遇做空危機時，深圳市國資委的積極表態，對穩定市場信心起到關鍵作用。之后深圳市國資委協調多家國企與萬科對接，以市場化、法治化方式，推動各項具體支持措施落地。2024年3月，深鐵集團擬通過戰略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額為該基金募集份額總額的29.8%，認購金額約10億元；2024年1月，深國資旗下投資平臺深投控斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權。

??構建面向房地產新發展模式的核心競爭力，立足可持續健康發展

??僅靠御寒，不足以過冬。僅僅是保障現金流安全活下去，也并不足以穿越周期。伴隨房地產新發展模式到來，對房地產行業的能力提出了全新的要求。好產品、好服務，已成為房地產新發展模式的核心競爭力。

??萬科作為最早意識到行業轉型的企業之一，已逐漸建立起面向房地產新發展模式的核心能力。在傳統住宅產品上，萬科不斷提升產品品質和交付服務，高質量交付28.9萬套，交付即時滿意度97%，客戶售后滿意度97%，年內多個項目榮獲魯班獎、詹天佑獎等中國建筑行業大獎，并在交付階段推進“交付即辦證”，年內191個項目的客戶在收房現場拿到房產證。同時，租購并舉大趨勢下，萬科長租公寓的規模和效率持續保持行業第一，并在成本法的會計計量方式下實現了整體盈利，共運營管理租賃住房23萬間，累計開業18萬間，布局全國31個城市，服務客戶超過80萬人，客戶滿意度95%，全年出租率達96%，超過60%客戶選擇續租。此外，萬科的居住服務也持續保持業內領先。年報顯示，萬科物業2023年榮獲“中國住宅物業服務力TOP1企業”、“中國物業服務質量領先企業”等多項行業榮譽，并成為第三方機構發布的物業行業首份《物業管家發展白皮書》中的主要正面樣本。

??更重要的是，在鞏固開發業務韌性的同時，萬科還有新的價值點可以期待。伴隨公募REITs試點持續深入，將有效解決經營性業務資產過重，投資回收周期過長的難題。而萬科則有望成為業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。此前，萬科旗下印力集團發布的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發布，長租公寓REIT目前也在積極申報中。REITs突破將助力萬科打通經營性不動產“投、融、管、退”的商業模式閉環，實現資產和資金更高效、更良性的運轉，保障經營性業務的可持續發展。

??對于房地產市場的長期發展，萬科保持了其一貫的信心。郁亮于業績會上表示，萬科始終認為住房需求需要動態去看，未來空間依然廣闊，目前存在超跌。一方面，住房需求無論是人均居住面積還是住房設施、小區環境等都存在改善空間。另一方面，城鎮化的進程沒有結束，目前正在恢復，新增住房需求依然存在。綜合來看，未來住宅建設的中樞值是10億平方米左右。2023年住宅新開工面積不足7億平方米，顯然是超跌了，隨著政策力度不斷加大和效果的逐步體現，相信市場會逐漸恢復。此外，“三大工程”將促進經濟回升向好，也為房地產企業提供更多發展空間，萬科將會積極參與。郁亮還提到，今年兩會期間住建部倪虹部長曾表達了對房地產企業的寄語，“誰能抓住機遇、轉型發展，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來”。對此，郁亮表示備受鼓舞，萬科將持續提供好產品、好服務，全力迎接好的未來。

??危機是一面鏡子，折射出企業最真實的一面。衡量一個企業，不是看其登到頂峰的高度，而是看其在低谷時的表現。每次遇到大環境的低谷，無論是90年代的宏觀經濟調控，抑或是2008年的全球金融危機，都能不怨天尤人、從自身找問題、快速行動改變局面，這或許就是萬科能在歷史上穿越多輪周期的原因，未來萬科會交出什么答卷？相信以其能力、韌性，以及它作為標桿房企所承載的各方期待和支持，有理由相信它能穿越這次前所未有的周期，進入房地產行業新發展階段。