市場編輯部、CRIC研究 2025-01-13 08:52:55 來源：丁祖昱評樓市
??2024年樓市呈現出前穩中低后高走勢，四季度一二手房成交均出現不同程度放量，新房成交占比小幅回升。
??高端住宅市場相對堅挺，尤其是3000萬元以上頂豪市場同比大增，新房優于二手。
??CRIC監測數據顯示，30個重點城市一二手3000萬以上高端住宅2024年分別成交4356套和1255套，同比分別增長64%和6%，
??無論是新房還是二手房，3000萬以上高端住宅大多都來自上海，一二手占比分別達60.4%和42.7%，且呈現出“越貴越買”特征。
??我們認為，隨著產品進一步“內卷”，未來產品的差異化需求會變得越來越明顯。
??從一二手總需求量來看，2024年整體市場持穩，據CRIC監測數據，重點30城2024年一二手房總成交面積約達到3.7億平方米，較2023年微降8%。不過從結構占比來看，二手房成交持增但增幅放緩，新房穩中有降，降幅仍達23%。
??從變化趨勢來看，呈現出“前低后高”趨勢，尤其是步入四季度以來，新房連續多月創2023年下半年以來新高。
??據CRIC監測數據，12月30個重點城市新建商品住宅成交1801萬平方米，環比增長15%，同比增長17%，絕對量水平較2022年12月亦增長2%，創近三年同期最高
??分能級來看，一線市場韌性顯著好于二三線城市，四季度同環比分別增長44%和77%，累計同比降幅收窄至10%。深圳表現可圈可點，四季度受新政利好效應影響，新房成交同環比倍增，全年實現正增長，是30城中唯一全年同比轉正城市。
??多數二三線城市在四季度均迎來穩步復蘇行情，同環比齊增，少數城市諸如武漢、杭州、西安、長沙、長春、珠海成交規模尚未復蘇至2023年同期水平。
??2024年高端住宅市場相對堅挺，尤其是3000萬元以上頂豪市場同比大增。
??據CRIC監測數據，30個重點城市一二手3000萬以上高端住宅2024年分別成交4356套和1255套，同比分別增長64%和6%，新房增幅顯著高于二手房。
??其中1億元以上豪宅成交78套，同比大增141%，漲幅顯著高于5000萬元-1億元89%漲幅和3000萬-5000萬元50%漲幅。
??具體到城市來看，無論是新房還是二手房，上海仍是高改需求集聚地：據CRIC監測數據，2024年上海總價3000萬以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套，占比42.7%。
??據CRIC統計，2024年共有11個項目銷售規模超過百億，在數量上與2023年持平，11個項目中有7個項目位于上海，其中6個項目的均價超14萬/平方米。
??11個“百億樓盤”中上海中海?順昌玖里以370億元位列金額榜榜首，是2024年唯一一個銷售超300億的項目。該項目位于上海新天地板塊，開盤首日就售出全部512套房源中的505套，套均價值約4000萬元，使其以196.5億元銷售額刷新了全國開盤紀錄。在這個項目之后，還有2個項目銷售金額超200億元。相較之下，2023年沒有200億元以上的項目。
??從上海不同總價段的高端住宅成交情況來看，新房成交套數同比大幅增長，并呈現出“越貴越買”特征。
??二手房方面，“3000萬-5000萬元”及“5000萬-1億元”總價段同樣呈現“5000萬-1億元”總價段同比增長更高態勢，但從1億以上的二手豪宅來看，不增反降，主要源于頂豪客戶更追求產品品質提升。
??如今真正的億元以上的高端項目，從原來的二手房轉向了一手房。
??這主要是兩個方面的原因，首先是高端住宅的“內卷”，好項目、熱銷項目層出不窮。其次是高端客戶中的“二代”占比在上升，很多的“二代”學成歸來，發現最適合他們居住的就是上海，這些“二代”的選擇以及高端客戶對產品的需求出現了差異化，二手次新房難以滿足其核心訴求。
??2024年樓市“翹尾”收官，在止跌回穩的政策作用下，市場信心持續修復。
??在當前房地產市場逐步過渡到買方市場的過程中，房企之間的競爭日益聚焦于產品和品質的提升。為了緊跟行業的步伐，眾多房企積極地進行產品優化和升級，以適應行業發展的趨勢。
??進入2025年，上海高端市場行業仍然較為火熱。目前，房企正在對住宅產品的各個方面進行全面的升級，從戶內到戶外，從建筑到景觀，從地上到地下。持續的優化迭代，從各個維度都帶來了更優質的居住體驗，也實現了住宅產品整體品質的提升。
??我們認為，2025年一定是良幣驅逐劣幣的一年，未來可能繼續誕生標桿型的項目，并在一定程度上引領行業開發走向。
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2024-12-31與大家回顧一起走過的2024。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
