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??利好政策頻發(fā)的9月份，百強(qiáng)房企仍身陷銷售負(fù)增長困局。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1～9月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額41567.4億元，同比降低11%。其中，第一季度銷售規(guī)模同比增長3.1%；第二季度則轉(zhuǎn)為下降2.4%；第三季度更是同比大幅下降32.1%。

??從9月單月來看，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4042.7億元，環(huán)比提升17.9%，有了一定改善；但同比仍下降29.2%，且降幅仍保持在較高位。

??從百強(qiáng)房企具體表現(xiàn)看，逾6成房企實(shí)現(xiàn)9月單月銷售業(yè)績環(huán)比增長，其中29家房企環(huán)比增幅超過30%，如中國金茂、華發(fā)股份、綠地控股、大華集團(tuán)、首開股份等環(huán)比增幅均在60%以上。但從同比來看，9月銷售業(yè)績同比下降的企業(yè)數(shù)量超過7成。

??1～9月，銷售規(guī)模達(dá)千億元以上房企共14家，較去年同期減少1家；銷售過百億元房企96家，較去年同期減少4家。

??其中，保利發(fā)展以3321億元全口徑銷售額排名行業(yè)第一，其次是萬科、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口，銷售額分別為2806億元、2389.6億元、2343億元、2268億元。

??在銷售五強(qiáng)中，僅萬科銷售額同比下滑10.34%，其余4家均同比上漲，中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展?jié)q幅分別為18%、15.9%、12.5%、3.7%。

??出險(xiǎn)房企銷售額跌幅更大。1～9月，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售額1965.8億元，同比下降45.6%；融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)銷售額709.5億元，同比下降50.5%；旭輝集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額565.1億元，同比下降45.8%。

??銷售下滑下，房企拿地動力更顯不足。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，1～9月，百強(qiáng)房企拿地規(guī)模同比下降17.9%，降幅較1-8月擴(kuò)大7.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，9月份，50家代表房企拿地總額同比下降57.5%，環(huán)比下降24%。

??從城市布局來看，50家代表房企1～9月在二線城市拿地面積占比最高，達(dá)62.3%，一線、二線城市拿地占比合計(jì)近九成。從區(qū)域布局來看，房企更熱衷于在長三角區(qū)域拿地，占比達(dá)到40%。

??主要城市成交數(shù)據(jù)同樣未見明顯復(fù)蘇。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，1～9月，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2022年同期下降2%，處在2016年以來同期低位。

??其中，9月份，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比增長14%，但同比下降21%。部分核心城市市場活躍度有所好轉(zhuǎn)，但全國整體市場銷售規(guī)模仍處低位。

??國慶假期，各地推盤積極性提升，同時(shí)企業(yè)加大項(xiàng)目優(yōu)惠力度，項(xiàng)目到訪量較節(jié)前有所增加，但在假期出游及市場信心尚未明顯修復(fù)下，城市及區(qū)域間分化仍較嚴(yán)重，除核心城市或成熟區(qū)域樓市熱度較高外，整體成交量仍表現(xiàn)一般。

??據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2023年9月29日～10月6日，35個(gè)代表城市日均成交面積較去年國慶假期（10月1日～10月7日）及2019年假期均下降2成左右。

??今年國慶期間，樓市銷售熱度較高的城市有武漢、上海、廣州，日均成交面積同比增幅分別為225%、159%、129%；另外兩個(gè)一線城市北京和深圳，日均成交面積分別同比下降31%、46%。

??不過，對于北京樓市成交數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)存在不同看法。一位機(jī)構(gòu)人士稱，北京樓市還是很火熱的，國慶假期北京城建天壇府項(xiàng)目開盤10分鐘即銷售275套，銷售額達(dá)73億元，但因沒有網(wǎng)簽備案，這部分成交額還未被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。

??二線城市中，除武漢外，蘇州、青島的市場情況亦表現(xiàn)不錯(cuò)，國慶期間日均成交面積同比增幅分別為49%、27%。

??三四線城市中，寧德、東莞、梅州市場表現(xiàn)較好，國慶期間日均成交面積同比增幅分別為112%、63%、33%。但大部分三四線城市樓市表現(xiàn)仍較差，國慶期間日均成交面積整體同比下滑50%。

??受訪者認(rèn)為，市場表現(xiàn)不如預(yù)期的部分原因在于“等政策式的需求延滯”，即購房者普遍對北京、深圳等繼續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策的預(yù)期較強(qiáng)，造成雖有購房欲望，但觀望情緒延續(xù)。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，從深圳來看，目前市場普遍預(yù)期深圳限購會松綁，首套二套房貸首付或利率會下行。因此，長假期間深圳樓市人氣也很旺，但“叫好不叫座”的現(xiàn)象更加明顯，深圳新盤普遍的折扣式營銷更加劇了這一態(tài)勢。這種心態(tài)的背后，事實(shí)上是希望看到“調(diào)控政策刺激-需求跑步入市-房價(jià)出現(xiàn)上漲”的舊思維作怪。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，今年“831”后這一輪“救市”和之前幾輪周期有根本性不同，其中一個(gè)不同是，目前中國樓市總體上已供求平衡，但市場仍然有結(jié)構(gòu)性供求不平衡， 比如，一線城市、強(qiáng)二線城市的改善需求、城市間人口流動導(dǎo)致的住房需求錯(cuò)配等。因此，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策層面必然針對上述城市改善需求首先進(jìn)行發(fā)力，這也是這一輪市場周期啟動的關(guān)鍵。只有一線和強(qiáng)二線樓市需求啟動，才能帶動其他城市逐步復(fù)蘇。