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??房地產行業處于周期性調整階段，房企處在調整陣痛期。

??從已發布2023年業績的上市房地產企業來看，行業整體營業收入略有上升，但利潤規模延續負增長，且連續兩年表現為凈虧損。市場仍在出清過程中，企業利潤規模和盈利水平繼續承壓。

??房企短期償債壓力依然較大，2023年末樣本房企的現金持有量同比下滑15%，持續三年下滑；總有息負債同比下滑4.23%至55431億元，這是總有息債規模首次出現同比下降。

??在盈利水平承壓、償債壓力較大的情況下，疊加行業信心處在低位、市場需求和購買力不足，房企銷售受阻，近九成典型房企的存貨結構惡化，現房庫存規模持續增加。

??本文從房企盈利能力、償債能力和存貨管理三個方面深度探討當前房地產企業現狀和發展趨勢。

??1、凈利潤、歸母凈利潤連續虧損，利潤持續承壓

??隨著行業成本上升，進一步壓縮企業利潤，“減收減利”現象普遍存在。

??從已披露2023年年報的企業數據來看，2023年行業典型上市房企整體實現營業收入44578億元、營業成本38743億元，較去年分別同比提升2.6%、5.8%，營業成本的增速高于營業收入。

??2023年行業典型上市房企整體實現毛利潤規模5436億元，企業毛利潤增速的中位數為-23%。凈利潤合計表現為凈虧損1097億元、歸母凈利潤虧損1458億元，企業凈利潤和歸母凈利潤增速的中位數分別為-36.0%和-33.9%。

??行業利潤增速從2018年出現下行趨勢，2021年出現負增長，2022年規模房企整體的凈利潤首次出現凈虧損，2023年房企凈利潤已連續兩年凈虧損。

??2、過半數房企毛利率、凈利率、歸母凈利率同降

??2023年在行業典型上市房企中實現營收同比增長的企業占到近五成。

??但受結算結構影響以及結算項目利潤率的不斷走低，毛利潤、凈利潤的表現并不盡如人意。

??2023年在行業典型上市房企中還有六成企業凈利潤出現虧損，凈利潤虧損房企數量較去年同期進一步增加。好的消息是，凈利大額虧損房企數量、累計凈利潤虧損規模在收窄。

??根據CRIC統計情況來看，2023年行業典型上市房企中有9家房企凈利潤虧損額超過100億、凈利潤虧損累計超1500億元，較去年同期12家凈利潤虧損超100億、年內凈利潤虧損累計超2000億元的情況有所好轉。 

　　2023年行業整體盈利能力下行壓力持續，企業利潤率指標普降態勢進一步加劇。55%的房企的毛利率、凈利率、歸母凈利率均同比下降。但也有房企毛利率仍保持高位，穩定性較強，比如華潤置地、中海地產、仁恒置地、龍湖集團等。

??3、存貨減值損失是盈利一大“殺手”

??存貨減值計提處于高位，是房企凈利潤大額虧損的主因。

??2023年，65家典型上市房企存貨減值損失總計達到1370.3億元，較2022年減少8.2%，整體計提規模有所放緩。計提減少的企業占比超過四成，華僑城A、金科股份、榮盛發展等部分企業在經歷2022年大額計提之后，2023年存貨減值損失大幅縮減，而綠地控股計提損失達到127.3億元，直接導致凈利潤虧損111.2億元。

??另外，2023年，65家典型上市房企整體銷管費用達2548.3億元，同比下降10.4%，八成房企銷管費率走高，面對市場下行調整，“降本減費”成為行業共識，各大企業加強經營管控，向管理要效益。

??1、現金持有量同比下降15%，總有息債規模首次出現同比下降

??行業面資金壓力依然緊張。

??2023年末，重點65家房企的現金持有量為14857億元，同比降幅較2022年有所收窄，但仍繼續下降了15%。

??從歷年來看，現金持有量增速逐年下滑，由2018年的33%的增速逐步下降到2019、2020年的12%及19%。2021年現金持有量歷年首次出現了負增長，同比下滑了13%；2022年，現金持有量加速下滑24%。2023年已是房企現金持有量第三年下滑。

??2023年重點樣本房企的總有息債規模為55431億元，歷年首次出現同比下降，降幅為4.23%。其中，短期有息負債規模略下降0.69%。其中，民營房企總有息負債同比下降了7.24%。

??一方面是因為自“三條紅線”的監管要求提出之后，房企的總有息負債增長受到了限制，同時大部分企業也加速了去杠桿進程。另一方面則是由于行業暴雷情況頻發，受資本市場信心不足，大多數房企的再融資情況不容樂觀；疊加償債潮的到來，從而整體行業的總有息負債規模出現了同比下降。

