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??“差價(jià)4014萬(wàn)元，4.3折起拍！”“差價(jià)1100萬(wàn)元，低于評(píng)估價(jià)44%”“6.8折，檢漏豪宅！”北京某法拍房從業(yè)者的社交媒體上，這些起拍價(jià)極低、折扣巨大的法拍房吸引著多名意向客戶(hù)問(wèn)詢(xún)。

??在阿里拍賣(mài)網(wǎng)站上，北京東城區(qū)安定門(mén)一套評(píng)估價(jià)4271萬(wàn)元的房產(chǎn)，起拍價(jià)為2391元，在經(jīng)歷了3609次圍觀(guān)后，因無(wú)人出價(jià)流拍；舊宮一套估價(jià)3000萬(wàn)余元的房源，起拍價(jià)僅1692萬(wàn)元，同樣因無(wú)人出價(jià)流拍……

??這些碎片化的一角，組成了北京法拍房市場(chǎng)最真實(shí)的光景。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，今年下半年以來(lái)，北京法拍房掛拍數(shù)量激增，成交量小幅度上漲。與此同時(shí)，起拍價(jià)低至5折——6折的法拍房源頻現(xiàn)，流拍也不在少數(shù)。

??12月1日——12月3日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就上述情況采訪(fǎng)了多位法拍房從業(yè)人員、法律人士、房地產(chǎn)專(zhuān)家及法拍房買(mǎi)家。

??“最近法拍房的成交折扣更大了，甚至出現(xiàn)了起拍價(jià)成交的資產(chǎn)?！?聚德鼎盛拍賣(mài)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“聚德鼎盛”）一名工作人員在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)坦言，部分8折房源流拍。

??興業(yè)起航（北京）國(guó)際拍賣(mài)有限公司拍賣(mài)部總監(jiān)程長(zhǎng)波也告訴記者，近期，住宅基本上是5折——7折起拍，7折——9折成交居多。由于城六區(qū)和郊區(qū)等區(qū)域不同，撿漏的折扣率也會(huì)有些不一樣。起拍價(jià)成交不算個(gè)例，每天或每隔一天有1套——2套，有些不是城六區(qū)的會(huì)更多。

??上述聚德鼎盛工作人員還透露，目前法拍房市場(chǎng)上剛需客戶(hù)占6成以上比例，因?yàn)榍捌诙质袌?chǎng)的不穩(wěn)定，導(dǎo)致買(mǎi)房人對(duì)于樓市價(jià)格沒(méi)有信心，擔(dān)心接盤(pán)，所以投資客戶(hù)會(huì)在這個(gè)時(shí)候選擇觀(guān)望，剛需客戶(hù)會(huì)在這個(gè)時(shí)候抄底，以節(jié)省購(gòu)房成本。

??原先在房地產(chǎn)市場(chǎng)上極易被忽略的法拍房正受到剛需客的關(guān)注，此現(xiàn)象背后，是二手房市場(chǎng)下行與法拍房數(shù)量激增的相互影響。

??剛需客大量入場(chǎng)

??“不是二手房買(mǎi)不起，是法拍房更有性?xún)r(jià)比。”

??在經(jīng)歷了未拍到、拍賣(mài)取消、價(jià)格超過(guò)預(yù)期等幾次失敗的競(jìng)拍后，彤彤（化名）終于以市場(chǎng)價(jià)9折的價(jià)格拍下了心儀的房源，節(jié)省下來(lái)的費(fèi)用依然可觀(guān)。

??她告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，該房源是作為剛需自住的?！霸谛〖t書(shū)APP上看到有人買(mǎi)了法拍房，就深入了解了下。”

??不過(guò)，在參與法拍房競(jìng)拍的同時(shí)，彤彤也對(duì)二手房市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注著?！岸址亢头ㄅ姆渴峭娇吹模徊贿^(guò)最后是法拍房成交?！?/p>

