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??2024年，盡管全國樓市普遍面臨調整，但成都在政策的積極引導下，市場從年初的觀望調整到四季度的階段性回暖，全年成交體量依然排在全國前列。

??成都住建蓉e辦數(shù)據(jù)顯示，2024年成都新房成交99677套，二手房成交231376套，全年共成交住宅331053套。其中，二手房成交套數(shù)首次突破23萬套，刷新歷史高位。

??對于2025年樓市行情，麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關榮雪認為，2025年成都樓市將會繼續(xù)分化，核心區(qū)域的優(yōu)質項目供不應求，價格上漲；非核心區(qū)域及一些品質較差的項目則面臨較大去化壓力。

??機構表示，成都常年保持人口高量級凈流入，居住需求充分，這對房地產市場形成了良好支撐。在政策支撐下，預計2025年成都市場仍將保持韌性，成交量級排名全國前列。

??超15條寬松政策支撐

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年成都發(fā)布樓市相關政策超15條，整體政策以寬松為主，是成都樓市實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的關鍵。

??其中，4月28日，成都為期8年的限購政策落下帷幕，全市范圍內住房交易不再審核購房資格、戶籍、社保等條件，不限制購買套數(shù)。同時，公證搖號也被取消。

??5月13日，成都積極響應中央政策，執(zhí)行降首付、降利率。首套房首付比例降至15%，房貸利率3.35%；二套房首付比例25%，房貸利率3.65%。8月12日，成都調整首套房認定標準，只要當區(qū)無房便算首套房。10月16日，成都四道新政齊發(fā)，包括購房落戶、新購房取消限售等。

??其中，“4·28”新政與10月新政對市場成交量級拉動最為明顯。成都住建蓉e辦數(shù)據(jù)顯示，2024年4月29日~5月27日全市商品住宅成交9006套，日均成交約310套，對比3月和4月新政前的日均成交260套和241套，市場成交活躍。10月15日~11月15日，全市新房成交備案10635套，二手房成交備案29041套。與2023年同期相比，新房與二手房總體成交量增長3551套。

??蘇宇告訴中國房地產報記者，成都對于中央政策導向的響應程度快速且重磅，市場對新出政策的反饋速度也居于全國前列。

??回望2024年，成都的樓市政策是應放盡放，政策基本到底。除上述新政外，多個區(qū)市縣也出臺了一系列的政策補丁。例如成都金牛區(qū)對自有住房申請保障房后購買新房給予2萬元消費券補貼；錦江區(qū)對購買二手房給予每套房5000元的消費券；青羊區(qū)對同一機構職工累計購買30套以上給予1萬元/套現(xiàn)金補貼等。

??四川中原研究院院長吳江認為，一圈層的政策邏輯是全面放開，全國吸客；二圈層則是各區(qū)補貼，刺激購房；而三圈層是鋪開房票政策，進行存量房的去化。從數(shù)據(jù)來看，2024年成都購房者中有三成來自外地，說明成都樓市對全國購房者的吸引力是比較強的。

??高總價房源走俏

??一系列新政的發(fā)布，逆轉了購房者的信心，市場的整體回暖，也讓成都樓市出現(xiàn)了新的變化。

??新房成交端，據(jù)中指研究院四川分院數(shù)據(jù)顯示，2024年成都總價800萬元以上、建筑面積200平方米以上的房源成交占比一直在上漲。

??位于高新區(qū)金融城的交子金融廣場，2024年最高取證價格為7.19萬元/平方米、均價為5.5萬元/平方米，全年成交124套，成交總金額為18.22億元，憑借該成績也讓交子金融廣場躋身成都2024年住宅成交金額TOP20項目之列。

??其項目負責人對媒體表示，將在2025年開盤的4號樓，無論是時間周期還是產品定位價格都會高于2024年，單價甚至還有可能達到10萬元/平方米。

??還有仁和春天29號院套均千萬元的房源開盤即罄，錦宸府兩次開盤，千萬級產品的中簽率僅為5%、6%。

??另據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計，截至2024年12月8日，成都千萬元以上新房成交量已經達到1058套，高于2023年全年，創(chuàng)下了歷年來的新高。

??除此之外，成都住宅最高單價紀錄被刷新。

??2024年12月20日，麓湖麗世縵華取證，精裝單價6.1萬～12.1萬元/平方米，刷新了此前麓湖長湖闕10萬元/平方米頂躍的單價紀錄。隨后，麓湖麗世縵華單價超10萬元/平方米，總價約3988萬元的頂躍被全款售出。

