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??深圳新版規(guī)則及公攤?cè)∠皇乱l(fā)熱議。

??近日，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》（以下簡稱“新版規(guī)則”）對“公攤面積”作出新規(guī)定，將過去計(jì)入“公攤面積”的兩大部分——避難層、機(jī)房等公共空間列為“不計(jì)容積率建筑面積”。這意味著，住宅的公攤面積將減少，得房率可有效提高。

??事實(shí)上，最近一段時間，佛山、惠州、南京等城市均推出針對住宅用地的計(jì)容面積和公攤新規(guī)。

??對此，不少購房者表示：“真正的減少或者取消公攤面積肯定是好的，就怕開發(fā)商會從其他地方把這部分錢找補(bǔ)回來。雖然現(xiàn)在開發(fā)商和房產(chǎn)中介都一直強(qiáng)調(diào)都是有備案的，不會亂算，但具體怎么算的我們也不清楚。”

??公攤是客觀存在的，如架空層、避難層、電梯井等，這些部分雖然不直接用于居住，但對于整棟建筑的安全和正常使用是必不可少的。一位長期從事建筑設(shè)計(jì)的業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，取不取消公攤面積沒有實(shí)際意義。公攤面積的成本是實(shí)際存在的，開發(fā)商在開發(fā)過程中會將這些成本納入考慮范圍內(nèi)。如果公攤面積不計(jì)入購房者直接支付的面積內(nèi)，開發(fā)商也會通過其他方式將這些成本收回。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，是否取消公攤面積不是重點(diǎn)，重點(diǎn)是取消公攤計(jì)入容積率、公攤到底由誰來承擔(dān)、公攤透明度、公攤的成本和房價關(guān)系以及和建設(shè)成本的差距有多大，這才是最關(guān)鍵的問題。

??多地嘗試提高得房率

??資料顯示，目前一般多層住宅的得房率為88%~95%，小高層板樓住宅的得房率為85%~88%，高層板樓住宅的得房率為78%~85%。

??在深圳新版規(guī)則發(fā)布之前，去年10月，江蘇南京就對部分設(shè)施納入容積率計(jì)算進(jìn)行了調(diào)整，同時還要求生活陽臺最小進(jìn)深不得小于1.5米。近期惠州、肇慶、佛山、福州、長沙、南京等地也出臺相似新規(guī)，減少公攤面積，優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則，鼓勵房企提升房屋使用率。

??5月13日，惠州明確，在新出讓住宅用地規(guī)劃管理上，面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫的建筑面積，不計(jì)入容積率建筑面積，但層高應(yīng)不大于4.5米。

??廣東省肇慶市也明確發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)容要求，自5月1日起，新供地的住宅小區(qū)項(xiàng)目在規(guī)劃條件中明確配建的公共配套設(shè)施，如中小學(xué)校、幼托、社區(qū)服務(wù)站、公共廁所等，可不計(jì)入容積率，但建成后應(yīng)無償移交屬地。沿城市主干路、臨城市廣場、公共綠地、重要景觀帶，因規(guī)劃要求封閉的陽臺一半計(jì)入容積率。建筑物屋頂?shù)奶菸荨㈦娞輽C(jī)房、水箱間、人防報警間、通信基站機(jī)房不計(jì)入容積率。

??值得注意的是，肇慶市還明確了商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價宣傳銷售，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價，并在銷售場所醒目位置放置標(biāo)價牌、價目表或者價格手冊，標(biāo)價內(nèi)容與套內(nèi)面積單價保持一致。

??據(jù)了解，肇慶市是目前全國率先實(shí)施住房公攤面積信息及計(jì)算方式現(xiàn)場公示的城市。

??此外，2002年就規(guī)定以套內(nèi)面積作為計(jì)價依據(jù)的重慶，無論是新房還是二手房，目前市場上都是以建筑面積計(jì)算，物業(yè)費(fèi)用也是按照建筑面積計(jì)算。

??公攤面積的透明化

??公攤面積最早源于20世紀(jì)50年代的香港，由李嘉誠首創(chuàng)。由于房地產(chǎn)業(yè)起步階段均為整棟出售，價格高昂，房產(chǎn)商想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分?jǐn)偅珨偯娣e便由此而來。

??不過，香港早在2013年就已正式告別公攤面積。

??根據(jù)目前施行的《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。有統(tǒng)計(jì)顯示，我國商品住房公攤面積普遍在20％~30％。

??“取消或減少公攤面積并不一定能夠直接降低購房成本，總房價是由市場決定的，受供求關(guān)系、政策調(diào)控、地段、建筑質(zhì)量等多種因素的影響。”上述業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，無論是否計(jì)入公攤面積，其設(shè)施的建設(shè)成本對于開發(fā)商來說是固定的。只是公攤面積的計(jì)算方式更多地影響的是購房者在購房時看到的價格和面積數(shù)據(jù)，以及他們對于房屋性價比的直觀感受。但從開發(fā)商的角度來看，他們的建設(shè)成本并不會因?yàn)楣珨偯娣e的計(jì)算方式有所改變。

??浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長范建雙接受相關(guān)媒體采訪時同樣表示，這一動作對購房者的購房成本影響并不大。“是否取消公攤實(shí)際上只是計(jì)算方式的差異，總體來說，房子的總價不會有太大變化。”范建雙舉例表示，對開發(fā)商來說，以建筑面積來賣單價可能是2萬元/平方米，取消公攤后價格可能就調(diào)到2.5萬元/平方米。

??清華大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長、教授尹稚曾撰文表示，在房屋總價值不變的情況下，按照什么樣的面積去作價銷售，只是一個“算法游戲”。

??李宇嘉認(rèn)為，“公攤?cè)∠螅_發(fā)商在面臨成本增加時，可以通過空間集約利用、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、功能改善和產(chǎn)品創(chuàng)新等多種方式來應(yīng)對，并可能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新和提高吸引力，從而讓購房者愿意支付溢價。此外，政府也可以通過降低地價、提供稅收優(yōu)惠等方式來減輕開發(fā)商的成本壓力。”

??“其實(shí)相比于是否取消公攤面積，我們更關(guān)心測算公攤面積的透明化。開發(fā)商在測算公攤面積的時候，沒有業(yè)主或者第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，購房者往往不清楚公攤的面積到底有哪些、有多大面積，僅知道購房本上的公攤面積數(shù)。”一位購房者表示。

??還有購房者在公開平臺表示，物業(yè)公司服務(wù)的只是住宅的公共面積，并不提供入戶服務(wù)，但是物業(yè)費(fèi)卻按照每戶的建筑面積收費(fèi)；小區(qū)一些公區(qū)并沒有提供供暖，但是收費(fèi)依舊按照建筑面積收費(fèi)，這是否合理。

??“取消公攤面積并不是解決問題的根本途徑，關(guān)鍵在于建設(shè)成本和房價審核中，需要明確區(qū)分哪些成本應(yīng)納入房價由購房者承擔(dān)，哪些成本應(yīng)由開發(fā)商或政府承擔(dān)，購房者能清楚地知道公攤面積的具體構(gòu)成、計(jì)算方法以及相關(guān)的成本是關(guān)鍵問題。也有效減少開發(fā)商在公攤面積的計(jì)算上存在模糊或誤導(dǎo)的情況。”李宇嘉表示。