??彤彤的買(mǎi)房經(jīng)歷并不是個(gè)例。

??在社交平臺(tái)上，有不少拍到心儀房源的購(gòu)房人分享著自己的競(jìng)拍經(jīng)歷。其中，同步關(guān)注二手房、剛需自住是關(guān)鍵詞。

??北京象拍拍信息服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“象拍拍”）總經(jīng)理段成龍向記者表示， 現(xiàn)在的法拍房市場(chǎng)上，投資客和剛需客各占一半。

??上述聚德鼎盛工作人員則表示，目前法拍房市場(chǎng)上剛需客戶(hù)占6成以上比例。近幾年，法拍房的客戶(hù)群體一直是剛需客居多，多數(shù)客戶(hù)選擇以居住或者入學(xué)為前提。但是本身房產(chǎn)就是金融屬性和居住屬性并存的，兩者并不沖突。

??這是一個(gè)巨大的變化。

??實(shí)際上，在過(guò)去很多年里，法拍房一直被看作傳統(tǒng)二手房供給的補(bǔ)充渠道，投資客是活躍在這個(gè)市場(chǎng)中的主體。

??根據(jù)此前的公開(kāi)報(bào)道，有知情人士估計(jì)，在整個(gè)法拍房市場(chǎng)中，職業(yè)投資客及機(jī)構(gòu)能占到80%左右。

??亦有法拍機(jī)構(gòu)表示，中產(chǎn)投資者占到法拍市場(chǎng)的50%左右，這些投資者有一套或者多套房產(chǎn)，有一定的投資理財(cái)觀(guān)念；20%的法拍房被職業(yè)投資客拍走，凈利潤(rùn)大概在15%左右；公司或者其他機(jī)構(gòu)拍下10%——15%，有些公司自用或者長(zhǎng)期持有，也會(huì)在法拍市場(chǎng)上淘一些性?xún)r(jià)比高的房源；剛需人群買(mǎi)走大概10%——15%的法拍房，因?yàn)槭状沃脴I(yè)者更加謹(jǐn)慎。

??主力購(gòu)買(mǎi)人群發(fā)生改變，源于交易周期的延長(zhǎng)。

??“在2020年撿漏的機(jī)會(huì)還不少，收益也不錯(cuò)。但到了2021年后，由于一些房企‘暴雷’，債權(quán)復(fù)雜、盡調(diào)難度增加。雖然撿漏機(jī)會(huì)仍有，收益也沒(méi)有降，但是拍到手后并不是那么好賣(mài)了，投資周期變得很長(zhǎng)?！?一名曾在 “輔拍”公司任職的人士透露。

??聚德鼎盛的工作人員也告訴記者，對(duì)于投資客戶(hù)來(lái)說(shuō)交易周期是關(guān)鍵，剛需客戶(hù)交易成本是關(guān)鍵。目前市場(chǎng)交易成本降低了，但是交易周期延長(zhǎng)了，所以法拍房市場(chǎng)現(xiàn)在是剛需客戶(hù)在下手。10月份開(kāi)始，交易數(shù)據(jù)中多數(shù)都是置換型資產(chǎn)，法拍房的客戶(hù)群體和二手房有很大重疊，或者說(shuō)兩者之間互相轉(zhuǎn)化。

??“法拍房對(duì)于剛需客戶(hù)來(lái)講不僅僅是價(jià)格低，在稅費(fèi)認(rèn)定、貸款額度上都能得到實(shí)惠。因?yàn)榉ㄅ姆勘旧碓趦r(jià)格認(rèn)定上和二手房存在區(qū)別，所以在目前的商貸比例下，法拍房的銀行實(shí)際批貸額度更高，對(duì)于剛需客戶(hù)來(lái)講可以大大節(jié)省首付比例。反觀(guān)投資客因?yàn)槎鄶?shù)選擇全款入局，所以這個(gè)優(yōu)勢(shì)反而沒(méi)什么吸引力。” 他說(shuō)。

