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??2024年10月12日，中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行六大國(guó)有商業(yè)銀行發(fā)布公告，將于10月25日批量調(diào)整存量房貸利率。

??隨后多個(gè)銀行跟進(jìn)，截至目前，已有20多家銀行密集發(fā)布存量房貸利率調(diào)整細(xì)則。

??主要涉及的內(nèi)容有：

??1、除北京、上海、深圳等地區(qū)，其余所有地區(qū)存量房貸統(tǒng)一調(diào)整至LPR減30個(gè)基點(diǎn)。

??2、北京、上海、深圳等地區(qū)首套存量房貸統(tǒng)一調(diào)整至LPR減30個(gè)基點(diǎn)；二套及以上房貸利率高于相應(yīng)政策下限的統(tǒng)一調(diào)整至當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)政策下限。

??3、北京、上海、深圳等地區(qū)的二套及以上且當(dāng)前符合首套房標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸客戶，可向銀行申請(qǐng)將貸款調(diào)整為首套房貸款。

??4、可納入批量調(diào)整的貸款須為浮動(dòng)利率定價(jià)方式，對(duì)于固定利率和基準(zhǔn)利率的貸款，須先轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率再進(jìn)行調(diào)整。

??5、對(duì)于可納入本次批量調(diào)整的浮動(dòng)利率貸款，無(wú)需借款人申請(qǐng)，銀行將于10月25日統(tǒng)一進(jìn)行批量調(diào)整。

??各大銀行對(duì)存量房貸利率批量調(diào)整主要目的還是為了從根本上解決利率下行周期新老房貸利差擴(kuò)大等問題。

??據(jù)了解，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期改善，近期居民提前還貸現(xiàn)象有所減少。

??我們認(rèn)為，存量房貸利率的下降，在一定程度上確實(shí)能夠降低購(gòu)房者的還貸壓力，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身并不存在直接的刺激作用，更多的是中長(zhǎng)期的影響。

??近期，包括六大國(guó)有商業(yè)銀行在內(nèi)的多家銀行密集發(fā)布存量房貸利率調(diào)整細(xì)則。

??調(diào)整后，除北京、上海、深圳等地區(qū)，其余所有地區(qū)存量房貸統(tǒng)一調(diào)整至LPR減30個(gè)基點(diǎn)。

??此次調(diào)整針對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房存量貸款的調(diào)整與2023年9月時(shí)不同，當(dāng)時(shí)調(diào)整的主要是符合要求的存量首套房貸利率，而此次調(diào)整的存量房貸利率包括首套、二套及以上，范圍更廣，力度更強(qiáng)。由于二套房原有房貸加點(diǎn)一般高于首套房，二套房借款人此次所能享受到的利率降幅將更大。

　　北京、上海、深圳由于還未取消房貸利率下限，因此二套房貸利率還要不低于地方加點(diǎn)，比如北京五環(huán)內(nèi)、上海核心區(qū)域以及深圳二套房存量房貸利率最多只能降到LPR-5BP。但北京、上海、深圳首套存量房貸利率則統(tǒng)一調(diào)整至LPR減30個(gè)基點(diǎn)。

??2024年9月29日，央行中國(guó)人民銀行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（簡(jiǎn)稱《倡議》）要求主要商業(yè)銀行原則上應(yīng)于倡議發(fā)布當(dāng)日對(duì)外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則，及時(shí)回應(yīng)客戶關(guān)切。

??此次各大銀行密集發(fā)布存量房貸利率調(diào)整細(xì)則正是對(duì)該《倡議》的響應(yīng)。

??據(jù)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的2024年9月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）來(lái)看，5年期以上LPR為3.85%，即10月25日批量調(diào)整后，除北京、上海、深圳等地區(qū)，其余所有地區(qū)存量房貸利率皆為3.55%。

　　需要注意的是若貸款人的存量房貸利率已低于LPR-30BP，將不會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

