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??5月28日，上海完成了2024年第二批次土拍，掛牌的4幅涉宅地塊完成出讓，總建面24.27萬平方米，成交總金額約99.84億元。

??此次上海土拍是5月27日新“滬九條”后的首場土拍，4幅地塊中有2幅封頂，1幅溢價、1幅底價，平均溢價率6.8%，較第一批次第二輪有所提升，但仍低于第一批次第一輪。這幾幅地塊的成交與當前市場上的分化行情基本一致，熱點地塊與非熱點地塊熱度差距明顯。

??在上海出臺的新“滬九條”中明確提出，要優化土地和住房供應，完善房地聯動機制，差異化調整優化中小套型住房面積標準和比例要求，支持區域統籌、總體平衡。

??我們認為，相對個別區域、個別地塊的熱度變化而言，目前更重要的仍是行業整體的供求平衡。

??5月28日，是上海新“滬九條”執行的首日，也是上海2024年第二批次集中土拍。從結果來看，第二批次4幅地塊全部完成出讓，但各地塊熱度不一，其中有2幅地塊觸頂，1幅地塊溢價，1幅地塊底價成交。單日成交99.84億元，總建面24.27萬平方米。

??4幅地塊中熱度最高的為浦東上鋼地塊，參拍房企/聯合體多達8家，分別為上海城建、北京城建、綠城、象嶼、中海、招商、保利&上海建工、中鐵置業。

??最終，經過18輪競拍，地塊已達最高限價，之后通過高品質建設競報環節、公租房比例競報兩個環節，競買人均接受7%公租房比例上限指標，之后進入搖號環節，中鐵置業成為“幸運兒”，以13.24億元競得該地，溢價率10%，成交樓面價53042元/平方米。

??該地房地聯動價100000元/平方米，裝修標準不低于3000元/平方米，按照其房地聯動價測算，盈利空間比較充裕。

??地塊位于浦東世博板塊，內中環，距離世博文化公園直線約500米，目前板塊內可售新房見底，本地塊將一定程度上填補這一空白，預計銷售難度不會太大。

??此外，閔行梅隴地塊熱度也頗高，吸引中海、綠城、金茂&首開&北京城建、安高&安聯4家房企/聯合體報名參拍。

??經過45輪報價達到最高限價，之后僅安高&安聯、中海2位競買人進入高品質建設競報環節，2家均接受綠色建筑及超低能耗建筑上限指標，但公租房比例無人競報，即該地塊仍將維持5%公租房比例，最終安高&安聯搖中該地塊，成交總價54.64億元，溢價率10%，成交樓板價48407元/平方米。

??該地塊房地聯動價76000元/平方米，裝修標準不低于3000元/平方米，按照其房地聯動價測算，盈利空間不是十分充裕，周邊內新房朗拾花語在售，聯動價75000元/平方米，最新房源取證均價76888元/平方米，東北側是已經售罄的越秀仁恒天樾園和。

??從整體市場熱度來看，上海2024年第二批次土拍平均溢價率6.8%，較第一批次第二輪有所提升，但仍低于第一批次第一輪。這主要受地塊土地質量及市場雙重影響。

??2024年3月14、15日上海進行第一批次首輪集中土拍，供地質量明顯較高，不僅有靜安中興路這樣的中心城區優質地塊，還有閔行古美、浦東北蔡、楊浦長海等熱點板塊地塊，除寶山顧村地塊5.56%溢價成交外，其余4宗地塊均搖號成交，整體溢價率創下2021年集中供地以來的新高，高達9.07%。

??上海完成2024年一批次第一輪土拍的當天，上海土地市場網掛出上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊，集中在靜安、普陀、閔行、浦東、嘉定和奉賢等多個地區，各區域均有1宗，既有靜安中興路內環內稀缺地塊，又有閔行浦錦地塊這樣的熱門地塊。由于“小陽春”行情缺席，土拍熱度較一批次首輪有所下降，整體溢價率僅有5.8%，較一批次首輪下降了3.2個百分點。

??此次上海2024年第二批次土拍是5月27日新“滬九條”后的首場土拍，平均溢價率6.8%，較一批次第二輪上升了1個百分點，但仍不及2024年一批次第一輪，同樣也不及2023年第四批次最后一輪。

??究其原因，一方面是因為4幅地塊中僅浦東上鋼地塊盈利空間較高，另外一方面是因為這些地塊掛牌時間為4月25日，早于政策密集出臺期，政策利好對市場的影響尚需傳導過程。

??從拿地企業來看，4幅地塊均被國央企拿下。

??值得一提的是，此次進入上海的北京城建地產是上海土拍市場的新面孔，隸屬于北京國資委，此次共報名參拍了3宗地塊，可見進入上海的決心之大。

??最終，楊浦長海地塊被北京城建成功拿下，成交價4.98億，溢價率3.1%，容積率1.5，該地塊吸引了3家房企報名參拍，分別為保利、中糧、北京城建，預計會打造洋房產品，只有100套左右的體量。

??該地塊房地聯動價107000元/平方米，裝修標準不低于4000元/平方米。地塊南側楊浦城投悅江灣均價99000元/平方米，已于今年1月18日開盤，去化情況不及預期。同時今年3月越秀7.5億搖號競得周邊1宗商住地，成交樓面價43941元/平方米，溢價率9.58%，房地聯動價92000元/平方米。

??由此可見，未來拿下楊浦長海地塊的北京城建或將面臨區域競爭。

??新“滬九條”明確提出，要優化土地和住房供應，完善房地聯動機制，差異化調整優化中小套型住房面積標準和比例要求。

??3月15日上海土地市場網掛出上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊時，其中的中小套型標準就已發生變化。上海此前“中小套型住宅設計建設標準”為“多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。”當時該標準被統一調整為“多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層不大于120平方米”。同時還調整了中小戶型的比例，突破了“7090”的限制。

??我們相信未來隨著差異化調整優化中小套型住房面積標準和比例要求的進一步落實，未來上海市場上也將出現不同面積、不同價位等各不相同的好房子，這能夠在一定程度上鼓勵企業研發更好的產品，滿足各類改善購房需求。

??同時，我們也需要注意，在當前整體新房去化能力有限的情況下，企業更加關注出讓地塊的去化預期和盈利空間，拿地更為謹慎，建議各城市在供地選擇上應當更加精確。

??我們相信，隨著新“滬九條”政策利好的進一步發酵，上海市場的活躍度也將得到有效提升。