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??長(zhǎng)期以來(lái)，上海的風(fēng)貌地塊一直主要通過(guò)遴選出讓、協(xié)議轉(zhuǎn)讓或股權(quán)交易等定向方式供應(yīng)市場(chǎng)。2025年上海集中土拍市場(chǎng)罕見(jiàn)地出現(xiàn)了多個(gè)風(fēng)貌地塊。

??7月24日-25日，上海舉行第六批次集中土拍，共成交8宗含宅用地，其中有兩宗為稀缺風(fēng)貌地塊。

??2023年至今，上海通過(guò)招拍掛方式供應(yīng)的風(fēng)貌涉宅地塊共計(jì)7宗，整體數(shù)量不算多，但2025年上海第六批次土拍這樣同時(shí)出讓2宗風(fēng)貌地塊的情況還是第一次。

??2025年上海第六批次集中土拍于7月24日-25日進(jìn)行。本次土拍共成交8宗含宅用地，成交總建面52.31萬(wàn)㎡，成交金額290.57億元，平均溢價(jià)率22.33%，僅一宗地塊底價(jià)成交，土地市場(chǎng)依舊保持高熱。

??在此次上海第六批次土拍中，兩宗稀缺風(fēng)貌地塊再度成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。其中，靜安區(qū)C050202單元053-b-1即東斯文里地塊位于城市優(yōu)質(zhì)地段，但土地?zé)岫炔⒉凰愀撸环矫媸呛诵膮^(qū)豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，另一方面地塊含有21%的商業(yè)配比且涉及風(fēng)貌保護(hù)的要求，最終由中海地產(chǎn)以53.63億元競(jìng)得，樓板價(jià)90390元/㎡。

??與此同時(shí)徐匯區(qū)XH-02單元051-11地塊在經(jīng)過(guò)28輪激烈競(jìng)價(jià)后，最終被一家浙江民營(yíng)企業(yè)以12.25億元的價(jià)格摘得，成交樓面價(jià)200257元/㎡刷新了上海乃至全國(guó)涉宅用地最高紀(jì)錄。該地塊盡管規(guī)模不大，但卻是上海土拍市場(chǎng)中罕見(jiàn)的純風(fēng)貌別墅用地。市場(chǎng)傳聞稱(chēng)，該地塊或不打算對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售，而將作為后續(xù)家族資產(chǎn)的財(cái)富傳承。

??目前上海的風(fēng)貌別墅項(xiàng)目分布主要在黃浦、靜安、虹口和楊浦等區(qū)域。徐匯區(qū)此次通過(guò)推出衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的住宅用地，不僅增添了新的市場(chǎng)供應(yīng)，也進(jìn)一步增加了中心城區(qū)高端住宅的選擇范圍。

??1、招拍掛風(fēng)貌宅地供應(yīng)稀缺但準(zhǔn)入寬松，以期提振市場(chǎng)活力

??2023年至今，上海通過(guò)招拍掛方式供應(yīng)的風(fēng)貌涉宅地塊共計(jì)7宗，占同期市中心同類(lèi)地塊供應(yīng)數(shù)量的27%，占比并不算多。但該類(lèi)地塊的準(zhǔn)入門(mén)檻也相對(duì)寬松，僅對(duì)企業(yè)的誠(chéng)信資質(zhì)；“競(jìng)品質(zhì)”環(huán)節(jié)裝標(biāo)、公共配套、高端人才住房配建等方面設(shè)置了部分要求，并未對(duì)企業(yè)是否具備風(fēng)貌地塊開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)設(shè)置硬性條件。

??鑒于此，上海市中心各區(qū)選擇以公開(kāi)市場(chǎng)方式出讓風(fēng)貌地塊，一定程度上也希望能夠吸引全國(guó)優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與，并通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)機(jī)制充分挖掘土地價(jià)值、激發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活力。

??2、風(fēng)貌宅地土拍熱度從早期多次溢價(jià)觸頂?shù)饺缃駛鹘y(tǒng)房企拿地趨謹(jǐn)慎

??但從地塊熱度的實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，2024年6月上海土拍取消限價(jià)，轉(zhuǎn)為實(shí)施“雙高雙競(jìng)”新機(jī)制。政策切換前后市場(chǎng)表現(xiàn)卻未有明顯差異。舊規(guī)則下，四幅涉風(fēng)貌宅地中有三幅均以觸頂價(jià)成交；而舉措落地后三幅地塊中僅徐匯衡復(fù)地塊溢價(jià)率超20%，另外兩宗仍維持在10%左右。