??需要注意的是，從中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行等銀行發(fā)布公告來(lái)看，此次調(diào)整是對(duì)存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整，并未明確調(diào)整貸款重定價(jià)日。

??這就意味著批量調(diào)整后的新貸款利率于當(dāng)日起執(zhí)行，但并不是所有人在調(diào)整當(dāng)天，存量房貸利率均降低至3.55%。

　　對(duì)此，《中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)》中有明確表示自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

??原本房貸利率的重新定價(jià)周期規(guī)定為一年，且大多數(shù)定價(jià)日為每年的1月1日，這意味著對(duì)于存量房貸客戶來(lái)說(shuō)，今年的LPR利率下降，要到來(lái)年1月才能轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)性的房貸利率下調(diào)。

??此次取消了定價(jià)周期一年的硬性限制，將之縮短為季、半年，可以讓存量房貸客戶在降息周期更快享受LPR下調(diào)帶來(lái)的利率優(yōu)惠，當(dāng)然LPR利率一旦回到上行周期，存量房貸的跟隨上調(diào)也會(huì)更加及時(shí)。

??同時(shí)，公告中還表示，自2024年11月1日起，浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款。

??這意味著，商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾。

央行推動(dòng)完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，根本上還是為了解決利率下行周期新老房貸利差擴(kuò)大等問題。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可在相關(guān)日期后咨詢協(xié)商具體相關(guān)事宜。

??2022年下半年起，“提前還貸”開始成為不少購(gòu)房者的關(guān)注焦點(diǎn)。進(jìn)入2023年，在房貸利率預(yù)期下行、存量房貸利率更新延遲、理財(cái)利率持續(xù)下滑等背景下，購(gòu)房者提前還貸意愿加強(qiáng)，提前還貸潮來(lái)襲。

??在當(dāng)時(shí)，部分熱點(diǎn)城市“提前還貸”需至少排隊(duì)1個(gè)月以上（詳見：提前還貸潮來(lái)襲）。

??2023年9月20日，國(guó)新辦舉行經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，會(huì)上就降低存量首套住房貸款利率落地問題展開了具體論述，明確將于2023年9月25日，主動(dòng)批量調(diào)整利率。

??此次中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制有關(guān)問題答記者問是表示2023年8月，為充分響應(yīng)群眾訴求，本著急用先行的原則，中國(guó)人民銀行會(huì)同金融監(jiān)管總局引導(dǎo)商業(yè)銀行，采用協(xié)商變更合同利率等方式批量調(diào)整了存量房貸利率，取得較好效果。

??據(jù)2024年10月14日媒體報(bào)道，降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸首付比等多項(xiàng)金融支持房地產(chǎn)政策公布后，多數(shù)一線城市樓盤訪客量、認(rèn)購(gòu)量邊際上漲，居民提前還房貸的情況有所減少。某國(guó)有大行深圳分行反映，據(jù)其調(diào)研，9月25日以來(lái)，該行個(gè)人按揭提前還貸日均申請(qǐng)量較9月上中旬日均水平下降六成。

　　10月14日，央行發(fā)布2024年前三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告，前三季度人民幣貸款增加16.02萬(wàn)億元。住戶貸款增加1.94萬(wàn)億元，其中，中長(zhǎng)期貸款增加1.54萬(wàn)億元。這個(gè)數(shù)據(jù)也側(cè)面反映了居民購(gòu)房、購(gòu)車等大額消費(fèi)需求的提升。

??我們認(rèn)為，存量房貸利率的下降及個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的完善在一定程度上可以減輕居民還款壓力、釋放購(gòu)買力，提升市場(chǎng)活躍度，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)更多的是中長(zhǎng)期的影響。

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??除了存量房貸降息以外，央行在9月24日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上預(yù)告的降全國(guó)層面二套首付、再貸款支持比例提高100%、續(xù)期“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款支持等政策也一一落地。

從當(dāng)前政策落地的密集度來(lái)看，各方各面都在加快落實(shí)推進(jìn)，我們相信隨著利好政策的逐步落地，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)可期。