政策唐軍 2025-09-22 09:47:56 來源：中國房地產網
??9月18日，合肥市自然資源和規劃局發布《合肥市優化調整建筑工程容積率計算規則等相關規劃管理要求的通知（修訂征求意見稿）》（以下簡稱：意見稿）。征求意見時間自2025年9月18日起至2025年9月27日。意見稿旨在對此前的《合肥市優化調整建筑工程容積率計算規則等相關規劃管理要求的通知》中的部分條款進行修訂。
??記者梳理意見稿發現，相比之前，政策在陽臺、飄窗、架空層、架空連廊、建筑層高等計容規則均做了收緊，并要求優化綠地率控制指標。
??其中，陽臺、飄窗的計容規則主要有著以下變化：
??一、關于陽臺計容規則的轉變
??（一）住宅建筑陽臺應與居室空間或廚房（餐廳）相通，其最大進深不應大于2.4米（陽臺圍護結構外圍至外墻面的最大垂直距離）； （二）住宅建筑每戶陽臺水平投影面積之和不應超過該戶建筑水平投影面積的20%。
??符合上述兩條標準，當陽臺開敞時，應按圍護設施外表面所圍空間水平投影面積的1/2計算建筑面積及容積率；當陽臺封閉時，應按其外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算建筑面積、按其1/2計入容積率。如超出上述標準，則超出部分應按 水平投影面積全額計建筑面積并計容積率。
??而此前的規范是，陽臺無論封閉與否，均按照陽臺圍護結構（設施）外圍水平投影面積的1/2計建筑面積并計容積率。
??按照意見稿，只有陽臺開敞，才能按照陽臺圍護結構（設施）外圍水平投影面積的1/2計建筑面積并計容積率。也就是說，以后陽臺封閉的情況下，陽臺面積不贈送了。只有陽臺沒封上的情況下，才能贈送一半的面積。
??二、優化了飄窗計容規則
??意見稿明確規定，飄窗應突出外墻面，下方不應有樓（地）板的延伸。飄窗的窗臺高度（窗臺面與室內地面的高差）應大于等于0.45米，結構 凈高應小于2.1米，進深（自外墻外緣至飄窗外邊線）不應大于0.6 米。
??不滿足上述條件的，按挑出外墻部分的水平投影面積計算全部建筑面積并計入容積率。
??禁止在廚房設置飄窗，禁止擅自改變飄窗功能。飄窗上設置盥洗池等非飄窗功能的，按挑出外墻部分的水平投影面積計算全部建筑面積并計入容積率。
??而此前的規范是，很多飄窗都是贈送的，可按照最新的政策規定，飄窗必須突出外墻面，且在窗臺高度、結構凈高等方面有著明確要求，一旦不滿足，就全部計算面積。
??“這有利于整體市場的公平與規劃，特別是有利于兩年前的項目去庫存。”有業界人士認為，《意見稿》收緊、規范了陽臺、飄窗的計容規則，以后，新計容住宅的實際得房率可能不會再那么夸張，而去成為營銷的噱頭，號稱得房率突破100%的項目難以再現。
《合肥市優化調整建筑工程容積率計算規則等相關規劃管理要求的通知（修訂征求意見稿）》全文：
??一、優化住宅建筑陽臺計容規則
??（一）住宅建筑陽臺應與居室空間或廚房（餐廳）相通，其最大進深不應大于 2.4 米（陽臺圍護結構外圍至外墻面的最大垂直距離）；
??（二）住宅建筑每戶陽臺水平投影面積之和不應超過該戶建筑水平投影面積的 20%。符合上述兩條標準，當陽臺開敞時，應按圍護設施外表面所圍空間水平投影面積的 1/2 計算建筑面積及容積率；當陽臺封閉時，應按其外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算建筑面積、按其 1/2 計入容積率。如超出上述標準，則超出部分應按水平投影面積全額計建筑面積并計容積率。
??（三）上蓋高度達到或超過兩個自然層的有頂蓋陽臺參照執行。與開敞陽臺相接的附屬構件（如花臺、設備平臺、遮陽板等），無論是否與陽臺隔斷，均作為陽臺控制。
