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??物業費，向來是一個敏感話題。

??近日，廣州市發改委、住建局、市場監管局聯合發文進一步規范住宅物業服務收費，明確物業費指導價保持不變，每平米最高不超過2.8元/月，總建面不超過5萬平方米可上浮不超過20%。

??至此，關于物業費定價的問題再次引發市場熱議。

??目前，物業費有兩種定價方式，一類是政府指導價，一類是市場調節價。我們梳理了重點18城發現，除了北京和上海實行市場調節價以外，多數是由政府指導價進行規范限制，重點城市多建立分級標準，物業費指導價上浮多在10%-20%區間。

??對于物業企業而言，政府指導價相當于設置了“天花板”，近年來人力成本持續上升，長期的質價不符導致部分物業管理企業出現虧損，因而更加難以提高服務水平。

??按照廣州發布的住宅物業服務收費新規，物業服務劃分為：一級、二級、三級、四級和五級，一級為最高等級，每平米最高不超過2.8元/月。

??物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

??業主大會成立之前的普通住宅及配套自有產權車位物業服務收費實行政府指導價，別墅、非住宅、業主大會成立之后的普通住宅及配套自有產權車位物業服務收費實行市場調節價。

??根據新政，有3種情形可能超出2.8元/平方米/月的住宅前期物業費定價。

??第一，總建筑面積在5萬平方米以內的普通住宅，其一級前期物業服務收費可在2.8元/平方米/月基準價基礎上上浮幅度不超過20%的幅度內依法確定具體收費。

??第二，前期物業服務要求明顯超出一級物業標準，并經成本測算，并報有管理權限的價格主管部門核定。

??第三，普通住宅交付、業主大會成立之后，由業主共同決定具體的物業費收費標準。

??政府指導價提升有利于引導市場更為理性發展。從長期來看，業主對物業管理行業的逐漸認可加之消費水平的提高，均會提升其對物業服務費提價的接受度，物業服務費上行是必然趨勢。

??事實上，目前廣州物業指導價仍然維持在2010年標準，在物價水平逐年升高且用工成本增加的情況下，很容易壓縮企業利潤空間。企業為了降低成本，難以提供優質的服務，從而陷入消費者不愿意為服務買單的惡性循環中。因此，政府定價之外的市場調節價尤為必要。

??此外，廣州物業新規一個重要變動是，停車位物管費下降，最高不超過120元/月。

??目前來看，重點18個城市中僅有8城明確公示停車位管理費政府指導價。

??其中，重慶政府指導價最高可達到130元/月，而長沙、鄭州政府指導價明顯偏低，大都處于30-40元/月的區間范圍。隨著人工成本的不斷上漲，過低的指導價或將使得企業基本運作面臨困境。

??廣州2.8元/平方米/月的最高指導價到底是什么水平？除了廣州之外，其他城市物業服務收費標準如何？克而瑞物管通過重點18個樣本城市的研究發現兩點共性：

??第一，和廣州一樣，多數城市針對不同服務標準分別建立四級到七級的物業費分級標準。比如西安、杭州、重慶、成都建立4級標準，大連、深圳、武漢、南京、青島、長沙、鄭州建立5級標準，無錫則建立了7級標準。

??橫向對比不同城市之間物業費最高指導價和最低工資標準發現，一線城市廣州和深圳，在用工成本高的情況下，物業費最高指導價反而低于一些二線城市。

??實際上，廣州和深圳物業費最高指導價頗為克制。比如深圳，在2019年深圳發布《深圳市住宅物業服務收費指導標準（征求意見稿）》，計劃調整高層物業費最高5.63元/平方米/月，多層最高2.2元/平方米/月，后續未形成規范性文件，目前仍實行2007年收費指導標準。

??再來看二線城市，以西安為例，2020年11月西安發布新規，進行物業費“一費制”調整，調整后物業費高層平均漲幅7.2%，多層平均漲幅18.5%。相較而言，二線城市留給了企業更多利潤空間。

??第二，在滿足一定條件的情況下，有六成城市可將實際價格在標準指導價的基礎上進行上浮調整，上浮多在10%-20%區間。

??具體城市來看，杭州可上浮比例最高，可達25%，鄭州最高的上浮僅為10%，相對較低。此外，杭州、成都、天津還限定了下浮幅度，來保證價格的穩定性，降低惡意低價競爭的風險。

??總體來看，重點城市大多對不同項目規模進行價格分類管理，主要有三種區分方式。 

??第一種，針對不同規模的住宅，進行分類管理，規模越小，浮動上限越高。如廣州，僅五萬平米以下的住宅小區享受20%的浮動；重慶，4萬平米以下的項目享受最高浮動15%；武漢則為3萬平米以下。

??第二種，按照建筑形態的差異來區分。以西安為例，多層住宅收費標準可上浮20%；高層則為10%；而武漢針對超高層項目（超過100米），也將標準放寬至15%。

??第三種，針對優秀企業、標桿項目提供更多的“上浮權益”。武漢針對投標人獲得“紅色物業五星級企業”或在管項目近三年獲得過全市年度住宅小區物業服務評議“十優滿意小區”等榮譽的，每項最高可上浮1%。可累加，各項累加最高不超過5%。通過更精細化的管理，來推動企業發展、以及優質優價的空間。

??值得注意的是，上價格浮動限制主要針對普通住宅前期物業服務。 

??廣州物業費指導價也揭開了當前物管行業普遍面臨的共性問題。

??對于企業而言，長期以來，普通住宅物業管理服務的收費標準一直被限定在政府指導價內，往往會壓縮其利潤空間，長期的質價不符導致部分物業管理企業出現虧損，因而更加難以提高服務水平。

??目前，物業行業市場化空間不斷加大，各地政府相繼推出以“政府指導價為輔，市場調節價為主”的政策法規，為物業服務企業自主定價提供了更大空間。