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??近日，青島和南京“租房落戶(hù)”政策受到了市場(chǎng)熱議。

??一直以來(lái)，青島和南京作為特大城市，在人才吸引力上雖不及一線(xiàn)城市，但在二線(xiàn)城市中一直位于前列。但在放寬落戶(hù)條件大背景下，多個(gè)城市都在加速深化戶(hù)籍政策改革，相繼降低落戶(hù)門(mén)檻。隨著全國(guó)人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)通道，中心城市想要仍維持人口紅利，都會(huì)加入到“人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)”中來(lái)。

??此次發(fā)布“租房可落戶(hù)”的消息一方面代表著“租售同權(quán)”政策的進(jìn)一步落地，另一方面也在一定程度上可以看做是近年來(lái)的“搶人大戰(zhàn)”的升級(jí)。

??近日，南京市公安局就《南京市積分落戶(hù)實(shí)施辦法(征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿與正在實(shí)施的落戶(hù)辦法相比，取消了“累計(jì)繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)不少于12個(gè)月”的限制，此外，租賃住房也納入積分。

??據(jù)了解，在南京市已辦理居住證并合法租賃住房的，連續(xù)租賃每滿(mǎn)1年積6分，最高不超過(guò)30分。同時(shí)具備“房產(chǎn)情況”和“租賃住房情況”加分項(xiàng)指標(biāo)的，只計(jì)兩者高分項(xiàng)。

??征求意見(jiàn)稿與現(xiàn)有落戶(hù)辦法相比，一個(gè)明顯的變化是加分指標(biāo)方面增加了“租賃住房情況”。同時(shí)在現(xiàn)有的落戶(hù)辦法中對(duì)落戶(hù)者的要求有所調(diào)整，刪掉了“累計(jì)繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)不少于12個(gè)月”的內(nèi)容，這意味著積分落戶(hù)條件放寬。

??在這之前，青島要比南京動(dòng)作更快一步，11月7日就發(fā)布了租房可以落戶(hù)的消息，據(jù)山東省青島市人民政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化戶(hù)籍制度改革的通知》來(lái)看，其中提到，在城鎮(zhèn)租賃房屋居住并辦理租賃合同備案和居住登記的人員，在房屋租賃期間可以申請(qǐng)本人及其近親屬在城鎮(zhèn)近親屬家庭戶(hù)或者租賃房屋所在地的城鎮(zhèn)社區(qū)集體戶(hù)落戶(hù)。

??這也是青島近3年來(lái)對(duì)落戶(hù)政策的又一次大幅調(diào)整，與2021年版戶(hù)籍政策相比，區(qū)域門(mén)檻、年齡門(mén)檻等基本取消了，租房就能在青島落戶(hù)，且沒(méi)有租房周期限制。

??事實(shí)上，早在2020年蘇州就已發(fā)布“租房落戶(hù)”政策。當(dāng)時(shí)的背景是2020年疫情之后各地支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)、再次迎來(lái)了各類(lèi)城市放開(kāi)落戶(hù)、取消落戶(hù)限制政策出臺(tái)的高峰期。

??正是在“搶人大戰(zhàn)”進(jìn)入“白熱化”背景下，2020年12月22日，蘇州市公布了《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)的實(shí)施意見(jiàn)》，其中提到“落戶(hù)租賃房屋常住人口在社區(qū)公共戶(hù)落戶(hù)政策，經(jīng)房屋所有權(quán)人同意可以在房屋所在地落戶(hù)，也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶(hù)，破除隱形門(mén)檻”。這一政策在當(dāng)時(shí)便已引起熱議。

??據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布的《2022年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示，2022年共有5座城市實(shí)現(xiàn)“升級(jí)”，分別為武漢、東莞、杭州、合肥和蘇州，全國(guó)城區(qū)總?cè)丝谠?00萬(wàn)人以上的城市達(dá)到19座。其中，蘇州城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到500.08萬(wàn)，邁過(guò)500萬(wàn)人的門(mén)檻，成為特大城市。

??至此，長(zhǎng)三角地區(qū)的超大特大城市數(shù)量達(dá)到了5座，分別為上海、杭州2座超大城市，以及南京、合肥、蘇州3座特大城市，占全國(guó)超大特大城市總數(shù)量的1/4。

??由此可見(jiàn)，近年來(lái)蘇州在“人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)”中人口數(shù)量增長(zhǎng)效果明顯較好。

??此次青島、南京的“租房落戶(hù)”政策也是在全國(guó)人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)通道下，出于對(duì)人口紅利的維持和保護(hù)，選擇進(jìn)一步降低落戶(hù)門(mén)檻。

??不僅是青島和南京，在放寬落戶(hù)條件大背景下，鄭州、南京、西安、杭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市都在加速深化戶(hù)籍政策改革，相繼降低落戶(hù)門(mén)檻。

