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??北京，2025年3月26日 ——享譽全球的房地產服務及咨詢顧問公司戴德梁行以“破土·聚勢”為主題舉辦2025年一季度發布會，論壇邀請到投資人、運營商、基金等多方重磅嘉賓，共同探討2025年寫字樓、零售市場、消費市場、租賃住房等熱議話題。

??戴德梁行北區董事總經理胡峰在開場致辭中說道，過去一年，中國房地產市場在政策與市場的雙重驅動下，展現出強大的韌性與活力。隨著國家“穩增長、促轉型”政策的深化落實，房地產長效機制持續完善，市場供需結構進一步優化。中央經濟工作會議明確提出“支持剛性和改善性住房需求”，為行業注入了新的信心。放眼全球，經濟復蘇進程加速，外資對中國核心資產的配置意愿顯著提升，為大宗交易市場帶來多元化投資機遇。希望今日我們的探討能為我國房地產市場的健康發展貢獻綿薄之力。

??戴德梁行北區首席政策分析專家、北區研究部主管魏東在主旨演講中說道，2025年將是政策對房地產市場產生深遠影響的一年。旨在刺激消費、穩定房地產市場和促進經濟增長的政策將對市場需求和投資活動產生顯著推動作用。目前市場雖面臨經濟不確定性和新供應競爭加劇等挑戰，但房地產市場的長期前景依然向好。優質資產需求的持續增長，加之政府對房地產行業的堅定扶持，未來幾年市場將繼續吸引投資并創造新的商業機會。今年的北京政府工作報告將“著力發展壯大高精尖產業，努力打造新質生產力的重要發動機” 列為重點任務之一，指出將重點培育人形機器人、商業航天、生物制造、新材料、未來能源等20個未來產業，未來相關企業將成為北京寫字樓租賃市場的主要租戶來源。

??市場租賃成交相對積極，空置率下行的同時市場租金繼續下探

??一季度，北京寫字樓市場無新增供應入市，甲級寫字樓市場總存量維持在1,368萬平方米。在整體市場需求放緩、租金普降和競爭激烈的共識下，大多業主為了降低空置率和減少經營壓力，通過采取更大的租金下調力度、給予更長免租期以及提供定制裝修和更多優質商業配套等租賃條款和增值服務來加快交易的進程速度。受此影響，本季度，北京寫字樓市場租金進一步下探。全市租金環比下降7.2%至每月每平方米人民幣227.2元，五大核心商圈環比下降8.7%至每月每平方米人民幣264.4元。租金的下調不僅滿足了非甲級寫字樓租戶對于辦公環境的升級需求，同時也吸引了有大面積辦公需求的租戶借此機會進行辦公室的搬遷和擴租，這在一定程度上推升了甲級寫字樓市場的去化能力。本季度，北京全市和五大核心商圈季度市場凈吸納量分別為15.4萬和11.5萬平方米，全市空置率同比下降1.1個百分點至17.2%，五大核心商圈空置率同比下降2.3個百分點為10.8%。

??續租主導市場，三大傳統行業成交占比超90%

??從成交類型上看，續租仍然為企業租戶租賃到期后的主要選擇。一季度，續租面積占季度租賃總成交面積的45.9%。而在新租和搬遷類型中，TMT、金融業和專業服務業三大傳統行業分別占所有行業總新簽約面積的38.7%、41.2%和10.1%。其中，專精特新中小企業在TMT行業中表現最為亮眼；金融業中投行、證券類企業表現積極；專業服務業中律所板塊則持續活躍。

??2025年市場新增供應有限，租金水平將繼續處于下行區間

??截至2028年，北京寫字樓市場新增供應將達198.3萬平方米，但2025年入市項目或將不足5萬平方米。未來一年，有限的新增供應疊加市場的逐步去化或將推動空置率進一步下調。戴德梁行北區項目及企業服務部主管鄧姍姍表示，短期內降本增效和以價換量仍將繼續成為租戶和業主在企業運營上的主旋律，預計租金水平將繼續處于下行區間，企業租戶可繼續抓住議價優勢完成其升級搬遷的需求。

??城市更新項目已成優質購物中心供應的主要來源

??一季度，北京零售市場迎來三個新項目的開業，為市場帶來35.6萬平方米的優質零售空間，全市購物中心總存量升至1,666萬平方米。目前，城市更新項目已成為優質購物中心供應的主要來源，本季度入市的大興新辰天地和昌平超級合生匯西區均為城市更新項目，無論是空間結構還是招商品牌都做了極大的提升。

