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??商業(yè)資產(chǎn)RIETs來(lái)了！

??11月26日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，首批3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱(chēng)“REIT”，也稱(chēng)“房地產(chǎn)投資信托基金”）——華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)REIT已正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)。

??此前10月20日，證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。文件發(fā)布僅一個(gè)月左右，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs即正式獲批。

??從此次公募REITs的底層資產(chǎn)看，皆為華潤(rùn)置地、金茂和印力分別位于青島、長(zhǎng)沙和杭州的商業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目。

??一位接近監(jiān)管層的受訪者表示，“商業(yè)資產(chǎn)REITs是國(guó)際上的通用做法，3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批，在制度設(shè)計(jì)上很有意義。它真正形成了‘投、融、管、退’的閉環(huán)，我國(guó)商業(yè)大宗資產(chǎn)的交易，每年只有十幾單，交易量太少了，這次商業(yè)資產(chǎn)REITs的設(shè)立解決了關(guān)鍵的投資退出問(wèn)題。”

??該人士認(rèn)為，3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批，短期看受益的企業(yè)還很少，至少在最近兩三年里，產(chǎn)生的效益還不明顯，企業(yè)、監(jiān)管部門(mén)等各方都還在觀望后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)、資金流向等問(wèn)題，但長(zhǎng)期看信號(hào)意義還是比較強(qiáng)的。

??“寵物豬”變“市場(chǎng)豬”

??統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，首批申報(bào)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的企業(yè)共有4家，它們所涉及的底層資產(chǎn)總額估值約140億元。

??從本次獲批的三只產(chǎn)品來(lái)看，華夏金茂購(gòu)物中心REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施長(zhǎng)沙覽秀城位于中部地區(qū)首個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬(wàn)平方米，2016年底開(kāi)業(yè)至今已運(yùn)營(yíng)近7年，是成熟穩(wěn)定的購(gòu)物中心項(xiàng)目。

??中金印力消費(fèi)REIT擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為杭州西溪印象城，整體建筑面積25萬(wàn)平方米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購(gòu)物中心。自2013年開(kāi)業(yè)以來(lái)，憑借穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、區(qū)域深耕等優(yōu)勢(shì)，西溪印象城實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)較高增長(zhǎng)。

??2022年?duì)I業(yè)額超過(guò)35億元；2023年上半年?duì)I業(yè)額突破21億元，創(chuàng)歷史新高。此外，還有華潤(rùn)青島萬(wàn)象城，項(xiàng)目估值達(dá)81.47億元。

??中金基金指出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為成熟REITs市場(chǎng)主要的類(lèi)型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場(chǎng)化程度高，是投資消費(fèi)增長(zhǎng)的重要載體。在我國(guó)范圍內(nèi)，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)具有投資金額高、投資回報(bào)周期長(zhǎng)等特征，一定程度上限制了行業(yè)的發(fā)展。

??截至2022年末，我國(guó)存量購(gòu)物中心數(shù)量超過(guò)5500家，體量超過(guò)5億平方米。換句話(huà)說(shuō)，我國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs還有很大的發(fā)展空間。

??上述人士表示，由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)系，所以這次REITs的定調(diào)弱化了房地產(chǎn)的說(shuō)法，是從消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施商業(yè)角度出發(fā)的。近十多年來(lái)，各方人士都在關(guān)注商業(yè)資產(chǎn)的RITEs，總體看這次開(kāi)閘后市場(chǎng)反應(yīng)是受到認(rèn)可的。

??他舉了一個(gè)形象的例子說(shuō)，有了REITs后，養(yǎng)的就是“市場(chǎng)豬”，把小豬養(yǎng)大后，賣(mài)掉，再買(mǎi)小豬仔，以此循環(huán)，這是一個(gè)商業(yè)買(mǎi)賣(mài)；而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式則是養(yǎng)“寵物豬”，是要給它“養(yǎng)老送終”的。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，首批三只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲批，這無(wú)疑給不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)了一定的影響，促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的活力提升。首先，REITs為投資者提供了更多的投資選擇，特別是對(duì)于那些希望通過(guò)投資獲得穩(wěn)定收益的投資者來(lái)說(shuō)：其次，REITs可通過(guò)吸引更多的投資者來(lái)增加不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，從而有助于提高市場(chǎng)的活躍度和穩(wěn)定性。

??各方仍在觀察效果

??此次三個(gè)項(xiàng)目中，最受關(guān)注的還是發(fā)起人為華潤(rùn)置地的華潤(rùn)商業(yè)REIT，其底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城，項(xiàng)目估值達(dá)81.47億元，占據(jù)首批項(xiàng)目估值總和的“半壁江山”。

??作為山東省建筑面積最大、入駐品牌最多的購(gòu)物中心之一，青島萬(wàn)象城商業(yè)建面約30.1萬(wàn)平方米，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，雙地鐵上蓋，交通便利，客群覆蓋青島全域。項(xiàng)目于2015年開(kāi)業(yè)，2016年至2022年客流量年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)7.6%，近3年來(lái)營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)15%。

??截至2023年6月，華潤(rùn)置地持有在營(yíng)購(gòu)物中心67個(gè)，另有47個(gè)在建購(gòu)物中心計(jì)劃于2026年底前開(kāi)業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模超2000億元。

??上述人士表示，總體看，這次設(shè)立的REITs資產(chǎn)估值總量并不大，而且每一家參與的并不是最佳的資產(chǎn)，因?yàn)榘烟貏e優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)包賣(mài)給別人，企業(yè)是舍不得的。但后期根據(jù)情況還可以再裝進(jìn)資產(chǎn)。

??一位公募基金經(jīng)理表示，國(guó)家通過(guò)支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs來(lái)盤(pán)活現(xiàn)有商業(yè)資產(chǎn)，并拉動(dòng)投資，而且這些項(xiàng)目底層資產(chǎn)具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，總體看也是比較優(yōu)質(zhì)的。但這些企業(yè)沒(méi)有拿出真正好的資產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)資產(chǎn)REITs還在摸索階段，新生事物總要有一個(gè)測(cè)試風(fēng)險(xiǎn)的階段。此外，這次涉及的三家企業(yè)全是央企，沒(méi)有民營(yíng)企業(yè)，所以至少目前他們并沒(méi)有從商業(yè)利益的角度來(lái)考慮此事。

??在資金用途上，根據(jù)申報(bào)材料信息，印力集團(tuán)承諾以不低于凈回收資金的90%用于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，擬投向5個(gè)改擴(kuò)建或新建購(gòu)物中心項(xiàng)目。

??上述人士稱(chēng)，其實(shí)企業(yè)方面希望有更多的資金形成現(xiàn)金用來(lái)降杠桿，所以這也可能成為一個(gè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)容的阻礙因素。

??總體來(lái)看，目前我國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)、初始投資成本高、新增投資缺口大，亟須補(bǔ)充資本金，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs提供了很好的解決方案。

??柏文喜表示，關(guān)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展前景則取決于多種因素。首先，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的成功與否將取決于其運(yùn)營(yíng)能力和投資回報(bào)，如果這些REITs能夠提供穩(wěn)定的收益并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，那么將會(huì)吸引更多的投資者參與其中；其次，政府的政策支持和監(jiān)管也是影響REITs市場(chǎng)發(fā)展的重要因素，政府需要制定合適的政策來(lái)促進(jìn)REITs市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)也要加強(qiáng)監(jiān)管，確保市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

??他認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的獲批對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)積極信號(hào)，為市場(chǎng)帶來(lái)了新的投資機(jī)會(huì)和活力。但是，要想實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展還需要政府、投資者和市場(chǎng)的共同努力。