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??2024年，“止跌回穩(wěn)”成為樓市關(guān)鍵詞。

??在此大背景下，樓市迎來了“史詩(shī)級(jí)利好”，取消限購(gòu)、取消銷售、降低利率……這些政策組合拳從供需兩端共同發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。隨著各項(xiàng)政策的相繼落地，北京、上海、深圳、成都、武漢、南京、蘇州等熱點(diǎn)城市銷售回暖明顯，西安也不例外。

??從房?jī)r(jià)來看，作為陜西省的重點(diǎn)城市，西安走出了一波獨(dú)立行情。2024年，西安的新房?jī)r(jià)格雖然偶有波動(dòng)，但總體呈上漲趨勢(shì)，是70城中除上海外，唯一新房?jī)r(jià)格同比上漲的城市，市場(chǎng)保持著較強(qiáng)的韌性。然而放眼整個(gè)陜西市場(chǎng)，地域不均衡性較為明顯，除西安、榆林之外，其他城市的發(fā)展仍面臨著較大的困難。

??“今年陜西省的房地產(chǎn)投資保持著正向增長(zhǎng)，這是各部門共同努力的結(jié)果，但是銷售端的困難或許會(huì)在明年、后年顯現(xiàn)，我們要做好充足的準(zhǔn)備。” 陜西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張陽說道。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判2024年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

??張陽：2024年，市場(chǎng)仍然處于深度調(diào)整中，主要有以下幾個(gè)方面：首先是增量和存量的關(guān)系。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了過去20年的高歌猛進(jìn)，難免會(huì)泥沙俱下，今天所面臨的很多問題就是在過去的高速增長(zhǎng)中形成的，所以需要通過“補(bǔ)課”來解決這些問題。比如，在大修基金初創(chuàng)時(shí)，這部分資金是由開發(fā)商收取的，但是沒有嚴(yán)格的制度來監(jiān)督開發(fā)商，所以就存在被挪用的情況，在之后的老舊小區(qū)改造中這個(gè)問題就會(huì)逐漸顯露出來。

??其次，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整問題。第一，分工精細(xì)化是社會(huì)進(jìn)步的必然趨勢(shì)，過去由開發(fā)商“大包大攬”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式需要做出調(diào)整，包括設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售等產(chǎn)業(yè)鏈上的行業(yè)；另外一個(gè)深度調(diào)整是產(chǎn)品品質(zhì)。過去的高速發(fā)展中，只要房子蓋出來就能賣的出去，很少有人注重產(chǎn)品品質(zhì)，現(xiàn)在市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，企業(yè)為了增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，就必須把品質(zhì)做好。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2024年，陜西省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展如何？有哪些亮點(diǎn)和不足？

??張陽：總體來說，2024年陜西房地產(chǎn)行業(yè)還是不錯(cuò)的，前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)0.5%，在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑的情況下，仍保持著正向增長(zhǎng)，這主要得益于中央出臺(tái)的“一攬子”刺激政策，以及陜西省的21條措施，包括用好城市調(diào)控自主權(quán)、加大金融支持力度、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易、嚴(yán)格控制增量供應(yīng)、優(yōu)化存量供給、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展6個(gè)方面，這些組合拳使得陜西省的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著基本穩(wěn)定。

??從全省來看，房地產(chǎn)發(fā)展在地域上呈現(xiàn)出了不均衡性，西安、榆林的市場(chǎng)整體比較穩(wěn)健，其他城市還是有一些困難。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2024年以來，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題，政府出臺(tái)了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲(chǔ)”、調(diào)整限購(gòu)限售政策、利率調(diào)整等，您如何看待這些政策及市場(chǎng)效果？

??張陽：2024年，陜西省全力推進(jìn)保回遷、保交付，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。在這些問題上，陜西省成立了專班，由一位副省長(zhǎng)牽頭，全力保證交付與回遷。

??同時(shí)加大了“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，擴(kuò)圍增效明顯。以前項(xiàng)目融資是以公司主體的信用評(píng)級(jí)來評(píng)估，但現(xiàn)在是以項(xiàng)目來進(jìn)行評(píng)估，所以很多公司成立了項(xiàng)目公司。對(duì)企業(yè)或者項(xiàng)目來說，“白名單”的落實(shí)非常重要。對(duì)購(gòu)房者來說，“白名單”也在一定程度上了預(yù)防了爛尾風(fēng)險(xiǎn)。此外，現(xiàn)房銷售也減少了爛尾的發(fā)生。在陜西省提出的促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展21條舉措中，積極探索現(xiàn)房銷售被提及，安康也成為全國(guó)首批商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)城市之一。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建，您認(rèn)為哪些基礎(chǔ)性制度需要搭建？

??張陽：首先，建立租購(gòu)并舉的新模式。當(dāng)前，我們的租賃市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，主要是因?yàn)槔麧?rùn)率較低，所以就提出來了政府保障，不過需求是多元化的，針對(duì)不同收入群體，需要打造不同層次的保障房、保租房等產(chǎn)品類型。在我看來，保障房是阻斷貧困代際傳遞的一個(gè)重要方面，所以我們不僅要保障保障群體有房住，還要讓他們住得好，建好服務(wù)配套，例如四點(diǎn)半學(xué)堂、食堂、社區(qū)超市等，滿足人們對(duì)美好生活的追求。

??其次，城市更新與老舊小區(qū)改造。當(dāng)前，城市發(fā)展的邊界已經(jīng)基本確定，陜西的城鎮(zhèn)化水平也達(dá)到了65%左右，想在短時(shí)期內(nèi)吸引大量人口進(jìn)城并產(chǎn)生新的需求，可能性已經(jīng)很小。新的時(shí)代背景下，城市更新與老舊小區(qū)改造成為當(dāng)下的一個(gè)艱巨任務(wù)，也是房地產(chǎn)能夠保持平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)重要方面。對(duì)于老舊小區(qū)改造與城市更新，大拆大建不是唯一的模式，更重要的是要報(bào)保留歷史文脈與文化傳承。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大問題是什么？您有哪些建議？

??張陽：談房地產(chǎn)問題，不能僅盯著房地產(chǎn)，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要組成部分，與國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)。2025年后，隨著特朗普的上臺(tái)，美國(guó)政策的不確定性加劇了全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性，這勢(shì)必會(huì)影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)。要解決房地產(chǎn)的困境還是要從經(jīng)濟(jì)入手。展望2025年，道路或許依然曲折，但是前途是光明的，相信在中央各部門的領(lǐng)導(dǎo)下，我們能闖過這些不確定性。