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??深圳，2024年8月19日——今年以來(lái)，放松限購(gòu)、“以舊換新”、517樓市新政等救市政策持續(xù)出臺(tái)，成效如何？今日,戴德梁行發(fā)布《2024年上半年全國(guó)住宅市場(chǎng)研究》報(bào)告，分析顯示：

??·上半年全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資同比降幅較一季度有所收窄

??· 二季度全國(guó)住宅待售面積減少1,171萬(wàn)平方米

??· 改善型需求釋放拉高二季度新房?jī)r(jià)格

??· 24個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售面積回升

??·下半年新房成交緩慢恢復(fù)，二手房交易的活躍度將有所提升

??上半年全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資同比降幅較一季度有所收窄

??上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資52,529億元，同比下降10.1%，降幅較一季度繼續(xù)擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資39,883億元，同比下降10.4%，降幅較一季度收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，與上年同期相比降幅擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

??二季度全國(guó)住宅待售面積減少1,171萬(wàn)平方米

??在包括5·17新政在內(nèi)的一系列積極的樓市政策的刺激下，二季度市場(chǎng)信心有所改善，帶動(dòng)相關(guān)指標(biāo)降幅收窄，上半年全國(guó)住宅新開(kāi)工面積同比減少23.6%，較一季度降幅縮減5.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅竣工面積同比減少21.7%達(dá)到1.9億平方米，降幅較一季度放緩0.2個(gè)百分點(diǎn)。此外，截至2024年6月末，全國(guó)住宅待售面積較一季度末減少1,171萬(wàn)平方米至38,287萬(wàn)平方米。隨著新供應(yīng)的減少、樓市限購(gòu)的解除以及樓市需求刺激政策的出臺(tái)，預(yù)計(jì)年內(nèi)庫(kù)存量有望小幅回落。

圖2：全國(guó)住宅新開(kāi)工及住宅竣工面積走勢(shì)變化

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

圖3：全國(guó)住宅待售面積歷年變化

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

??改善型需求釋放拉高二季度新房?jī)r(jià)格

??上半年，全國(guó)住宅新房銷(xiāo)售均價(jià)為10,288元/平方米，同比下降6.3%，降幅較一季度縮小0.8個(gè)百分點(diǎn)；單二季度全國(guó)住宅新房銷(xiāo)售均價(jià)10,744元/平方米，季度環(huán)比上漲9.9%。這一增長(zhǎng)主要是由于新政出臺(tái)釋放了部分改善需求，并刺激了一波高單價(jià)住宅的成交，從而結(jié)構(gòu)性拉高了二季度均價(jià)。但市場(chǎng)整體需求疲軟的態(tài)勢(shì)仍未得到扭轉(zhuǎn)，疊加二手房持續(xù)分流新增需求，預(yù)計(jì)下半年全國(guó)住宅新房銷(xiāo)售價(jià)格仍將處于回調(diào)區(qū)間。

圖4：全國(guó)住宅新房銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部

??24個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售面積回升

??2024年二季度，24個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售面積較一季度明顯回升，拉動(dòng)其在全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積的占比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至15.1%，表明來(lái)自需求端的觀望情緒依然較濃。因此，重點(diǎn)24城的新房市場(chǎng)盡管在新政的刺激下有所提升，但暫未能明顯領(lǐng)先于全國(guó)市場(chǎng)復(fù)蘇。

圖5：24個(gè)重點(diǎn)城市歷年新房成交量占全國(guó)總成交量比例走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門(mén)、戴德梁行研究部

??下半年新房成交緩慢恢復(fù)，二手房交易的活躍度將有所提升

??戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍預(yù)測(cè)，下半年樓市表現(xiàn)將延續(xù)上半年的趨勢(shì)——在持續(xù)的政策效力影響下住宅新房成交緩慢恢復(fù)，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)將吸引改善性需求擇機(jī)入市從而帶來(lái)相對(duì)活躍的市場(chǎng)表現(xiàn)；二手房市場(chǎng)放盤(pán)量增多，加上顯著的價(jià)格折讓令置業(yè)門(mén)檻大大降低，交易的活躍度料將有所提升。預(yù)計(jì)，無(wú)論是在新房市場(chǎng)或是二手住宅交易中，“以價(jià)換量”皆為主流。

??戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端分析，5.17 新政通過(guò)向供需兩端釋放利好來(lái)激發(fā)市場(chǎng)活力，改善市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)為房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)穩(wěn)定發(fā)展補(bǔ)充一定的資金流動(dòng)性。盡管此番政策效力的逐步釋放值得期待，但要根本性改變整體市場(chǎng)及行業(yè)所處的調(diào)整狀態(tài)還需政策端及市場(chǎng)各方更多的努力。

??此外，自今年4月以來(lái)，中央層面多次會(huì)議提及消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，并涉及支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房等舉措。部分地方政府亦積極響應(yīng)、展開(kāi)調(diào)查研究，例如深圳安居集團(tuán)面向深圳市域征集商品房用作保障房，后續(xù)會(huì)有更多符合條件的城市跟進(jìn)落地，從而在一定程度上帶動(dòng)中小戶型剛需產(chǎn)品的去化。同時(shí)，市場(chǎng)需求在保障房的不斷供應(yīng)中也被持續(xù)消化，這也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成長(zhǎng)期影響。