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??北京樓市，永遠是故事最多的一個界面。

??買房和賣房的價格談判，不再是段子，而是真真實實的拉鋸戰。溫奇像戰場指揮員一樣，一年來緊盯著北京西三旗和回龍觀的房子，未敢松懈。“都在降價，西三旗總價520萬元降到488萬元，要談還能再降10個點。”關于為什么只看不下手，他告訴中國房地產報記者：“還在猶豫，因為擔心后面房價的不確定性”。

??和溫奇一樣的買家不少，他們擔心買房后房價下跌，當了人們說的“接盤俠”，成為冤大頭。“錢又不是天上掉下來的，買房都是省吃儉用甚至還要加上東借西湊而來。”

??賣房業主也感到很不爽。“再降已經沒有余地了”，有的賣家直接退出不賣了，不再花時間精力去參與價格戰。

??趙磊本來是要賣掉自己在西城區的兩居室，價格一次次被潛在的買家們壓低，現在還在堅持與妥協中來回拉鋸。“我5年前買下這個房子時，北京的樓市如同沸騰的開水，每個月的漲價都讓人驚呆。如今市場的熱度似乎已經退得太猛了。”

??從事房產交易的王一平對買家賣家這種“對抗賽”已經見怪不怪。“現在的買家都想抄底，他們像是帶著‘大砍刀’來看房，有的直接報出低于市價的價格。”王一平說。

??據機構數據顯示，北京二手房掛牌量持續走高，已逼近17萬套大關。一個更明顯的趨勢是下調掛牌價房源比例明顯增加，據麥田房產數據統計，10月份調整掛牌價的房源中調低掛牌價房源占比比上個月增加11個百分點，隨著市場成交放緩，越來越多的業主想通過調低掛牌價方式增加房源競爭力，加快成交。

??與此同時，二手房成交量并未出現增長。來自北京市住建委官網的數據顯示，10月，北京二手房成交10653套，同比下降5%，環比下降25.3%。

??“現在這個市場就是一個博弈場，就看誰能撐到最后了。”房產中介人士王一平表示。

??買方市場的價格博弈

??趙磊的家坐落在西城區的一條安靜的胡同里，雖然樓齡有些年頭，但地理位置優越，周圍配套設施齊全。

??可是當市場的冷風吹過，他感到了前所未有的壓力。11月9日，趙磊下定決心給自己的房子來“一刀”——將掛牌價降60萬元至640萬元，這是掛牌三個月來第二次調價。

??這種被稱為“秒殺”的價格，雖然在短短一周吸引了二十幾組客戶看房，但沒有任何一個客戶出價。“買房的人都想再看看”，這讓趙磊和很多同樣的房主們很受挫。

??趙磊不是沒有發現市場環境發生了大變化，但是覺得自己的房子地段好，配套設施齊全，能壞到哪里去？見過樓市起飛過程，沒有經過樓市大降溫的洗禮，不少人都和趙磊一樣的認知。

??第一次調價，他嘗試將價格降至700萬元，比周邊房源低20多萬元，但是仍然沒有收到任何詢問或參觀電話。這讓他感到十分困惑，他認為這個價格已經相當具有競爭力了。

??第二次調價，他決定直接報底價，將價格降至640萬元。雖然這個價格在短短一周吸引了二十多組客戶看房，但買家們來了又走。他還發現，同樣地段的二手房價格普遍有所下降。

??地產中介機構人士告訴他，現在市場上的購房者都是帶著“大砍刀”來的，如果他不繼續降價，很可能他的房子會一直賣不出去。

??掛牌已有幾個月，但遲遲未能成交，趙磊開始感到焦慮。“每次接待潛在買家時，我都盡力展示房子的亮點，但隨著市場供應量增加，買家也開始變得挑剔起來。”

??“有的說房子老舊，有的說價格太高，甚至有的在房價上殺價無情。”趙磊無奈的說，現在每當電話響起，總擔心是買家的又一次砍價。但實際他也不知道是繼續降價直到賣出去，還是繼續等待市場回暖。

??楊杰是一位在北京朝陽工作的軟件工程師，擁有一套53平方米的一室一廳。這套房產坐落在奧林匹克公園附近，一個熱鬧的商業與住宅區，自購買以來一直用于出租，每月能帶來5600元的穩定收入。