??象拍拍總經(jīng)理段成龍則表示，法拍房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)息息相關(guān)，受二手房市場(chǎng)的影響也很大。在二手房市場(chǎng)行情下滑的情況下，法拍房的價(jià)格也會(huì)受影響。

??成交價(jià)下滑背后

??一組數(shù)據(jù)印證了上述從業(yè)者對(duì)法拍房市場(chǎng)的判斷。

??根據(jù)瀚海研究院發(fā)布的法拍數(shù)據(jù)，北京法拍房11月成交房源245套，成交總額為17.34億元，套均成交價(jià)708萬(wàn)元，成交總金額環(huán)比下降14.58%，套均成交折扣7.7折。

??成交價(jià)下滑背后，是法拍房掛拍量激增與二手房市場(chǎng)下行的雙重影響。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者，從市場(chǎng)供求關(guān)系角度分析，如果市場(chǎng)上供應(yīng)的法拍房數(shù)量超過(guò)需求，價(jià)格就可能會(huì)下降。

??瀚海研究院發(fā)布的法拍數(shù)據(jù)顯示，2023年11月全國(guó)共掛拍法拍房24.2847萬(wàn)套，環(huán)比上漲99.26%，同比上漲177.35%。其中住宅掛拍10.7068萬(wàn)套，環(huán)比上漲73.63%，同比上漲121.99%。2023年1——11月累計(jì)總掛拍量115.4612萬(wàn)套，年度掛拍總量首次突破100萬(wàn)套。

??北京的法拍房掛拍量同樣值得關(guān)注，2023年3季度，北京法拍房掛牌房源1929套，環(huán)比上漲4.72%，同比上漲1.96%。

??“法拍房掛拍量激增的原因包括，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和就業(yè)形勢(shì)不穩(wěn)定，一些人無(wú)法按時(shí)償還房貸，導(dǎo)致房屋被銀行或其他金融機(jī)構(gòu)拍賣(mài);一些開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂等問(wèn)題，導(dǎo)致部分樓盤(pán)無(wú)法按時(shí)交付，或?yàn)榻鉀Q自身債務(wù)糾紛拍賣(mài)房屋，都會(huì)導(dǎo)致法拍房的增加。”河南澤槿律師事務(wù)所主任付建在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

??段成龍向記者闡述了一種近兩年法拍房市場(chǎng)上的新趨勢(shì)?！敖衲暌詠?lái)，法拍市場(chǎng)上整棟樓乃至整個(gè)小區(qū)被批量拍賣(mài)的現(xiàn)象頻現(xiàn)。以我們服務(wù)的北京區(qū)域?yàn)槔@類(lèi)型的法拍房已占據(jù)市場(chǎng)的20%——30%。這個(gè)占比在過(guò)去是難以想象的，過(guò)去通常一年才出現(xiàn)一個(gè)。”

??據(jù)象拍拍統(tǒng)計(jì)，目前位于北京市的麗都悅府、世紀(jì)星城、山水文園、中國(guó)鐵建國(guó)際城、南新園、石坊院等小區(qū)，以及綠地中央廣場(chǎng)、華英園、艾迪遜、馬坊物流園、超級(jí)蜂巢等商業(yè)地產(chǎn)，均有批量法拍實(shí)施。

??從數(shù)據(jù)上看，北京法拍房掛拍量激增的同時(shí)，法拍房的成交量也有小幅上升。瀚海研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，北京法拍房成交總面積5.19萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲1.66%，連續(xù)3個(gè)月成交量上漲。

??對(duì)此，全聯(lián)并購(gòu)公會(huì)信用管理委員會(huì)專(zhuān)家安光勇分析，疫情對(duì)于房產(chǎn)的影響逐漸減弱，加上信貸環(huán)境的寬松，使得一部分因疫情等原因暫時(shí)放棄的購(gòu)房者重新進(jìn)入市場(chǎng)，帶動(dòng)了法拍房成交量的增長(zhǎng);此外，法拍市場(chǎng)的規(guī)范化和透明化程度提高，也進(jìn)一步推動(dòng)了這一狀況的形成。

