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??2024年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)弱復(fù)蘇行情。其中，二手房整體活躍度較一手房更高，呈現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性。

??從房?jī)r(jià)來(lái)看，一、二手房也出現(xiàn)了不同的趨勢(shì)，其中二手房?jī)r(jià)格下行明顯，下跌城市增多，下跌幅度更大。

??為了更好的了解個(gè)城市二手房真實(shí)漲跌幅變動(dòng)情況，克而瑞研究中心對(duì)多個(gè)城市進(jìn)行了房?jī)r(jià)調(diào)研，針對(duì)不同城市、不同房齡的二手房進(jìn)行對(duì)比分析。

??本篇主要調(diào)研的城市為北京、上海、天津、武漢和蘇州。

??從結(jié)果來(lái)看，上海、北京、蘇州房?jī)r(jià)降幅10%-20%區(qū)間的小區(qū)占比最高，武漢、天津多數(shù)小區(qū)降幅集中在20%-30%，同時(shí)，北京、上海都有約15%的小區(qū)房?jī)r(jià)創(chuàng)新高，同比漲幅在10%以內(nèi)，表現(xiàn)出良好的韌性。

??首先是北京，北京作為近年來(lái)“一枝獨(dú)秀”的北方城市，尤其是在北京發(fā)布430新政之后，二手房客群入市的積極性和活躍度有所提升。

??從北京2024年上半年二手房成交來(lái)看，當(dāng)前北京市場(chǎng)二手房買(mǎi)房活躍人群以購(gòu)買(mǎi)一居及兩居產(chǎn)品的剛需、剛改類人群占主導(dǎo)，合計(jì)占比75%。其次為購(gòu)買(mǎi)三居產(chǎn)品的首改人群，占比22%。

??從北京2024年上半年成交的二手房小區(qū)房?jī)r(jià)和房齡交叉對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)看，房齡越新的房源漲價(jià)的可能性越大。

??克而瑞研究中心調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，房齡5年內(nèi)的典型30個(gè)項(xiàng)目中45%的房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)出現(xiàn)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度都中10%以內(nèi)。其次是房齡6-10年及11-15年的項(xiàng)目，各有29%和28%的房源價(jià)格出現(xiàn)增長(zhǎng)，漲幅同中10%以內(nèi)區(qū)間。

??除此之外，房齡16年以上的二手房房?jī)r(jià)下跌幅度隨著房齡增長(zhǎng)，降幅梯度遞增，超20年老舊住宅約半數(shù)成降幅達(dá)到20%-30%。

??這主要還是由于，一方面是北京老破小因功能缺失居住屬性較差，另一方面則是老破大總價(jià)較高，同類新房平替產(chǎn)品較多，故而略失性價(jià)比。

??上海方面，527新政后，相較于新房，上海二手房率先完成筑底反彈。6月二手住宅成交面積約為197.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)89%，成交規(guī)模創(chuàng)近三年單月新高。到了7月，隨著新政效力的逐漸釋放完畢，上海二手房市場(chǎng)開(kāi)始降溫，但仍保持年內(nèi)高位。

??從上海2024年成交的二手房小區(qū)房?jī)r(jià)和房齡交叉對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)看，房齡5年以內(nèi)的項(xiàng)目表現(xiàn)仍是最佳，55個(gè)典型項(xiàng)目中有32%的項(xiàng)目出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，漲幅保持在10%以內(nèi)，其次是房齡6-10年及16-20年的項(xiàng)目，都有20%的項(xiàng)目出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲。房齡6-10年的項(xiàng)目中68%的項(xiàng)目房?jī)r(jià)降幅在20%以內(nèi)，其中10%以內(nèi)和10%-20%區(qū)間各34%。而超20年老舊住宅約3成降幅達(dá)到20%-30%。

