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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）當(dāng)前樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足，房企銷售端受制于市場(chǎng)整體需求和購(gòu)買力，表現(xiàn)仍保持低迷。

??克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，11月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額3901.9億元，環(huán)比降低4.1%；同比降低29.6%，同比降幅仍保持高位。從1-11月累計(jì)業(yè)績(jī)看，達(dá)到49536.5億元，同比降低14.4%，年內(nèi)累計(jì)業(yè)績(jī)降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

??受限于市場(chǎng)銷售在低位運(yùn)行、修復(fù)，房企投資意愿尚無(wú)起色，謹(jǐn)慎投資、聚焦投資是主旋律。截止11月末，仍有近五成銷售百?gòu)?qiáng)房企未拿地，且從新增拿地金額TOP100房企來(lái)看，有近七成企業(yè)11月份未有新增土儲(chǔ)入賬。整體來(lái)看，前11個(gè)月房企投資格局以央國(guó)企為主。

??近六成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低

??報(bào)告顯示，11月近六成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低。從同比情況看，目前規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局，前11月累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量超過(guò)六成。

??其中，25家百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降幅大于30%，33家的環(huán)比降幅在0-30%之間。同時(shí)，包括綠城中國(guó)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、綠地控股、中國(guó)鐵建、越秀地產(chǎn)和卓越集團(tuán)等企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)突出，單月業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。

??另外，從企業(yè)銷售門(mén)檻值的變化來(lái)看，1-11月TOP10房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻同比降低2%至1499.8億元，TOP20門(mén)檻降低21.7%至561億元。TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門(mén)檻分別同比降低18.8%和19.7%至352.6億元和217.7億元。TOP100房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻則較去年同期降低7.8%至93.4億元。

??近七成房企未有新增土儲(chǔ)入賬

??11月多城進(jìn)一步跟進(jìn)取消土拍限價(jià)、容積率限制等調(diào)整，但整體市場(chǎng)熱度并未普遍回溫，仍處于筑底階段，企業(yè)謹(jǐn)慎投資情緒尚未好轉(zhuǎn)。

??從新增貨值百?gòu)?qiáng)的梯隊(duì)門(mén)檻值來(lái)看，截止11月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)房企門(mén)檻值為59.5億元，較10月末僅增加3.8億元，同比降幅依然高達(dá)22%；各梯隊(duì)的門(mén)檻值同比均下跌，其中10強(qiáng)門(mén)檻值降幅最小，同比下降13%，50強(qiáng)門(mén)檻值降幅最大，同比下降32%。值得一提的是，雖然門(mén)檻同比整體下降，但降幅較上月末有小幅度縮窄。

??總量方面，1-11月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為27114億元、13009億元和10806萬(wàn)平方米，拿地金額同比下降13%，降幅再度收縮1個(gè)百分點(diǎn)。

??在集中度方面，11月末10強(qiáng)房企新增貨值占64%，較十月末回升1個(gè)百分點(diǎn)，11-20強(qiáng)房企新增貨值占比19%，與上月末基本持平。各梯隊(duì)的新增貨值占比變化幅度都保持在1個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。

??從各梯隊(duì)的拿地銷售比情況看，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比仍保持低位，房企投資意愿并無(wú)明顯提升。根據(jù)報(bào)告，1-11月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比仍保持0.19的低位。分梯隊(duì)來(lái)看，各梯隊(duì)的拿地銷售比也幾乎與上月末持平，10強(qiáng)房企拿地銷售比0.26，依然在各梯隊(duì)中最高，其次11-20強(qiáng)拿地銷售比為0.18，而21-30強(qiáng)、后50強(qiáng)房企分別低至0.08和0.06。

??另?yè)?jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，截止11月末，仍有近五成銷售百?gòu)?qiáng)房企未拿地。從單月來(lái)看，拿地金額TOP100房企中，有近七成企業(yè)未有新增土儲(chǔ)入賬，而在前10月已有拿地的百?gòu)?qiáng)房企中，有半數(shù)企業(yè)11月未有投資。

??整體而言，前11個(gè)月房企投資格局以央國(guó)企為主，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額超過(guò)100億的企業(yè)中，僅三家民企，其余皆為國(guó)央企。

??12月預(yù)期“翹尾”，土地成交或迎周期性回升

??12月份恰逢房企業(yè)績(jī)沖刺季，不排除部分房企為沖刺業(yè)績(jī)而集中進(jìn)行年末大促。對(duì)此，克而瑞研究中心認(rèn)為，整體成交環(huán)比有望止跌回升，但漲幅預(yù)期在5%-10%之間，全年累計(jì)成交跌幅有望在5%-10%。

??未來(lái)城市分化預(yù)期延續(xù)，短期內(nèi)熱點(diǎn)恒熱的成都、西安、杭州等熱度或?qū)⒀永m(xù)，上海、北京等還將保持平穩(wěn)運(yùn)行，南京、武漢、蘇州等核心一二線城市預(yù)期在年末迎來(lái)一輪放量，而多數(shù)城市還將延續(xù)筑底，年末“翹尾”增幅有限。

??行至年末，土地供應(yīng)規(guī)模的周期性高點(diǎn)來(lái)臨。克而瑞研究中心預(yù)計(jì)12月土地市場(chǎng)在規(guī)模上將有一定回升，個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈競(jìng)拍，但整體熱度將保持低位運(yùn)行。

??同時(shí)，11月中下旬，三部門(mén)召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，提出“三個(gè)不低于”的硬性指標(biāo)一定程度上間接利好房企投資，但具體效果仍要看政策落地情況。房企目前仍受到“銷售疲軟”和“化債風(fēng)險(xiǎn)”兩重壓力，投資回暖還需更長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)年底至2024年上半年都將保持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。