??不過(guò)，整體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與個(gè)人經(jīng)驗(yàn)也存在偏差。

??程長(zhǎng)波則表示，法拍房談不上成交量上漲，因?yàn)槊總€(gè)月出來(lái)的房源固定。根據(jù)這段時(shí)間的數(shù)據(jù)來(lái)看，因防止撤拍立罰高，上個(gè)月成交的房源，反而沒(méi)有以往高。

??值得一提的是，市場(chǎng)上有不少聲音認(rèn)為，法拍房的價(jià)格與數(shù)量同樣影響著二手房市場(chǎng)。

??“法拍房市場(chǎng)的活躍便于二手買(mǎi)家談價(jià)，好多購(gòu)房人開(kāi)始以法拍房成交價(jià)作為買(mǎi)房參考了?！币幻ㄅ姆繌臉I(yè)人士分析。

??“抄底”勝算幾何？

??在拍賣(mài)網(wǎng)站上，北京有眾多區(qū)位優(yōu)異、品質(zhì)極高、起拍價(jià)極低的房源引發(fā)著關(guān)注。這些房源 “抄底”成交的幾率有多大？

??“起拍價(jià)是法院定的，很多起拍價(jià)很低的房子，都是外地法院?！卞７ㄅ木W(wǎng)的工作人員劉偉告訴記者。

??以“網(wǎng)紅小區(qū)”萬(wàn)柳書(shū)院6號(hào)樓的201號(hào)、202號(hào)房源為例，評(píng)估價(jià)在7000萬(wàn)元的房屋，掛拍在2900萬(wàn)余元起拍，相差超4000萬(wàn)元。巨大的差價(jià)，在社交媒體上引發(fā)眾多咨詢(xún)。

??不過(guò)，多位法拍房從業(yè)人員向意向購(gòu)買(mǎi)者“潑了盆冷水”，萬(wàn)柳書(shū)院太火了，不可能底價(jià)成交的。

??實(shí)際上，在二手房交易網(wǎng)站，萬(wàn)柳書(shū)院常年處于無(wú)房可售的狀態(tài)。

??去年5月，阿里法拍網(wǎng)掛牌了萬(wàn)柳書(shū)院14號(hào)樓7層702和4號(hào)樓5層2單元502的房源，經(jīng)過(guò)上百輪競(jìng)拍，最后成交總額高達(dá)1.85億元。其中一套房更是拍出了36.6萬(wàn)元的單價(jià)，刷新北京法拍市場(chǎng)最高紀(jì)錄。

??例外并非沒(méi)有。

??阿里法拍網(wǎng)上，朝陽(yáng)區(qū)黃廠(chǎng)南里一套評(píng)估價(jià)為1200萬(wàn)元的法拍房，最終以860萬(wàn)元的底價(jià)成交，差價(jià)超340萬(wàn)元；海淀區(qū)安寧莊一套接近1300萬(wàn)元的法拍房以905萬(wàn)元的起拍價(jià)成交，相當(dāng)于打6.9折……

??程長(zhǎng)波告訴記者，起拍價(jià)成交不算個(gè)例，每天或每隔一天有1套——2套，有些不是城六區(qū)的會(huì)更多。

??風(fēng)險(xiǎn)也是值得注意的。

??劉偉提醒，成交價(jià)極低的是個(gè)例，而且可能會(huì)在前期背調(diào)時(shí)發(fā)現(xiàn)一些難處理的問(wèn)題，所以不建議參拍者自己去拍。

??財(cái)經(jīng)評(píng)論員張雪峰表示，“購(gòu)買(mǎi)法拍房需要注意的風(fēng)險(xiǎn)包括：產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等。在購(gòu)買(mǎi)前需要對(duì)房屋進(jìn)行調(diào)查，以免購(gòu)買(mǎi)后出現(xiàn)不必要的麻煩。”