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??廣州市琶洲南區(qū)3宗住宅用地第二次延期出讓。

??這3宗地的掛牌起始價(jià)約59億元，最初是計(jì)劃在9月24日拍賣(mài)的，出讓前夕被延期到10月17日。而根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局在10月16日發(fā)布的公告，最新出讓日期是10月30日。

??兩次延期的動(dòng)作令業(yè)界頗感意外，因?yàn)榇饲皬V州相關(guān)部門(mén)曾透露琶洲南區(qū)3個(gè)地塊已有20多家房企進(jìn)行前期摸查，拿地意愿強(qiáng)烈。此外，一周前，越秀區(qū)廣州大道中、荔灣區(qū)河柳街、番禺區(qū)禺山大道南側(cè)等3宗宅地已宣布延期出讓。這6宗宅地的起拍總價(jià)接近80億元。

??有業(yè)內(nèi)消息稱(chēng)這些地塊延期推出是為了進(jìn)一步優(yōu)化出讓條件，提升吸引力。“目前廣州大部分開(kāi)發(fā)商不缺貨賣(mài)。”某大型房企管理層對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，在沒(méi)有強(qiáng)烈補(bǔ)貨需求、市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)的前提下，對(duì)于土地投資，大家也不急于出手，都想優(yōu)中選優(yōu)。

??琶洲南區(qū)地塊二次延期出讓

??琶洲南區(qū)AH090402、AH090403、AH090404地塊均為二類(lèi)居住用地，3宗地的總用地面積約6.7萬(wàn)平方米，容積率均為2.5，是琶洲難得的低密度地塊，掛牌起始價(jià)分別為28.74億元、15.57億元和14.68億元，起拍樓面地價(jià)依次為4.25萬(wàn)元/平方米、4.3萬(wàn)元/平方米和4.3萬(wàn)元/平方米。

??這3宗地于8月21日掛出，計(jì)劃在9月24日出讓。但在出讓前一日，廣州市規(guī)劃和自然資源局突然發(fā)出了補(bǔ)充公告，表示將推后至10月17日競(jìng)拍。按照坊間的說(shuō)法，由于起拍價(jià)高達(dá)88.15億元的天河區(qū)臨江大道北側(cè)AT080722地塊將于9月29日拍賣(mài)，為了避免資金被分流，開(kāi)發(fā)商們集體請(qǐng)求琶洲南3個(gè)地塊延期出讓。

??在這段時(shí)間，地方政府也沒(méi)有閑著，進(jìn)行了一輪規(guī)劃調(diào)整，完善地塊周邊的基礎(chǔ)設(shè)施。《海珠區(qū)住建局關(guān)于提供琶洲南區(qū)出讓地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃》提到，為滿(mǎn)足出讓地塊預(yù)售期間交通需求，計(jì)劃利用現(xiàn)狀規(guī)劃?rùn)M一路所在路位先行拉通一條通道，結(jié)合琶洲南區(qū)安置物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)已借用部分規(guī)劃道路路位作為臨時(shí)道路，以解決地塊達(dá)到預(yù)售條件后道路通行問(wèn)題，臨時(shí)道路建設(shè)計(jì)劃于2025年3月31日前完成。至于周邊的永久道路建設(shè)，則計(jì)劃2025年8月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2026年底完成建設(shè)。

??除了修路外，地塊附近的220kv赤沙變電站也將進(jìn)行搬遷，新站址將于2027年12月建成投產(chǎn)，涉及的工程總投資達(dá)約16.8億元，可見(jiàn)廣州賣(mài)地的誠(chéng)意。

??但目前看來(lái)，上述動(dòng)作還未能消除房企的顧慮，以至于地塊不得不再度推遲出讓。據(jù)業(yè)內(nèi)消息，接下來(lái)，廣州市還將繼續(xù)優(yōu)化這3個(gè)地塊自身的出讓條件，以及周邊的配套服務(wù)。

??多幅宅地延后拍賣(mài)

??1個(gè)星期前的10月10日，廣州市規(guī)劃和自然資源局一口氣宣布了廣州大道中地塊、河柳街地塊、以及禺山大道南側(cè)地塊將延至月底出讓的消息。

??這3宗也是住宅用地，體量不大、總價(jià)較低，屬于短平快項(xiàng)目。其中，廣州大道中地塊是近4年來(lái)越秀區(qū)掛出的首宗宅地，建筑面積約1.8萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)約5.96億元，樓面地價(jià)約3.31萬(wàn)元/平方米。河柳街地塊的起拍價(jià)約6.11億元，建筑面積約2.22萬(wàn)平方米，折合樓面地價(jià)約2.9萬(wàn)元/平方米。禺山大道南側(cè)地塊的規(guī)模相對(duì)大一點(diǎn)，建筑面積6.1萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)約8.15億元，樓面地價(jià)約1.34萬(wàn)元/平方米。

??地方政府沒(méi)有公布上述地塊延期出讓的原因。在廣州某房企內(nèi)部人士看來(lái)，廣州大道中地塊以及河柳街地塊雖地處城市中心，但“小地塊做不出產(chǎn)品和量，大開(kāi)發(fā)商做了沒(méi)啥意思，小開(kāi)發(fā)商又沒(méi)錢(qián)拿”。禺山大道南側(cè)地塊規(guī)模適中，但在地段上沒(méi)什么競(jìng)爭(zhēng)力。

??而廣州土地市場(chǎng)的重量級(jí)選手——保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)近1個(gè)月均已有所斬獲。9月29日，保利發(fā)展以117.55億元的總價(jià)、33.4%的溢價(jià)率競(jìng)得臨江大道北側(cè)AT080722地塊，越秀地產(chǎn)則在9月30日以9.8億元的總價(jià)、13.3%的溢價(jià)率拿下了怡新路以南AB3101046地塊。值得一提的是，這兩塊地都采用了戶(hù)型新規(guī)，前者的陽(yáng)臺(tái)占比擴(kuò)大到30%，后者也有25%。

??在更早前的9月20日，招商蛇口以約10.2億元的底價(jià)競(jìng)得南沙區(qū)橫瀝地塊，但該公司沒(méi)有支付土地出讓金，而是用附近招商灣區(qū)1872項(xiàng)目的部分房源進(jìn)行置換。這塊地的特殊之處在于鼓勵(lì)“大陽(yáng)臺(tái)”和空中花園設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)占比25%，空中花園的占比更高達(dá)40%。

??從上述案例不難看出，開(kāi)發(fā)商更青睞在產(chǎn)品規(guī)劃上較具想象空間的地塊。地方政府也不斷放寬尺度，10月9日，南沙區(qū)掛出明珠灣區(qū)慧谷西片區(qū)2宗宅地，陽(yáng)臺(tái)占比都達(dá)到了30%。作為買(mǎi)家，房企們邊等邊看，期望買(mǎi)到規(guī)劃條件更優(yōu)越的土地也在情理之中。

??另一方面，雖然9月以商品房銷(xiāo)售的熱度有所回升，但在市場(chǎng)真正回穩(wěn)前，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)金支出仍態(tài)度謹(jǐn)慎。一家民營(yíng)房企表示，該公司今年在大灣區(qū)城市沒(méi)有拿地計(jì)劃，當(dāng)前要確保的是在建項(xiàng)目的“開(kāi)一成一”，明年再視市場(chǎng)情況確定拿地策略。