??細(xì)化到項(xiàng)目層面，和北京類似，50年以上老舊社區(qū)普遍較歷史高點(diǎn)回調(diào)2-3成不等，典型代表為黃浦區(qū)蒙西小區(qū)、瞿溪新村，靜安區(qū)金家巷西弄、北市場(chǎng)小區(qū)等。

??相較而言，10年內(nèi)次新房小區(qū)降幅較小，部分房?jī)r(jià)甚至不降反增，諸如核心區(qū)黃埔中海建國(guó)里、露香園，浦東仁恒公園世紀(jì)等項(xiàng)目房?jī)r(jià)較歷史高點(diǎn)漲幅均在10%以內(nèi)。

??從武漢、蘇州、天津三個(gè)城市來(lái)看，武漢屬于降價(jià)中樞遞增型城市，房?jī)r(jià)降幅隨房齡遞增而擴(kuò)大，蘇州和天津則屬于普降型城市，房?jī)r(jià)漲跌幅與房齡并無(wú)顯著相關(guān)關(guān)系，不符合隨房齡遞增而房?jī)r(jià)降幅擴(kuò)大趨勢(shì)，更多的是不同房齡房源集中在一個(gè)降價(jià)中樞。

??首先是武漢，雖然武漢房?jī)r(jià)降幅隨房齡遞增而擴(kuò)大，但另一個(gè)不同于京滬城市特征在于10年以內(nèi)次新房跌幅同樣顯著。

??武漢不同房齡降價(jià)中樞集中在2-4成，5年內(nèi)次新房超3成小區(qū)降幅在10%-20%；10年以內(nèi)次新房34%的小區(qū)房?jī)r(jià)跌幅在20%-30%，整體54%小區(qū)房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)20%。

??其次是蘇州，蘇州房齡6-10年近6成項(xiàng)目?jī)r(jià)跌10%-20%，吳江區(qū)的陽(yáng)光悅湖豪苑、海亮長(zhǎng)橋府、南悅豪庭；吳中區(qū)的尼盛濱江城、保利居上；相城區(qū)的萬(wàn)科魅力花園、嘉境天成等降幅均在這一區(qū)間。

??而房齡在30-50年以內(nèi)的小區(qū)降幅則在20%以內(nèi)，主要源于這類房源本身占比較少，且主要集中在姑蘇區(qū)等核心區(qū)域，諸如三元三村、永林新村、彩虹新村等，客戶主要看中項(xiàng)目所屬區(qū)域和配套資源，對(duì)于房齡關(guān)注度相對(duì)較低。

??從天津來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目降價(jià)區(qū)間集中在2-4成，其中跌幅較為顯著的主要為核心區(qū)30-50年老舊住宅，譬如南開(kāi)區(qū)臥龍北里、衛(wèi)安南里、泊江東里、三潭西里、復(fù)康里，河西區(qū)的海建里、氣象里、賓水北里、修業(yè)里等房?jī)r(jià)較高點(diǎn)跌幅均在3成以上。而5年內(nèi)次新房雖然成交項(xiàng)目量較少僅23個(gè)，不過(guò)近半數(shù)降幅在20%-30%，低于平均水平。

??總體來(lái)看，將5城樣本小區(qū)進(jìn)行房齡和房?jī)r(jià)漲跌交叉分析，總體呈現(xiàn)出房齡越老，跌幅越大，次新房（房齡10年以內(nèi)）房?jī)r(jià)跌幅明顯小于老舊小區(qū)（房齡30年以上），房齡5年內(nèi)約64%的小區(qū)2024年上半年房?jī)r(jià)較高點(diǎn)跌幅在2成以內(nèi)，而對(duì)于房齡30年以上老舊小區(qū)而言，約3成跌幅集中在20%-30%。

??當(dāng)投資需求退潮，購(gòu)房行為趨于理性，強(qiáng)調(diào)自住屬性，因而次新房的受歡迎程度顯著好于老舊住宅，因而整體房?jī)r(jià)抗跌性也明顯優(yōu)于老舊住宅。