??成都樓市高總價房源的走俏，在二手房成交端也有所體現(xiàn)，2024年10月，成都伊泰天驕一套建筑面積約500平方米的帶花園精裝頂躍成交，總價4660萬元，成交單價約93157元/平方米，刷新成都二手房高層業(yè)態(tài)住宅最高成交單價紀錄。

??不過與新房全面步入改善不同，成都二手房仍以總價100萬～150萬元為成交主力。中指研究院四川分院數(shù)據(jù)顯示，2024年成都二手房成交231376套，雖然成交量上是新房的2.1倍，但套均建筑面積僅為96平方米。

??同時，2024年成都二手房成交均價為新房成交均價的6.9折。以剛性需求為主。

??蘇宇認為，“先租后買、先舊后新”居住梯級消費體系加速建立，剛需客群大量流向二手房市場、改善客群通過“賣舊買新”鏈條支撐新房市場，支撐成都樓市新房、二手房同步繁榮。

??分化仍是關鍵詞

??2024年，成都誕生了13宗地價超過2萬元/平方米的涉宅地塊，其中不少地塊將在2025年與市場見面，或將會繼續(xù)加深新房與二手房、區(qū)域與區(qū)域之間的分化。

??中指研究院四川分院數(shù)據(jù)顯示，2024年成都宅地整體成交樓面價為7534元/平方米，整體下滑兩成，其中“5+2”區(qū)域成交樓面價上漲，達17540元/平方米，平均溢價率為12.4%；二圈層和三圈層成交樓面價下滑，分別為5989元/平方米、2894元/平方米，平均溢價率分別為0.4%、0.03%，與2023年相比，均出現(xiàn)下滑。

??因此，業(yè)內認為這些成交價格或將直接影響未來不同板塊之間的房價拉開價差。

??一位不愿具名的房企營銷負責人表示，2024年成都核心板塊地價上漲，導致他們在三次土拍中都鎩羽而歸。目前公司已經在研判新地塊，想在成都市場活下去、活得好，還是要爭取在核心地段拿地。

??但現(xiàn)階段，即使在核心地段高價拿到優(yōu)質地塊，如何打造項目，依然是開發(fā)商必須面臨的大考。吳江深有感受地表示，成都的產品更新很快，幾乎都是“保質期70年，保鮮期只有3~6個月”。

??據(jù)了解，以前的項目為凸顯高端屬性，可能會疊加使用嘉格納、杜拉維特等奢侈品牌，現(xiàn)在部分高端項目直接在入戶、公區(qū)等地方用以意大利原石進口的帝諾米黃大理石等為原材料，打造“奢石”概念。同時，外立面開窗面變大、漆面減少也正在成為新趨勢。

??另外，在住宅新規(guī)出臺后，很多新房的得房率已經做到了100%以上，備受購房者青睞。越秀天悅云萃的置業(yè)顧問告訴記者，項目建筑面積143平方米的四房戶型，實得率為116%，創(chuàng)新的戶型讓很多購房者心動。即使地理位置并不完美，很多購房者也愿意為產品本身買單。

??這些新規(guī)之后的產品也逐步影響到新規(guī)之前的新房和二手房。

??成都市民張?zhí)忑R認為，新規(guī)之后的產品一旦全面鋪開，之前產品的優(yōu)勢將不再存在。“同樣的價格我肯定會愿意選得房率高的，即使新產品的價格會高些，但從后續(xù)的保值性來看，也比大部分二手房或以前的新房強”。

??這樣的看法也得到蘇宇的認同。

??他認為，“4·28”新政明確成都規(guī)劃設計管理規(guī)定迭新，如成都區(qū)域板比從15%提升到20%，天府新區(qū)鼓勵開發(fā)第四代建筑、生態(tài)陽臺50平方米不計容。規(guī)劃設計的迭新決定了未來新一代產品在得房率、舒適度、生態(tài)性上具備絕對優(yōu)勢，享有市場定價權。而這對在售的、產品存在代際差異劣勢的項目來說不是好消息。因此，對于追求高品質改善、居住舒適度的客群來說，新規(guī)下的新產品更值得關注。對于總價相對控制的客群來說，目前也具備平價上車的機會。

??蘇宇告訴記者，總體來看，成都涉宅地塊供應已連續(xù)3年縮減，加之新房市場套均面積已經上升至130平方米以上區(qū)間，未來的有效供應套數(shù)將明顯減少，核心區(qū)域供求關系將進一步趨向于供小于求。在此背景下，成都未來可能面臨更大規(guī)模的需求向二手房市場移動的情況。此外，2025年成都市場需要進一步對改善性市場進行細分研究，改善不意味著一味的大面積、高總價，以大換小、等面積置換、特殊群體專項需求匹配等邏輯下還有很多的產品創(chuàng)新都可以做。