土地李葉 2023-11-27 09:55:47 來源：中房報
??龍光集團位于深圳南山區的一宗地塊被擺上拍賣臺。
??11月21日，京東拍賣網站上更新了一條法拍信息，深圳市南山區西麗街道留仙洞總部基地二街坊國有建設用地使用權及地上物將于12月19日拍賣，起拍價52.69億元，此次為第一次拍賣。
??公告顯示，該標的物所有人為深圳市龍光駿博房地產有限公司（以下簡稱為“龍光駿博”），實際控制人為龍光集團，查封單位是北京市第三中級人民法院，項目土地面積21370.32平方米。
??11月22日，中國房地產報記者就此向龍光集團一位內部人士求證。該人士表示，公司將在11月23日~11月24日發布相關公告。
??截至發稿，未回復予記者。
??查閱過往資料可知，上述地塊正是龍光集團在2021年5月以69億元價格擊敗招商、萬科特建發聯合體，鏖戰195輪競價奪得的南山西麗T501-0101地塊。地塊案名為“龍光玖麟商務中心”。
??如今該地塊起拍價約52.69億元，與當年拿地相比，相當于打了7.6折，虧損16.4億元。
??評估報告還透露，該地塊被司法拍賣涉及中信信托有限責任公司（以下簡稱為“中信信托”）與龍光駿博之間的案件。
??拿地往事
??將時間撥回2年前，剛剛以44.95%的溢價率競得南山西麗T501-0101地塊的龍光集團曾對其大力稱贊，“深圳此次集中供地中面積最大的一幅商住地塊，頗為稀缺”“地貨比合理，利潤有保障”。
??整體來看，T501-0101地塊與大疆總部“天空之城”、創智云城、萬科云城等為鄰；交通便捷，距離地鐵五號線留仙洞站僅數十米，在物業的租賃、人才房銷售上，皆有很大的市場優勢。
??不過，該宗地塊用地性質為“商業用地+二類居住用地”。根據地塊出讓要求，宗地住宅部分，將建設可售人才住房總套數不少于960套，其中65平方米不少于750套，80平方米不小于210套，人才房總建面為72100 平方米。最高售價不高于55400元/平方米。
??除此之外，還有商業25000平方米、辦150000平方米，酒店40000 平方米等。
??因此，不少當時參拍的企業對于該宗地塊并不看好。
??“其實在我們公司前期研判中，投拓團隊都覺得西麗宗地還是可以參拍一下，不過這宗地的掛牌條件中部分要自持，大量商辦，很難算賬，決策層最后選擇放棄。”一家參拍房企的投資人士在此前接受媒體采訪時坦言。
??一家Top20房企深圳區域投資負責人也表示，如果后續商辦打造成純辦公業態，從現狀來看，現金流和盈利空間肯定是無法實現的。
??至于這宗地塊建成后發展前景究竟如何？如今已無法知曉。
??在拍到該地塊的次年3月，龍光集團發布關于公司債券相關事項的臨時公告稱，公司短期存在一定的償債壓力，自2022年1月起，公司積極與國企、金融機構進行對接，已開展資產盤活處置工作，力爭2022年上半年取得實質性進展，回籠資金改善流動性。
??8月7日，龍光公告中宣布的5筆美元債違約，都是還未到期的。
??總公司資金告急，也直接影響著該項目的建設進度。
??幾乎是同一時間，“龍光玖麟商務中心”項目傳出了建設遲緩、停工的消息。
??根據評估報告所示，目前地塊工程進度約為5.8%，仍處于樁基礎工程階段。同時，龍光方面存在未支付工程進度款，但未明確其具體金額。
??事涉信托違約？
??回到地塊被司法拍賣涉及的案件本身。
??在第三方評估報告中詳細寫道，本次拍賣的標的物已設立抵押權，抵押權人正是中信信托。其中，被擔保主債權數額為50億元人民幣，抵押登記日期為2021年7月23日。目前該宗地已被法院查封，查封期限從2023年2月3日到2026年2月2日。
??中信信托與龍光集團的交集發生在拿下T501-0101地塊后的一個月。