??本季度，望京華彩商業中心已由華彩集團聯合華潤升級改造為“望京萬象匯”正式運營；已閉店改造的望京方恒購物中心也由新辰商業接手更名為“方恒·新辰匯”。此外，北京世紀金源購物中心也啟動了大規模改造，原王府井集團下的幾個主力店從中撤出，未來將以“萬種生活博物館”為定位進行改造；以藍島大廈為代表的朝外大街城市更新二期工程也將啟動。戴德梁行北區商業部主管孟祎表示，北京零售市場存量項目的升級改造進程持續推進，并呈現出由中心城區向外圍擴散的趨勢。隨著人們消費習慣及需求的改變，新型商業體帶來的創新消費場景對老舊商業項目的運營帶來了較大的挑戰，這些老舊項目多由品牌運營商接手進行改造更新后逐漸被盤活。

??首店經濟持續發力，高端餐飲及文化娛樂品牌表現活躍

??品牌方面，首店經濟持續在北京煥發消費新活力。據北京商務局消息，2024年北京引入首店960家，2025年預計將引入800家首店。本季度高端餐飲及文化娛樂類品牌表現活躍，如全國首家阿瑪尼咖啡落戶北京國貿商城；POOPOSUPER亞洲首店落地北京超極合生匯；MADverse（摩境數字藝術空間）全國首店在北京昆泰大廈落戶；名創優品北京壹號店在The Box朝外開業。此外，老城區胡同里的獨立店鋪也逐漸受到品牌喜愛，本季度JM Cafe·Bakery全國首店落地北京市西城區宮門口東岔。

??政策加碼扶持老字  號、國潮、文化傳播類品牌

??2025年北京零售市場還將有超過70萬平方米的優質零售空間投放市場，遠郊區域大體量新建項目及城市更新類項目仍是供應主力。此外，今年還將迎來一些品牌綜合類消費商業體的開業，如豐臺京東生活港，朝陽雙井京東Mall以及昌平山姆會員店等。2025年，除推進品牌首店的引入，北京對老字  號、國潮、文化傳播類品牌的支持也持續增加，如本季度北京出臺了實體書店扶持政策。預計未來各項目也將越來越注重融入文化元素，打造具有文化特色的商業空間。

??戴德梁行北區商業部主管孟祎在論壇上對2025年新的消費熱點作出盤點，她表示，在國家《提振消費專項行動方案》指引下，北京加速構建國際消費中心城市，垂直賽道迎來發展機遇：銀發經濟聚焦適老化服務與社區嵌入業態，二線城市消費增速達22%；單身經濟驅動IP聯名、即時零售等個性化消費，90后、00后貢獻超66%高消費份額；寵物經濟形成全產業鏈，2026年規模預計突破4358億元。面對質價比消費趨勢，商業運營轉向供應鏈革新（如物流成本降30%）及獨家貨品策略（區域定制、自有品牌），強化差異化競爭力。政策與市場協同推動“存量優化+場景創新”， 年內超20個新項目入市，以文商旅融合、非標商業等模式激活消費潛能。

??業內獨家全國租賃住房數據庫發布

??隨后，戴德梁行重磅發布業內獨家全國租賃住房數據庫，戴德梁行北京估價及顧問服務部助理董事、產業與行業研究專家趙登科就數據庫作出解讀，他介紹道，自2021年保障性租賃住房元年以來，一系列旨在促進行業穩健發展的利好政策密集頒布，為租賃住房的可持續發展注入強大動力。同時，在當前集中式租賃住房投資熱度不斷攀升的背景下，全面洞察市場動態，精準捕捉投資良機顯得尤為重要。為此，戴德梁行深耕底層資產數據，形成了一套系統性的集中式租賃住房數據庫，期待通過多維服務內容，為投資人及其他行業從業者提供強有力的數據及決策支撐。

??在圓桌討論環節，戴德梁行北京估價及顧問服務部高級董事、金融業務負責人劉慧，北京資本市場部主管楊蕾與鼎暉投資不動產投資董事總經理孫丹，樂乎集團CEO羅意，高和資本投資管理部執行董事鄭聞鶯，中航基金不動產投資部總監王雨宸就租賃住房賽道進行了前瞻性探討。

??劉慧表示，租賃住房賽道得益于極強的民生屬性以及萬億級別的龐大市場規模，未來發展潛力巨大，戴德梁行將繼續深耕租賃住房賽道，圍繞資產價值梳理、資產價值識別、資產交易退出等領域，助力租賃住房市場高質量發展。

??楊蕾對2025年一季度大宗交易市場情況進行了簡要概述，她表示，在這一季度，市場回暖態勢顯著，機構投資人對IDC、租賃住房以及養老賽道展現出濃厚的投資興趣，投資意愿十分強烈。與此同時，自用買家的收購行為也持續活躍，其中光線傳媒收購奧林Neo的案例極具代表性，彰顯出市場的活力與多元發展趨勢。