??2、凈負債率繼續提升，民營房企財務結構仍在惡化

??2023年底65家重點房企的加權平均凈負債率（永續債作為權益）為91.16%，同比提高了4.38個百分點。剔除掉建業、奧園、花樣年和天譽這4家2023年底總權益為負的房企之后，剩余61家房企的加權平均凈負債率就同比提高了3.5個百分點至86.13%。

??在總有息負債和總權益變動相對較小的情況下，凈負債率的提高主要是因為房企的持有現金減少了14.92%，融資難再加上銷售下行導致的回款減少導致房企的持有現金大幅縮水，未來仍有可能有更多房企出現流動性危機。

??3、融資能力繼續分化，金融支持政策效果待觀察

??2023年底，65家重點房企整體融資成本微升至6.2%，其中超過57%房企的融資成本同比有所抬升，融資能力分化明顯。

??當前政策主線方向是穩預期、防風險。

??尤其是房地產融資協調機制，其政策定位是落實中央提出的“一視同仁”滿足不同所有制房企合理融資需求的重要舉措，以破解房企融資困境。部分出險房企也有所獲益，如碧桂園、融創、金科、綠地、中梁等陸續披露旗下項目被納入白名單情況。

??從實際落地角度來講，進入“白名單”并不等同于獲取銀行貸款。倘若市場信心依舊不足，基本面下行趨勢不改，多數房企難以獲取相應的資金支持，需要做好長期過冬準備。

??存貨作為房企資產的重要組成，存貨價值以及狀態可以直觀地反映房企的未來開發資源、開發節奏、以及現房規模等情況。

??2023年，65家典型上市公司存貨賬面價值總計達9.9萬億元，較2022年末下降10.8%，連續兩年負增長，且同比降幅進一步拉大。其中，開發中存貨為7.6萬億元，同比下降16.6%；已竣工存貨為2.2萬億元，同比增加16.9%。

??具體從企業來看，企業存貨總量呈現普降態勢，65家典型上市企業中，存貨總量同比減少的企業占比超過八成。瑞安房地產降幅最大，在輕資產運營轉型下，存貨總量降至30.3億元，同比降幅達到52%。

??存貨作為房企主要的流動性資產，占總資產比重的波動情況反映的是企業對發展速度與發展安全性的權衡。但市場下行，存貨的變現能力直接關系到企業的生存與發展，存貨資產占比過高會不僅會因“囤積”造成資金占用，增加流動性壓力，同時也面臨減值壓力，對企業也是一大挑戰。

??2023年，65家典型上市企業的存貨總量占總資產比重為50%，較2022年末下降1.6個百分點。樓市持續疲軟，倒逼更多企業減少投資、加速去化，存貨規模和占比都在收縮，“輕裝上陣”越來越成為行業共識。

??存貨作為房企的一項重要流動資產，是支持企業持續經營發展的地基，同時也面臨了去化、結轉、減值等諸多不確定性，或加劇經營風險和壓力。

??2022年以來，房企存貨持續下行。2023年典型房企存貨總量同比降10.8%，普降態勢顯著。同時，存貨占總資產比重也有所收縮，由2022年51.6%降至50%，部分占比較高的企業需加快優化結構，減少存貨積壓。

??同時可以發現，截至2023末典型房企的加權平均存貨周轉率為0.37次/年，同比上升0.07次/年。在保交付、降負債的迫切需求下，房企加快了周轉速度；同時部分企業存貨減值損失計提增加計入至營業成本，加上近幾年高成本項目的銷售及結轉，使得房企存貨周轉率同比上升。

??值得注意的是，2023年已竣工存貨占比超20%，升至近年來高位。現房庫存逐漸成為擠占企業流動性的重要因素，市場信心不足、購房者觀望情緒占上風的背景下，已竣工存貨占比自2021年快速攀升至2023年的21.8%，如何快速變現已竣工存貨已成為多數企業繞不開的“困境”。

??目前，市場仍在底部盤整，行業盈利能力持續承壓。面對多重負面因素疊加影響，企業還需積極調整，加強把關投資、管理、產品等環節，通過結構性調整拓展利潤空間。

??在“去庫存”的背景下，房企要尤為重視存貨結構的優化，促進存貨如期去化，保證企業穩定經營。一方面，重視增量投資質量，聚焦“確定性高”的區域投資，盡可能保證去化的實現，避免形成低效投資，導致存貨積壓。另一方面，做好存貨盤點和排布，把控存貨質量，精準產品定位，制定不同的營銷策略，進行推盤，促進去化。

??多數融資面未得到本質改善的房企仍需要做好長期過冬準備。

??首先，模式轉型，房企需降低對對金融機構的依賴程度，積極通過銷售回款償還債務，同時不斷調整企業的融資結構，降低融資成本。其次，完善管理水平及決策機制，尤其對風險的把控以及成本的測算，要將決策機制打造成企業重要的風險防護線。最后，打造產品力護城河，通過技術進步，增強住房的建設質量，通過數字化營造、工業化建造等，提高企業產品力。