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??“商品房銷售超額完成年度目標(biāo)，預(yù)計(jì)同比實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，是屈指可數(shù)的正增長房企之一。”在1月1日發(fā)布的2024年新年獻(xiàn)詞上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)透露了2023年的銷售業(yè)績。

??逆市實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長的不止越秀地產(chǎn)，2023年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)、國貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)等地方國企的銷售額均錄得了20%以上的同比增幅。除了背靠實(shí)力雄厚的母公司外，這些房企在開發(fā)策略上亦有相似之處。

??林昭遠(yuǎn)曾在2023年8月份的業(yè)績會(huì)上表示，市場需求出現(xiàn)了比較大的分化，城市分化也比較嚴(yán)重，核心地區(qū)核心地段的改善型項(xiàng)目產(chǎn)品表現(xiàn)較好，公司對(duì)四大一線城市信心堅(jiān)定。聯(lián)發(fā)集團(tuán)、國貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)同樣聚焦一二線城市，2023年上海第二次批次集中供地推出25宗住宅用地，國貿(mào)地產(chǎn)報(bào)名超過20宗，象嶼地產(chǎn)則進(jìn)入了上海房企銷售排行榜的前六，聯(lián)發(fā)集團(tuán)2023年前9月在一二線城市的拿地金額占比超過8成。

??地方國企跑贏大市

??中國的房地產(chǎn)市場仍處在筑底階段，相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2023年，TOP100房企銷售總額為62791億元，同比下降17.3%，TOP100房企權(quán)益銷售額為43468.4億元，市場份額為34.5%，同比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度持續(xù)在下降。其中，銷售額超千億元的房企16家，較2022年減少4家，銷售額超百億元的房企116家，同比減少14家。

??雖然業(yè)績下行是行業(yè)主流趨勢，但也有部分房企逆流而上，在極具挑戰(zhàn)的市場環(huán)境中實(shí)現(xiàn)了銷售額的同比增長。越秀地產(chǎn)是為數(shù)不多對(duì)外宣布2023年銷售目標(biāo)正增長的房企。2022年，該公司實(shí)現(xiàn)1250.3億元的銷售額，同比上升約8.6%，2023年的目標(biāo)是1320億元，同比增長6%。在2023年的前7個(gè)月，越秀地產(chǎn)的銷售額就已達(dá)到了目標(biāo)的7成，彼時(shí)，林昭遠(yuǎn)透露“完成年度目標(biāo)壓力不大，甚至能超額完成”。最終，該公司提前一個(gè)月沖線，用11個(gè)月完成了1329.1億元的銷售業(yè)績，達(dá)成年度目標(biāo)的100.7%。

??截至目前，越秀地產(chǎn)尚未公布2023年的銷售金額，來自第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，其全年銷售額約1430億元，同比增長14.4%，增幅較2022年有所提升。

??同樣展現(xiàn)黑馬之姿的還有幾家房企。例如，根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)，建發(fā)股份旗下的聯(lián)發(fā)集團(tuán)2023年的銷售額為603億元，較2022年的315.26億元同比大增91%，國貿(mào)地產(chǎn)錄得523.9億元的銷售額，同比增長38.4%，象嶼地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)425.1億元的銷售額，同比增長29%。

??這些房企有一個(gè)突出的共性，那就是均為地方國企，母公司也都是當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)。越秀地產(chǎn)的母公司——越秀集團(tuán)在2023中國企業(yè)500強(qiáng)榜單中位列第235位，2022年的統(tǒng)計(jì)口徑總資產(chǎn)約9652億元，營業(yè)收入1125.1億元。聯(lián)發(fā)集團(tuán)系《財(cái)富》世界500強(qiáng)建發(fā)集團(tuán)旗下核心企業(yè)，2022年，建發(fā)集團(tuán)的營業(yè)收入超8400億元，資產(chǎn)總額超7200億元。國貿(mào)地產(chǎn)的母公司廈門國貿(mào)控股集團(tuán)也是世界500強(qiáng)企業(yè)，2022年的營業(yè)收入為5219.18億元，資產(chǎn)總額約1129.8億元。象嶼集團(tuán)是福建排名前三的大型國企，世界500強(qiáng)排名第142位，2022年錄得5626億元的營業(yè)收入，資產(chǎn)總額2928億元，象嶼地產(chǎn)同樣是背靠大樹好乘涼。

??押注核心城市改善型產(chǎn)品

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)分析了典型房企2023年的銷售結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)30家百億元代表企業(yè)的一線、二線城市業(yè)績貢獻(xiàn)合計(jì)占比為85.4%，較2022年上升了3.4個(gè)百分點(diǎn)，其中，一線城市銷售額占比同比增加2.46個(gè)百分點(diǎn)至21.6%，連續(xù)兩年持續(xù)上升。二線城市的銷售額占比也有小幅上升，銷售額貢獻(xiàn)達(dá)到63.8%。

??熱銷的產(chǎn)品類型同樣在變化，由于剛需群體觀望情緒較重，30家百億元代表企業(yè)的90平方米以下首次置業(yè)型產(chǎn)品銷售額占比為12.07%，同比減少0.56個(gè)百分點(diǎn)，90平方米至140平方米的首次改善產(chǎn)品銷售額占比51.15%，同比減少0.02個(gè)百分點(diǎn)，份額有所提升的是140平方米至200平方米的中高端改善類產(chǎn)品，占比增加1.15個(gè)百分點(diǎn)至24.21%。

??能否押對(duì)城市和產(chǎn)品，是影響房企銷售表現(xiàn)的重要因素。林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)實(shí)力越強(qiáng)的城市，房地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就會(huì)越強(qiáng)。因此，越秀地產(chǎn)的投資策略是聚焦一線、強(qiáng)二線城市，2022年，該公司來自廣州、上海兩個(gè)一線城市的銷售額達(dá)642億元，占了整體銷售額的51%。2023年，該公司進(jìn)一步加大了北京、上海的拓展力度，僅北京就斥資138.5億元拿了3宗住宅用地，在上海也斬獲了2宗住宅用地，總地價(jià)約55億元。

??高端產(chǎn)品為越秀地產(chǎn)的業(yè)績作出了突出貢獻(xiàn)。套均總價(jià)超過2000萬元的廣州琶洲南TOD項(xiàng)目2022年已經(jīng)賣出了150億元，2023年更是以單盤簽約170億元打入全國前三。有鑒于此，越秀地產(chǎn)計(jì)劃將在北京獲取的四季青雙新村地塊打造成一個(gè)高端項(xiàng)目，在廣州奪取的單價(jià)地王，也是面向高端改善客戶。

??象嶼地產(chǎn)重倉的是上海，2022年，該公司花了167.85億元拿了上海的6塊住宅用地，當(dāng)年，這個(gè)城市就貢獻(xiàn)了約237.42億元的銷售額，占其全年業(yè)績的72%。2023年，上海依然是象嶼地產(chǎn)的福地，銷售額為205.7億元，占其全年業(yè)績的48%。

??建發(fā)股份近期對(duì)投資者透露，在拿地投資方面，公司聚焦重點(diǎn)城市和優(yōu)質(zhì)地段，把握核心城市的優(yōu)質(zhì)機(jī)會(huì)。2023年前三季度，其子公司建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)在一二線城市的權(quán)益銷售金額占比超82%，在一二線城市拿地金額占比超88%。截至2023年9月末，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)一二線城市的土地儲(chǔ)備全口徑貨值占比超70%。