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??各地樓市止跌回穩(wěn)初見成效。

??2024年，為應(yīng)對房地產(chǎn)市場的挑戰(zhàn)，國家層面密集出臺了一系列具有深遠戰(zhàn)略意義的舉措。其中，保交房政策作為重中之重，有效保障了購房者的權(quán)益，穩(wěn)定了市場預(yù)期。同時，國家果斷取消了包括限購、限貸、限售、限價以及普宅非普標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等在內(nèi)的原有限制性政策，極大地釋放了市場活力，促進了需求的回升。此外，通過降低房貸利率，切實減輕了老百姓的購房負(fù)擔(dān)，進一步激發(fā)了市場的購買意愿。

??“這些有效政策的實施，對2024年房地產(chǎn)市場起到了積極推動作用，使得市場止跌回穩(wěn)的態(tài)勢也逐漸顯現(xiàn)。”江西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長陶滿德在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時，對這些政策的積極效果給予了高度評價。

??陶滿德介紹，2024年江西房地產(chǎn)市場的亮點在于保交樓和保交房工作的卓有成效。截至2024年年底，江西省專項借款保交樓項目交付率高達100%，位居全國首位；保交房項目交付率也達到了96.6%，位列全國第六，這些成就為江西房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

??談及未來江西房地產(chǎn)行業(yè)需進一步提升的地方，陶滿德表示，立足新的發(fā)展階段，江西要摸索、構(gòu)建適合自己的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并大力推動好房子建設(shè)，建造更多讓江西老百姓滿意的好房子。

??中國房地產(chǎn)報：2024年12月9日，中央政治局召開會議，提出要實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內(nèi)需求，推動科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市，對于這一定調(diào)您怎么看，要如何“穩(wěn)”？

??陶滿德：此次會議對于穩(wěn)樓市股市的定調(diào)，是具有戰(zhàn)略意義的決策，主要體現(xiàn)在以下三個方面：第一，穩(wěn)樓市股市就是穩(wěn)住國家資本市場，為國民經(jīng)濟提供穩(wěn)定的資本環(huán)境，是有利于國民經(jīng)濟發(fā)展的基本舉措；第二，穩(wěn)樓市股市，尤其是穩(wěn)樓市對有效防范和化解國家重點領(lǐng)域金融風(fēng)險具有重大意義，因為樓市在整個金融資本市場中占比非常大，樓市穩(wěn)住了對金融風(fēng)險的防范與化解意義重大，對國民經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略意義也非常大；第三，樓市不僅僅是關(guān)系房地產(chǎn)本身，而是與社會發(fā)展、社會穩(wěn)定、民生保障等都息息相關(guān)，唯有樓市穩(wěn)住了這些才能有序健康發(fā)展。

??對于如何“穩(wěn)”？可以這三個角度來看：第一，對國家近期出臺的一系列房地產(chǎn)政策，特別是在“十五五”規(guī)劃期間要維持政策的穩(wěn)定性和持續(xù)性，因為政策的穩(wěn)定和持續(xù)，可以提振房地產(chǎn)供需兩端的信心，而信心對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展又至關(guān)重要；第二，要想實現(xiàn)“穩(wěn)”，各地方尤其是在“十五五”期間，要編制好房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展規(guī)劃，因為只有在科學(xué)規(guī)劃的指導(dǎo)下，整個市場的發(fā)展才會朝著穩(wěn)定的方向發(fā)展；第三，要逐步構(gòu)建住建部提出的“人房地錢”四個要素協(xié)調(diào)發(fā)展機制。

??中國房地產(chǎn)報：中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)著墨頗多，涉及市場回穩(wěn)、城中村改造、盤活存量用地等多個方面，對此，您有什么感受？

??陶滿德：城中村改造是一個具有戰(zhàn)略性的舉措，其中涉及兩個關(guān)鍵內(nèi)容：第一，在我國實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，城中村如何改造是一個大命題。現(xiàn)實中，各個城市都存在規(guī)模不等的城中村，而城中村的存在，一定程度上會有礙于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。所以說，城中村如何改造，對于新型城鎮(zhèn)化的實施來說，是繞不開的話題，也是必須妥善處理和解決的問題。雖然在這一方面踐行了若干年，但由于新的發(fā)展形勢，又有了新的要求，如何改造好城中村，仍然是高質(zhì)量發(fā)展城鎮(zhèn)化必須要解決的問題。第二，從土地利用潛力的最大化或城鎮(zhèn)土地利用的角度來說，城中村改造是必然的。各個城市的城中村是歷史的產(chǎn)物，從發(fā)展來看，對土地利用潛力和有效發(fā)揮土地的價值，到了必須要解決的時候。所以，城中村的改造，不僅僅是城中村本身的問題，實際是涉及新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和土地潛力挖掘這兩個方面。

??至于盤活存量用地，我的理解是如何進一步發(fā)揮好土地利用效率。我國是人多地少的國家，雖然土地總量面積大，但人均面積有限。隨著我國新型城鎮(zhèn)化進一步發(fā)展，要盡快把土地利用效率發(fā)揮出來，尤其是存量用地的土地利用效率。無論從宏觀層面，還是房地產(chǎn)市場中觀層面來看，盤活存量用地都是亟待解決的問題。