??受晚婚晚育、婚育理念轉(zhuǎn)變的影響，我國(guó)人口出生率明顯下降。2022年，我國(guó)人口出生規(guī)模首次跌破千萬(wàn)，總?cè)丝谝?guī)模減少85萬(wàn)人，至此我國(guó)正式步入人口負(fù)增長(zhǎng)國(guó)家之列。

??與此同時(shí)，受人口大規(guī)模流動(dòng)的影響，部分頭部城市常住人口規(guī)模仍在持續(xù)增加，這些人口的增長(zhǎng)勢(shì)必能帶來(lái)城市住房需求總量的提升，也將成為穩(wěn)定市場(chǎng)波動(dòng)的需求“水庫(kù)”。

??從2023年中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景研究前50城市來(lái)看，上海、北京、成都、杭州、深圳、廣州、合肥、武漢、南京、西安、寧波、蘇州、長(zhǎng)沙、重慶、福州、廈門(mén)、佛山、青島、濟(jì)南、天津等50個(gè)城市多為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平領(lǐng)先于全國(guó)大部分城市，一直以來(lái)就是流動(dòng)人口的主要流入地。

??而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式逐漸以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式為主，這些城市對(duì)流動(dòng)人口的吸引力也進(jìn)一步增強(qiáng)。就2022年數(shù)據(jù)來(lái)看，這50個(gè)城市擁有全國(guó)34.4%的常住人口，集中了50.5%的GDP，較2020年略有提升。

??統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)65.22%，但近年來(lái)，這些“搶人大戰(zhàn)”最為激烈的城市多為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，得益于領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)水平，城鎮(zhèn)化推進(jìn)也比較早，按照城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程預(yù)測(cè)，這些城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程將趨于緩慢。

??因此，這些城市的住房剛性需求的增長(zhǎng)主要依靠新增流動(dòng)人口。

??在目前國(guó)內(nèi)人口已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的情況下，各大城市都面臨一個(gè)人口增速下降的現(xiàn)實(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，國(guó)內(nèi)主要城市人口增長(zhǎng)將持續(xù)下降，這些城市的住房需求規(guī)?；?qū)⒗^續(xù)下降。為保持人口增量，多地選擇放寬了落戶(hù)政策，開(kāi)啟“搶人大戰(zhàn)”，就連一線(xiàn)城市也加入其中，相繼下調(diào)落戶(hù)門(mén)檻。

??需要注意的是，早在蘇州提出“租房落戶(hù)”之前，無(wú)錫、紹興、濟(jì)南、吉林、張家口、聊城等十余個(gè)城市就已出臺(tái)過(guò)租房可落戶(hù)的相關(guān)規(guī)定。

??而從此次青島和南京相繼發(fā)布“租房落戶(hù)”可以看到，“租房落戶(hù)”或成為放寬放開(kāi)落戶(hù)的重要抓手。

??這一方面是因?yàn)榻陙?lái)各大城市落戶(hù)門(mén)檻持續(xù)降低，不少城市已經(jīng)接近“零門(mén)檻”，另外一方面則是因?yàn)榻陙?lái)隨著保租房市場(chǎng)的大力推進(jìn)，未來(lái)勢(shì)必將會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的配套政策，進(jìn)一步推動(dòng)“租售同權(quán)”政策的落地。

??租房可落戶(hù)，是租售同權(quán)在戶(hù)籍領(lǐng)域的重要體現(xiàn)，同時(shí)也是租售同權(quán)的基礎(chǔ)。

??我們認(rèn)為，未來(lái)可能政策朝向“取消租房落戶(hù)限制”、“租房落戶(hù)年限”等方向?qū)捤伞５珜?duì)一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市而言，“租房落戶(hù)”仍較遙遠(yuǎn)。

??近年來(lái)“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”不斷升級(jí)，從城市綜合實(shí)力的角度來(lái)看，過(guò)去不少城市通過(guò)人才政策，吸引大量?jī)?yōu)質(zhì)人才，隨著人才利好逐漸顯現(xiàn)，人口增量帶來(lái)大量的市場(chǎng)紅利，以成都、西安、杭州為代表的強(qiáng)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)了大量落戶(hù)購(gòu)房需求。

??我們認(rèn)為，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，人口變化是房地產(chǎn)行業(yè)面臨最大挑戰(zhàn)之一，深挖潛在增量更為關(guān)鍵。

??從政策本身來(lái)看，青島和南京的落戶(hù)新政對(duì)樓市利好程度有限，較難出現(xiàn)市場(chǎng)反轉(zhuǎn)行情，加之租房即可落戶(hù)成為趨勢(shì)性?xún)?nèi)容，未來(lái)或?qū)?duì)市場(chǎng)帶來(lái)一定的沖擊。