??落實(shí)到具體地塊，華潤(rùn)外灘瑞府風(fēng)貌體量較小，同時(shí)地塊成交時(shí)北外灘區(qū)域的整體價(jià)值尚未充分兌現(xiàn)。其約9.2萬(wàn)元/㎡的樓板價(jià)，較之后周邊同類(lèi)項(xiàng)目——如11.7萬(wàn)元/㎡的金茂璞元和12.6萬(wàn)元/㎡的綠城北外灘地塊明顯偏低。而靜安東斯文里地塊因包含21%的商業(yè)風(fēng)貌比例，在一定程度上增加了住宅部分的實(shí)際地價(jià)成本。

??徐匯地塊因體量較小、開(kāi)發(fā)成本較高且需配建商業(yè)等風(fēng)險(xiǎn)考量，使得參拍企業(yè)招商和中海在經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)后選擇退出，最終該地塊由一家民營(yíng)企業(yè)競(jìng)得。可見(jiàn)在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，即便面對(duì)稀缺風(fēng)貌地塊，傳統(tǒng)房企仍是理性評(píng)估、保守出價(jià)，而非盲目追高。

??3、招拍掛風(fēng)貌地塊保護(hù)用地占比均低于50%，且多為高低配混合式小體量社區(qū)

??當(dāng)前上海通過(guò)招拍掛出讓的風(fēng)貌地塊，其出讓合同大多未明確約定具體的保護(hù)用地面積。根據(jù)已公布的保留保護(hù)建筑面積初步估算，這些地塊中風(fēng)貌保護(hù)用地占總面積的比例均低于50%，未能滿(mǎn)足上海歷史風(fēng)貌項(xiàng)目遴選的相應(yīng)要求——法定風(fēng)貌保護(hù)范圍的地塊與其相鄰地塊組合為風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目的，風(fēng)貌保護(hù)用地占項(xiàng)目總面積應(yīng)達(dá)到50%以上。

??同時(shí)從地塊規(guī)劃來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目為高層與風(fēng)貌住宅或風(fēng)貌商業(yè)相結(jié)合的混合開(kāi)發(fā)，且體量普遍較小，大多為2萬(wàn)平方米以下的小規(guī)模社區(qū)。唯二超過(guò)2萬(wàn)平方米的兩宗地塊——華潤(rùn)外灘瑞府僅含一幢風(fēng)貌住宅，中海東斯文里地塊則為風(fēng)貌商業(yè)。相較于純風(fēng)貌住宅地塊，上述項(xiàng)目的整體保護(hù)等級(jí)要求相對(duì)較低。

??目前，上海風(fēng)貌地塊的出讓主要包括三種路徑：公開(kāi)遴選+協(xié)議出讓、協(xié)議出讓+股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)约罢信膾臁?/p>

??協(xié)議出讓+股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式通常以多地塊捆綁形式進(jìn)行，土地成本體現(xiàn)于股權(quán)對(duì)價(jià)中。該方式要求受讓方具備較強(qiáng)的綜合開(kāi)發(fā)與整體平衡能力，目前參與者以央企為主。

??而遴選協(xié)議出讓屬于定向出讓?zhuān)瑢?duì)參與企業(yè)的資質(zhì)和歷史風(fēng)貌保護(hù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)有明確的打分指標(biāo)。該方式多用于核心保護(hù)地塊出讓?zhuān)壳耙灶^部央企、少量國(guó)企參與為主。

??公開(kāi)招拍掛則面向全國(guó)房企開(kāi)放，通過(guò)“價(jià)高者得”公開(kāi)競(jìng)價(jià)確定土地成本，多為中低保護(hù)要求的地塊。徐匯衡復(fù)地塊也表明，未來(lái)非本地的優(yōu)質(zhì)企業(yè)也可借此進(jìn)入上海風(fēng)貌住宅市場(chǎng)。

??從長(zhǎng)期來(lái)看，通過(guò)公開(kāi)“招拍掛”方式出讓的具有風(fēng)貌保護(hù)要求的地塊，在上海土地供應(yīng)中預(yù)計(jì)仍將占比較小。

??對(duì)于保護(hù)要求高、歷史文化價(jià)值突出的核心風(fēng)貌地塊，將繼續(xù)通過(guò)遴選出讓、協(xié)議轉(zhuǎn)讓或股權(quán)交易等定向方式供應(yīng)市場(chǎng)，以確保保護(hù)要求得以有效貫徹和嚴(yán)格落實(shí)。

??但從整體市場(chǎng)來(lái)看，上海市中心區(qū)域選擇以公開(kāi)市場(chǎng)方式出讓風(fēng)貌地塊，一定程度上也希望能夠吸引全國(guó)優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與，并通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)機(jī)制充分挖掘土地價(jià)值、激發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活力。