??2021年6月25日，“中信信托-龍光廣東順城融資集合資金信托計劃”成立，融資規模即為50億元，融資主體是龍光集團旗下的控股子公司珠海市順興置業有限公司（以下簡稱“珠海順興置業”）和潮州市誠悅房地產開發有限公司（以下簡稱“潮州誠悅”），資金用于龍光集團的珠海項目和潮州項的開發建設。
??推介資料顯示，這款信托計劃期限2年，正式到期日是2023年的6月2日。融資方需要在信托計劃運行滿15個月的時間節點上償還信托計劃30%本金，滿20個月再償還30%，到期時再償還40%。
??今年上半年，中信信托向投資者披露稱，珠海順興置業和潮州誠悅未于2022年9月支付回購本金。由于出現違約，債務人在本信托項下剩余回購本金于2022年11月3日提前到期。
??在地產行業，龍光集團曾是一匹勢不可擋的“黑馬”。
??9年前，其以85%溢價率奪下深圳白石龍“地王”，一舉打響了在行業的知名度。此后，龍光集團也一直被外界冠以“地王專業戶”的稱號。因高周轉能力足夠強，2014年以來，龍光方面頻頻在深圳以幾乎等同于“面包”的價格拿下“面粉”。
??房地產企業在項目開發上往往通過信托、資管、合作方出資、私募股權等渠道籌集資金，龍光集團也不意外。
??在市場下行、銷售不暢的大背景下，房地產信托就成了違約大戶。
??2022年3月，市場傳出龍光集團在平安信托違約的消息。3月7日，龍光集團在公告中針對網傳的“平安信托事項”進行了說明，解釋這是為公司的附屬子公司向平安信托申請的一筆附抵押融資，目前融資余額為11.8 億元，雙方仍在按照合同相關條款和雙方約定推進中。
??2022年8月7日，龍光集團發布公告，正式宣布暫停支付5筆海外美元優先票據到期的利息，其中2筆為2025年的到期，其余3筆分別為2023年、2026年和2028年的到期，共計16億美元。
??根據龍光集團今年上半年財務報告披露，截至2023年6月30日，龍光集團的有息負債總額高達1011.3億元，其中短期債610.4億元，占比60.5%；其賬面上現金及現金等價物為143.2億元，現金短債比為0.23，凈負債為206.5%、扣除預收賬款后的資產負債率為80.4%。
??正努力化債
??值得注意的是，今年以來，房地產利好政策不斷落地，多家出險房企也迎來了化債進展。
??11月20日，融創中國發布公告稱，境外債務重組各項條件已獲滿足，今日起正式生效。
??這意味融創境外債重組正式宣告成功，也讓其他出險房企看到了希望。
??龍光集團在化債方面也有多種舉措。
??2022年8月，龍光集團開始與多個組別債權人溝通協商，進行境外債整體債務管理，對于境內債最終也采取了一攬子做法。
??同年11月，龍光集團向機構投資者提交了一份債務重組方案，明確將境內債持有人的本金兌付時間延至今年11月10日起至2027年5月10日；至當月下旬將展期期限、利息支付比例條款進行優化。
??在龍光提交境內債重組方案后不久，相關監管層便開始密集出臺政策緩解房企流動性壓力。央行、銀保監會共同發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。其中第四條明確，支持開發貸款、信托存款等存量融資合理展期。
??2022年12月6日，龍光境內債整體展期獲得債券投資人表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月。
??今年11月2日，龍光集團發布公告稱，公司正在探索與重組有關的多種結構，包括但不限于通過將若干金額的現有債務轉為公司股份，以實現去杠桿化。集團將繼續進行積極和具有建設性的對話并保持積極的態勢，以盡快敲定重組方案的條款。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