??然而，隨著楊杰家中獨子即將出國留學，他開始考慮出售這套房產，希望用這筆資金支持孩子的教育費用。

??今年6月份，他將房子以400萬元價格掛牌，但他發現同樣的房子別人掛出的價格要低很多。“中介機構的人說，現在市場變了，400萬元可能難以成交。”

??掛牌一個多月，楊杰的房子幾乎無人問津，無奈之下，楊杰將價格降低至377萬元。然而，仍然沒有買家表現出興趣。

??萬萬沒想到的是，當楊杰才再次去中介公司詢問交易情況時，發現同樣的房子又有人降價了。楊杰才這時意識到，現在的市場已經不再是降價就能解決問題了。“我決定不降價了，讓著急的人先賣。”

??趙磊、楊杰的經歷是當前北京二手房市場的一個縮影。

??王一平告訴記者，買家砍價是市場博弈的正常行為，但過度砍價會導致市場僵化，業主的“降不動”實際上是對市場長期健康的擔憂。“現在越來越多的賣家不接砍價‘大刀’了，‘小刀’可以談一談，有部分賣家已經選擇撤牌，不出售房屋了。”

??“因為降價或難以銷售，現在已經開始有部分業主選擇撤牌，不再出售他們的房屋。”王一平告訴記者。

??改善群體的囚徒困境

??市場的另一面是，盡管北京陸續出臺一些增強樓市消費的新政，對改善型群體有極大利好，但這部分群體“賣舊換新”行動起來并非易事。

??李歡，土生土長的北京人，因為在望京做產品經理，前些年在望京買了一套兩居室，隨著家庭成員的增加，兩居室的空間已經顯得捉襟見肘。她開始考慮購買一套更大的房子，最好能夠容納三代同堂的大房子。

??李歡看上了一套722萬元的三居室，房子的每一寸都讓她感到心動：戶型、朝向、交通以及較低的價格。“這個價格低于市場價不少。”

??但是樓市的變幻莫測超出了她的預料。雖然已經有了看上的新房，但老房卻難以順利脫手。

??“中介機構人士當時說，我家這個戶型很好，房屋狀態也維護得不錯，應該很快就能出手，但掛牌到現在出價的人不多，來實地看房的人更少。”李歡告訴記者，自己這套老房子是470萬元買的，現在掛牌價589萬元，如果想要快速賣掉，只能被大砍一刀，“買家都等著撿漏”。

??李歡不愿意輕易讓步，每次電話響起，她的心就七上八下。“買家們似乎都學會了砍價的藝術，出價低得離譜，但我還能堅持多久？”

??時間在流逝，問房的買家越來越稀少，李歡的焦慮每日在增加。每條砍價的短信、每個猶豫的看房者都在提醒她，她的房子可能不再是那個每個人都想要的溫暖之所。

??交易最終在痛苦和無奈中達成。李歡告訴記者，一個買家的堅決砍價，以及等不起的換房計劃讓她不得不妥協，盡管合同上的數字和她心里的數字有著巨大的落差。

??李歡的“賣舊買新”經歷在現在動蕩的樓市中并不孤立。像她一樣的賣家在北京這樣的一線城市，面對政策和市場的雙重壓力，就像陷入了“囚徒困境”：他們既期待能夠賣出理想價格，又急需流動資金以購入更大的新居。

??目前，“賣舊換新”的難度在于，買家擁有更多選擇權，賣家必須更加耐心和靈活。

??進入10月之后，買方的觀望情緒再次明顯增加。對于想要快速賣房的業主來說，不得不在成交時作出更多的價格讓步。根據麥田房產數據統計，10月份成交房源議價空間和9月月相比擴大1.66個百分點，創下年內新高，新政1個月后，買方占據了議價主動權。

??“認房不認貸”產生的大量置換需求得不到釋放，將會進一步加重市場的觀望情緒。困境逼迫之下，一些城市政府開始主動疏解“賣舊換新”的市場流通障礙。

??對于北京二手房市場的態勢，有麥田房產分析師認為，隨著市場上降價房源越來越多，疊加上政策利好預期，未來幾個月北京二手房市場有望迎來筑底回升。