??（四）臥室、起居室（廳）設計應符合安徽省《住宅設計標準》的要求，不應隨意將住宅套內空間分割成陽臺，對于有悖正常使用功能、尺度和設置要求的，作為套內空間按樓板水平投影計建筑面積，不合理陽臺具體圖示見附圖。
??二、優化架空層計容規則
??鼓勵住宅整層架空（單元入戶門廳原則上應封閉），鼓勵公共建筑設置開敞空間，非住宅架空及非首層架空計容按照以下規定計算：
??（一）住宅建筑
??1.住宅建筑架空層層高不宜小于 3.6 米。
??2.住宅建筑首層除必要的垂直交通空間、入口大堂及各類管井宜整層架空，架空面積不宜小于 70%。同時滿足以上條件的，架空面積的 40%可利用門窗、玻璃封閉，但需依據架空主題明確使用功能。符合上述標準的住宅建筑架空空間不計容積率。
??（二）非住宅建筑
??1.非住宅建筑架空層層高不宜小于 4.0 米，首層不小于 150方米，進深不小于 4.0 米，開敞面不小于周長 40%。
??2.非首層單個架空空間面積宜不少于 300 平方米，其臨開敞面進深應不小于 4.0 米。
??符合上述標準的兩類非住宅建筑架空空間不計容積率。
??三、優化架空連廊計容規則
??（一）具備邊界開放與便捷的公共可達條件，面向公眾或者不特定業主全天候免費開放的開敞架空連廊，其建筑面積可不計容積率。
??（二）新建住宅小區內供居民使用的開敞風雨連廊、景觀亭廊，視為景觀構筑物，不計建筑面積、不計容積率、不計建筑密度。
??（三）騎樓下部架空空間不計建筑面積、不計容積率。
??四、優化建筑結構層高計容規則
??（一）居住建筑
??居住建筑容積率折算層高基準值為 3.9 米，套內建筑面積大于等于 180 平方米的復式住宅，起居廳可布置不超過套內面積30%的挑空，在挑空層滿足層高不大于兩個自然層、開間不超過2 跨、同時保留套內南向臥室等居住空間的前提下，可不參與住宅層高折算。
??（二）非居住建筑
??商業建筑容積率折算層高基準值為 5.1 米，建筑層高超過基準值的，在核算綜合技術經濟指標時按其層高基準值折算增加計容積率建筑面積指標，但許可證建筑面積不計其增加值。
??五、優化配套設施計容規則
??社區用房、居家養老服務設施、文體、衛生、托育等按約定需無償移交的公共服務設施以及開閉所、公用配電房、公廁、垃圾集中投放點、通訊機房、消防控制室、建筑面積小于 20 平方米的門衛室等公益性設施，其建筑面積可不計容積率，但需計入總建筑面積，且在計算建筑密度時，計該設施占地面積。
??六、優化車庫出入口頂棚、非機動車停車棚等構筑物計容規
??（一）地下車庫出入口頂蓋建筑面積不計容積率、不計建筑密度。
??（二）非機動車停車棚（包含電動自行車集中存放和充電場所）不計建筑面積、不計容積率、不計建筑密度。
??（三）結合景觀獨立設置在綠地中，僅用于到達地下室所必需的消防疏散專用樓梯間、風井和煙井等地面附屬建構筑物，其建筑面積不計容積率。
??七、優化半地下室計容規則
??居住區半地下車庫建筑面積不計容，基底面積不納入建筑密度計算。半地下車庫頂覆土厚度大于等于 1.5 米的，其綠地面積100%計入綠地率。半地下車庫需在地塊內部處理高差影響，保障城市界面平順對接。
??在場地與城市道路存在較大高差的情況下，將高差問題的處理轉至內部消解，通過局部加大內部道路坡度，采用臺階式綠化景觀來處理高差問題。
??如因建筑物周邊室外地平面標高不一致難以判斷地下室或半地下室時，則建筑物在室外地平面以上部分的高度（H）按各個面的算術平均值確定，計算 H 時選取 4 個折轉邊數。建筑物 個折角處的室外地平面標高以周邊最近城市道路、小區道路的中心標高加上 0.3 作為計算值。
??八、優化裝配式建筑容積率獎勵政策
??市區范圍內商品房項目（含通過出讓方式取得土地使用權的租賃住房），對采用裝配式建筑裝配率達到 50%的建筑單體，其地上建筑面積的 3%可不計地塊容積率。
??九、優化建筑設備平臺計容規則
