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??在行業(yè)深度調(diào)整期，民營房企的生存法則正被重新審視。

??“民營房企如何更好地活下去？” 龍湖集團董事會主席兼 CEO陳序平在回應(yīng)中國房地產(chǎn)報記者提問時，分享了龍湖如何提前“踩剎車”，主動降負債的經(jīng)歷。他強調(diào)龍湖始終將安全性放于一切發(fā)展的首位，保持克制、審慎、高度自律的態(tài)度，以戰(zhàn)略定力和余量思維應(yīng)對周期的不確定性。

??3月28日披露的2024年財報顯示，這家始終保持綠檔記錄的房企，不僅實現(xiàn)1274.7億元營收，更通過開發(fā)+運營+服務(wù)三輪驅(qū)動，構(gòu)建出21%營收占比的經(jīng)營性收入護城河，其2.39倍的股息利息覆蓋倍數(shù)和16%毛利率，在行業(yè)調(diào)整期顯得尤為難得。

??當(dāng)行業(yè)告別“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的野蠻生長時代，龍湖用數(shù)據(jù)證明：活下去不是靠運氣，而是靠戰(zhàn)略遠見構(gòu)筑的護城河。其“安全邊際+內(nèi)生動力”的雙輪驅(qū)動模式，不僅為自身贏得發(fā)展韌性，更為民營房企突圍提供了可復(fù)制的解決方案。這種穿越周期的底層邏輯，或?qū)⒅厮芊康禺a(chǎn)市場的競爭法則。

??70億元盈利破局寒冬

??有息負債降至1763.2億元

??當(dāng)行業(yè)深陷盈利寒冬，龍湖集團以70億元核心凈利和1763億元降負債的“成績單”，在房企生存戰(zhàn)中撕開一道裂縫。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年預(yù)告業(yè)績的90家內(nèi)地房企中，僅3成能實現(xiàn)正向盈利。瑞銀報告更預(yù)警行業(yè)盈利將同比暴跌27%，較年中預(yù)測的22%跌幅進一步惡化。在此背景下，龍湖核心凈利達69.7億元，毛利率16%較行業(yè)均值高出8.2個百分點，堪稱行業(yè)特例。

??放眼行業(yè)，龍湖是2024年少數(shù)盈利可觀的房企之一，其管理層介紹，這得益于公司開發(fā)+運營+服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，構(gòu)成了驅(qū)動集團整體向前發(fā)展的內(nèi)生動力。年報顯示，該公司運營及服務(wù)板塊貢獻營收267.1億元，占集團總營收21%。

??在行業(yè)“縮表”浪潮中，龍湖的負債管理堪稱教科書級操作。有息負債較年初大降163億元至1763.2億元，凈負債率51.7%較行業(yè)均值低32個百分點。更值得關(guān)注的是其債務(wù)結(jié)構(gòu)：銀行融資占比83%，經(jīng)營性物業(yè)貸及長租貸占47%，平均融資成本壓至4%，賬期拉長至10.27年。

??“龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)安全邊際遠超同行。”標(biāo)普信評分析師指出，其1年內(nèi)到期債務(wù)僅占17.2%，外幣債務(wù)占比13.6%且全部完成匯率對沖，這種"長短債配比+貨幣對沖"的組合拳，極大降低了流動性風(fēng)險。

??“這幾年整個房地產(chǎn)的調(diào)整出乎所有人的預(yù)料，2022年我們就開始主動做收縮，提升組織效率，最近三年，存貨降了一半。”陳序平說，正是因為提前“踩剎車”，克制投資的沖動，保證了經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

??今年以來，龍湖持續(xù)保持審慎的財務(wù)策略與有序的償債鋪排。在2025年1月，龍湖提前行權(quán)回售了“22龍湖01”“20龍湖02”兩只債券，合計39.775億元；3月4日，龍湖如期兌付“20龍湖04”，行權(quán)回售金額約25.02億元人民幣。截至目前，2025年一季度到期的65億境內(nèi)公開債券已全部提前或如期兌付。

??中金公司首席地產(chǎn)分析師認為，龍湖三年前開始的降負債布局極具前瞻性：“當(dāng)同行在2021年加杠桿沖刺時，龍湖已將負債率控制在70%以下，這種逆周期操作贏得了戰(zhàn)略回旋空間。”這種戰(zhàn)略定力在2024年轉(zhuǎn)化為真金白銀：全年提前兌付債務(wù)超180億元，境內(nèi)公開市場債券全部清零，境外債券占比僅5%且無2027年前到期壓力。

??新舊動能轉(zhuǎn)換

??開辟“第二曲線”甚至“第三曲線

??“樓市筑底趨勢比較清晰，預(yù)判2025年下降空間有限。” 龍湖集團執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總裁張旭忠的預(yù)判，正隨著政策暖風(fēng)逐步應(yīng)驗。自去年中央政治局定調(diào)“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，行業(yè)新舊動能轉(zhuǎn)換加速，房企戰(zhàn)略升級進入深水區(qū)。

??在政策窗口期，龍湖展現(xiàn)出敏銳的土地嗅覺。2024年精準(zhǔn)補倉北京、上海等9宗優(yōu)質(zhì)地塊，新增土地儲備權(quán)益面積39萬平方米，總土地儲備面積達2426萬平方米。中指研究院分析指出：“龍湖的拿地策略既保證了核心城市布局，又將權(quán)益比例控制在合理區(qū)間，為后續(xù)開發(fā)留下充足彈性。”

??當(dāng)行業(yè)告別 “三高”模式，龍湖的“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略已結(jié)出果實。2024年經(jīng)營性收入267.1億元，同比增7.4%，占集團總收入21%。其中商業(yè)運營收入135.2億元，毛利率高達75%；物業(yè)服務(wù)收入131.9億元，增速達10.4%。

??“龍湖用十年時間培育的第二增長曲線，正在成為穿越周期的核心支撐。”機構(gòu)分析師認為這種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型不僅增強了抗風(fēng)險能力，更重構(gòu)了房企估值邏輯。

??商業(yè)板塊數(shù)據(jù)顯示，旗下89座商場覆蓋全國23城，出租率97%，合作品牌超6900家。全新升級的龍智資管航道中，冠寓保持行業(yè)前三規(guī)模，出租率95.3%；活力街區(qū)“歡肆”已布局5城，合肥、成都項目3月28日正式開業(yè)。

??據(jù)龍湖管理層介紹，在輕資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，智創(chuàng)生活通過HALO平臺實現(xiàn)多場景智慧管理，服務(wù)小米、華為等標(biāo)桿企業(yè)；代建品牌“龍湖龍智造”全年銷售額破百億，代建面積800萬平方米，躋身行業(yè)第一梯隊。

??“龍湖的轉(zhuǎn)型不是被動應(yīng)對，而是主動求變。”中金公司地產(chǎn)首席分析師指出，其“開發(fā)+持有”模式在周期波動中展現(xiàn)出強大韌性。當(dāng)前4%的融資成本、10.27年的債務(wù)久期，以及經(jīng)營性業(yè)務(wù)貢獻的穩(wěn)定現(xiàn)金流，構(gòu)成穿越寒冬的“三駕馬車”。

??國際經(jīng)驗同樣印證這一路徑的可行性。參考美國、日本等成熟市場，低負債率疊加高經(jīng)營性收入的房企，往往能在行業(yè)出清后獲得估值重構(gòu)機遇。龍湖的轉(zhuǎn)型樣本，正為行業(yè)提供新的生存法則：當(dāng)潮水退去，擁有真實運營能力的企業(yè)終將浮出水面。