??綜合來說，針對城中村改造和盤活存量用地兩大方面，可以用兩個關(guān)鍵詞來概括：一是挖潛，挖掘整個城市化進程和國民經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)中的潛力；二是適應(yīng)，如何快速高效適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求。

??中國房地產(chǎn)報：中央經(jīng)濟工作會議提出，要推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，您認(rèn)為關(guān)于相關(guān)基礎(chǔ)性制度是指什么，要如何搭建？

??陶滿德：如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是一個非常有挑戰(zhàn)的問題。住房是民生之要，如今，整個房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生了巨大的變化，居民住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，市場也向“好不好”的供需結(jié)構(gòu)發(fā)展。

??在此背景下，如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，有四個方面的基礎(chǔ)制度比較重要：第一，要建設(shè)好住房保障體系+市場體系逐漸完善的基本制度。對于剛性需求如住房困難家庭、新市民（新入職大學(xué)生）等，通過配租、配售保障房、公共租賃住房等保障體系來滿足；對于改善型需求，特別是近兩年來如何建設(shè)好房子，就要由市場體系來解決，兩大體系責(zé)任清晰明確，市場供給運行就能有序進行。第二，要針對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程建立有效的監(jiān)管制度，因為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈非常長，從拿地、規(guī)劃、設(shè)計、報批、建設(shè)、交付等本身開發(fā)周期長，其涉及產(chǎn)業(yè)鏈也很長，關(guān)系到相關(guān)企業(yè)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這個過程中任何一個環(huán)節(jié)出了問題，都會給整個市場帶來巨大影響。第三，要建立全過程風(fēng)險預(yù)警/監(jiān)管制度，因為房地產(chǎn)市場面臨諸多風(fēng)險，不僅是本身，也有外部環(huán)境變化的風(fēng)險，一旦產(chǎn)生風(fēng)險就會影響金融，進而影響國民經(jīng)濟，有放大效應(yīng)。當(dāng)然，目前針對房地產(chǎn)已經(jīng)建立了白名單制度，但還不夠，需要建立一個全過程風(fēng)險監(jiān)管體系。第四，要建立房屋使用后續(xù)保障的基本制度。通常來說，老百姓使用房屋長達幾十年，而房屋維修基金只有房價的1%，不足以支撐數(shù)十年。當(dāng)前，也在逐步建立房屋養(yǎng)老制度，但各項相關(guān)制度如何有效落地，真正讓老百姓住得更安心才是最關(guān)鍵的。

??中國房地產(chǎn)報：您怎么評判這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？2024年江西房地產(chǎn)市場有什么亮點和不足？

??陶滿德：2024年，從宏觀角度來看，國家針對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)做了大量工作，出臺了一系列有戰(zhàn)略意義的舉措，主要體現(xiàn)在三個方面：第一，保交房政策的出臺，促進了穩(wěn)民生，穩(wěn)金融和穩(wěn)社會的發(fā)展，過去1年在這些方面取得了顯著成效；第二，國家根據(jù)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，取消了房地產(chǎn)市場原有的限制性政策，如限購、限貸、限售、限價、普宅非普標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等，對釋放市場有效需求起到了積極推動作用，助力了市場止跌回穩(wěn)；第三，降低房貸利率，降低了購房成本，降低了老百姓的購房負(fù)擔(dān)，促進有效需求的釋放。整體來說，這些有效政策的實施，對2024年房地產(chǎn)市場起到了積極推動作用，使得市場止跌回穩(wěn)的態(tài)勢也逐漸顯現(xiàn)。

??在過去1年里，江西房地產(chǎn)市場最大的亮點是保交樓和保交房工作。截至2024年底，江西省專項借款保交樓項目交付率100%，列全國第1位；保交房項目交付率96.6%，列全國第6位，這為江西房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展注入了信心。受益于保交樓、保交房成效，2024年1~11月，江西省房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、竣工面積等指標(biāo)降幅均收窄，均好于全國平均水平。

??未來，立足新的發(fā)展階段，江西房地產(chǎn)市場需重點在兩個方向提升：一是摸索、構(gòu)建出適合江西的房地產(chǎn)發(fā)展新模式；二是大力推動好房子建設(shè)，建造更多讓江西老百姓滿意的好房子。

??中國房地產(chǎn)報：對于2025年房地產(chǎn)市場有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作？

??陶滿德：2025年，是非常關(guān)鍵的一年，既是“十四五”收官年，也是“十五五”的基礎(chǔ)年，對房地產(chǎn)市場來說至關(guān)重要。我對2025年房地產(chǎn)市場是比較樂觀的，一是，政策效應(yīng)持續(xù)，整個市場止跌回穩(wěn)仍為主基調(diào)；二是，供需兩端的信心會逐漸恢復(fù)，未來房地產(chǎn)市場會相對比較平穩(wěn)。

??在房地產(chǎn)市場還須做好以下三方面的工作：保持政策穩(wěn)定性；提前做好“十五五”房地產(chǎn)科技發(fā)展規(guī)劃；提高站位視角，將房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟發(fā)展中的有機部分來看通盤考慮其發(fā)展。

??新的一年，針對房地產(chǎn)市場中央戰(zhàn)略思路清晰，政策明確，要緊跟國家及住建部的大方向，增信心、鼓干勁，抓落地，謀發(fā)展。同時，也要警惕外來風(fēng)險，保持定力，奮發(fā)有為開拓新篇章。