??設備平臺應滿足通風散熱等要求，禁止使用玻璃欄板等非通透性建材圍護。
??（一）居住建筑
??居住建筑每套住宅設備平臺面積不得超過居室（臥室、客廳、書房、餐廳等獨立的室內居住房間）個數*1 平方米。采用空氣源熱水系統時，可增設 2 平方米。單個設備平臺最大水平投影面積不應大于 4 平方米。
??（二）非居住建筑
??非居住建筑每層設備平臺的水平投影面積不應大于該層建筑面積的 1.5%。設備平臺的結構外檐水平投影面積不大于上述規定，不計建筑面積；當設備平臺水平投影面積大于上述規定，超出部分按其水平投影面積全額計建筑面積并計容積率。
??十、優化飄窗計容規則
??飄窗應突出外墻面，下方不應有樓（地）板的延伸。飄窗的窗臺高度（窗臺面與室內地面的高差）應大于等于 0.45 米，結構凈高應小于 2.1 米，進深（自外墻外緣至飄窗外邊線）不應大于0.6 米。
??不滿足上述條件的，按挑出外墻部分的水平投影面積計算全部建筑面積并計入容積率。禁止在廚房設置飄窗，禁止擅自改變飄窗功能。飄窗上設置盥洗池等非飄窗功能的，按挑出外墻部分的水平投影面積計算全部建筑面積并計入容積率。
??十一、優化停車位配建指標要求
??居住建筑停車配建指標采用百平米配比和戶數配比雙指標控制。
??（一）居住建筑建筑面積大于等于 168 平方米的住宅，不少于 2 車位/戶進行配置。
??（二）居住建筑建筑面積大于 90 平方米且小于 168 平方米的住宅，按下表進行配置。
??（三）居住建筑建筑面積小于等于 90 平方米的住宅，不少于 1 車位/戶進行配置。
??（四）取得國有建設用地使用權的單位，可選擇本條或按現行《合肥市控制性詳細規劃通則（試行）》等規定整條執行。
??一類停車分區為環城路圍合的區域
??十二、優化住宅小區內配建停車位配建充電樁的要求
??新建住宅項目固定車位應 100%建設充電設施或預留建設安裝條件，預留安裝條件時需將管線和橋架等供電設施建設到車位，滿足直接裝表接電要求，同時需滿足電力負荷需求。
??十三、優化綠地率控制指標要求
??詳細規劃編制階段，合理確定項目的綠地指標，控制綠地指標下限，綠地率一般按下列規定執行：
??（一）新建住宅類項目綠地率一般不低于40%，臨近城市綜合公園，城市更新項目的綠地率可酌情降低，一般不低于 35%。
??（二）商業、商務金融、交通運輸、公用設施等用地的綠地率一般不低于 20%。其中，大型商業設施、公交首末站等市政公用、交通運輸設施用地，可酌情降低，一般不低于 15%；變電站、開閉所、加油站、綜合能源供應服務站在滿足防護要求的情況下，可酌情降低，一般不低于 10%。
??（三）中小學、幼兒園采用可比綠地率進行綠地率測算，綠地率一般不低于 35%。
??十四、優化住宅建筑面寬控制要求
??沿城市道路的建筑應綜合考慮城市街景和單體形態，合理確定建筑形體高寬比例。不同高度的住宅建筑，最大建筑面寬值按如下要求控制：
??（一）住宅建筑高度小于等于 27 米，建筑最大面寬值不應超過 80 米。
??（二）住宅建筑高度大于 27 米小于等于 54 米，建筑最大面寬值不應超過 70 米。
??（三）住宅建筑高度大于 54 米，建筑最大面寬值不應超過60 米。
??十五、其他事項
??（一）本文件適用于合肥市轄區范圍內建設項目（安置房除外）規劃、建設和管理。
??（二）本文件自印發之日起施行，有效期 1 年。在本文件施行前取得土地使用權的房地產開發項目，仍按照《合肥市優化調整建筑工程容積率計算規則等相關規劃管理要求的通知》（合房聯辦〔2024〕6 號）有關規定執行。
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(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
