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??對話嘉賓：楊東朗

??西安交大公共政策與管理學院教授、房地產研究所所長

??西安市房協副會長

??“2025年，在止跌回穩的大趨勢下，陜西省房地產市場將會保持良好勢頭?！?西安交大公共政策與管理學院教授、房地產研究所所長、西安市房協副會長楊東朗表示。

??2024年，房地產經歷了不平凡的一年。據克而瑞統計，2024年，33個重點一、二線城市中超9成城市銷量下跌，降幅普遍在40%以內，超6成城市價格環比下降。在此背景下，中央政治局會議釋放最強維穩信號，為市場注入信心，樓市迎來了“史詩級利好”，多地取消限購、限售，降低首付與利率。在政策“組合拳”下，多個重點城市的樓市出現了積極變化，10月、11月新建商品房交易網簽面積連續2個月同比、環比雙增長。與此同時，2024年中央經濟工作會議明確提出，要推動構建房地產發展新模式，并有序搭建相關基礎性制度。

??展望2025年，楊東朗表示，陜西省一定要抓好有關房地產宏觀政策的落實，把相關部門的政策落實、落細，讓老百姓得到實惠，促進房地產市場健康平穩發展。從政府宏觀調控方面來講，要密切關注市場的動向，做好市場交易數據的監測和風險預警。

??中國房地產報：您怎么評判2024年房地產行業的發展？

??楊東朗：2024年，中央出臺了一系列政策，旨在促進房地產市場平穩發展。總體來看，這一年房地產市場不管是從供給量、銷售量、銷售價格都在向積極的方面轉化。

??其中，保交房工作取得積極的效果，成效顯著，達到了預期的目標；房地產市場止跌回穩，態勢良好，大中城市房地產交易量下滑幅度收窄，少數城市出現了止跌回穩的趨勢，預示著房地產供求關系出現了新的變化；價格方面，新房銷售價格下降趨勢逐漸收窄，有些城市已經企穩，二手房還在調整。

??中國房地產報：2024年以來，為解決房地產行業發展問題，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲”、調整限購限售政策、利率調整等，您如何看待這些政策及市場效果？

??楊東朗：“白名單”政策效果顯著，累計發放了房地產貸款5萬億元，有效地支持了保交房工作，維護了廣大購房者權益。同時，降低首付比例的效果也較為明顯，政策出臺以后，各個城市的銷售量都出現了不同程度的增長?！笆諆Α闭叻矫?，各個省、各個主要城市財政收入和支付能力的差異，以及對保障房需求量的差異，所以“收儲”的數量差異較大。

??中國房地產報：中央政治局會議、中央經濟工作會議均明確提出“要穩住樓市股市”，對于這一定調怎么看？如何理解“穩住”樓市？

??楊東朗：穩住樓市和股市對宏觀經濟非常重要。樓市涉及居民的住房幸福感和住房現代化的問題；股市則關乎居民的財產性收入增長，所以政策的出臺非常重要，落實更重要。

??穩住樓市，要在中央政策的基礎上，結合當地實際制定具體實用的政策，讓所有政策同向集合，發揮政策的組合拳作用。

??樓市健康發展要從供給和需求兩個方向同時發力。具體而言，我認為要對土地供給，住房投資、住房需求加以引導，對住房交易的數量和質量上進行“兩手抓”，不但要有數量上的平衡，也要有質量的要求。要加快推進住房標準、房屋質量要求等工作，把房地產現代化的要求和住房建設標準工作等緊密結合起來，促進樓市供求的基本平衡，防范房地產市場重大風險。

??中國房地產報：中央經濟工作會議提出，要推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度，您認為關于相關基礎性制度是指什么，要如何搭建？

??楊東朗：基礎性制度首先應涵蓋房地產投資機制，發揮市場主體作用，向全社會放開房地產投資，采用多渠道、多途徑、多模式。其次，應完善房地產用地制度，出臺相關法律，確保國有土地和集體土地在房地產土地供應中發揮同等重要作用。第三，改革房地產銷售模式，對交房條件提出嚴格限制，完善交房標準。第四，新房價格由市場決定，政府可出臺指導價但不強制。最后，建議建立房地產保險制度，涵蓋大修基金等方面。

??中國房地產報：從目前來看，房地產行業發展中遇到的最難的問題是什么？有何建議？

??楊東朗：有人說，現在開發商最難的是貸款，購房者難的是房價太高、支付能力低。從長遠來看，我認為房地產行業遇到最難的問題，首先是房地產發展戰略問題，一是產業戰略問題，房地產和經濟發展的戰略關系是什么；二是產品的戰略問題，未來的房地產到底是一種什么樣的質量，需要認真研究。目前，老百姓希望的改善型、適老型、托幼型及多功能互換型好房子比較少。

??關于建議，首先要完善關于房地產金融的相關規范，房企的開發金融、居民購房的消費金融這兩方面都需要進一步完善，既滿足市場需求，又防范風險。其次，根據國家中長期經濟發展規劃、國土空間規劃、新型城鎮化建設規劃等結合“十五五”規劃制定，各城市制定房地產發展戰略規劃，明確規劃目標、任務、要求，引導房地產業發展方向，提振房地產市場信心。第三，做好供給側創新，提供好房子。探索房地產定制產品共贏新模式，依需定產。發展經濟，提高居民收入，增強購房者可支付能力。第四，加快房地產發展新模式基礎制度建立，綜合施策，上下一心，同向發力，攻克難題。

??中國房地產報：2024年，陜西省房地產市場表現如何？有什么亮點和不足？

??楊東朗：2024年，陜西省房地產市場表現比較平穩，未出現較大風險。具體到各地市來看存在著較大的差異，其中西安市的交易量占全省交易量的30%~40%，這主要與陜西省的人口、經濟資源向省會城市集中有關。新政出臺后，西安樓市的交易量增長較快，價格比較穩定，市場比較健康，其他城市交易量相對較少，占比較低，但是供需基本平衡。另外，陜西省的保交房工作做得比較好，特別是西安市，超額完成了保交房任務。不足主要體現在普通商品房的好房子相對比較少。

??中國房地產報：對于2025年房地產市場有什么預判，還需要做好哪些工作？

??楊東朗：2025年，在全國房地產調控政策的指導下，在止跌回穩的大趨勢下，陜西省房地產市場將會保持良好勢頭。供求關系會趨于平衡，投資、銷售都會保持增長，好房子數量增多。

??從陜西省來講，一定要抓好有關房地產宏觀政策的落實，把相關部門的政策落實、落細，讓老百姓得到實惠，促進房地產市場健康平穩發展。從政府宏觀調控方面來講，要密切關注市場的動向，做好市場交易數據的監測和風險預警。