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??8月15日，上海發(fā)布今年第五批次商品住房用地出讓公告。記者從公告中獲悉，自第五批次土地出讓開始，上海對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊實(shí)行“雙高雙競(jìng)”舉措，即兩輪競(jìng)價(jià)、兩輪競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，競(jìng)買完成上一個(gè)指標(biāo)要求后，轉(zhuǎn)入下一個(gè)指標(biāo)要求，最終實(shí)現(xiàn)“高品質(zhì)建設(shè)一地一方案”和“市場(chǎng)化配置價(jià)高者得”目標(biāo)。

??“第一輪競(jìng)高品質(zhì)”是將綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術(shù)應(yīng)用等普適要求納入土地出讓合同；“第一輪競(jìng)價(jià)”是對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會(huì)商機(jī)制，合理設(shè)定出讓起始價(jià)格，確定差異化的溢價(jià)空間。

??“第二輪競(jìng)高品質(zhì)”對(duì)“競(jìng)裝修標(biāo)準(zhǔn)”“競(jìng)公共設(shè)施和開放空間等”“競(jìng)無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應(yīng)用、順次競(jìng)買；“第二輪競(jìng)價(jià)”是通過再次競(jìng)價(jià)，以“價(jià)高者得”的方式最終確定競(jìng)得人。

??除原有的綠色建筑、超低能耗建筑等高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)外，本次出讓增設(shè)了“競(jìng)裝修標(biāo)準(zhǔn)”“競(jìng)公共設(shè)施和開放空間等”“競(jìng)無償移交政府的高端人才住房”三項(xiàng)指標(biāo)，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體建設(shè)優(yōu)質(zhì)住房。

??公告明確，地塊的高品質(zhì)建設(shè)導(dǎo)向和具體競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)，均在出讓條件確定階段，由上海市相關(guān)部門會(huì)同相關(guān)區(qū)政府（出讓人）通過綜合評(píng)估和會(huì)商機(jī)制，根據(jù)地塊區(qū)位條件、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)情況等差異化確定。

??上海市規(guī)劃和自然資源局表示，堅(jiān)持市場(chǎng)化原則，由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系自主確定商品住房銷售價(jià)格，按國家和本市商品房銷售管理措施實(shí)施價(jià)格備案和上市銷售。

??中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭分析表示，此次上海對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊施行“雙高雙競(jìng)”舉措，即熱門地塊不再單純采取“價(jià)高者得”的模式，而是將進(jìn)行兩輪競(jìng)價(jià)及兩輪競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。這是上海響應(yīng)“好房子”建設(shè)號(hào)召的具體舉措，或是加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的前奏，同時(shí)將優(yōu)化土地市場(chǎng)資源配置，提高優(yōu)質(zhì)地塊的效益。新增的“競(jìng)裝修標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)”或?qū)⒁龑?dǎo)企業(yè)合理利用優(yōu)質(zhì)地塊，建設(shè)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，滿足人民對(duì)改善型產(chǎn)品的期待；“競(jìng)公共設(shè)施和開放空間”強(qiáng)調(diào)住宅產(chǎn)品社區(qū)建設(shè)，提高居民生活便捷度；“競(jìng)無償移交政府的高端人才住房”則有利于完善保障性住房供應(yīng)體系，精準(zhǔn)吸引和留住高端人才，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。

??“除此之外，熱門地塊起始價(jià)及溢價(jià)率由出讓前綜合會(huì)商而定，將對(duì)熱門地塊實(shí)行差異化溢價(jià)率上限，有助于企業(yè)提前計(jì)算項(xiàng)目溢價(jià)率，同時(shí)穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品價(jià)格，在發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的同時(shí)，創(chuàng)造更公平、合理的市場(chǎng)環(huán)境。”陳炬蘭稱。

??據(jù)悉，地塊成交后，高品質(zhì)建設(shè)各項(xiàng)要求將全部納入土地出讓合同，實(shí)現(xiàn)建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營等全生命周期合同監(jiān)管，確保高品質(zhì)建設(shè)要求落地。

??從地塊情況來看，上海今年第五批次供應(yīng)的兩宗涉宅地塊均位于靜安區(qū)，總建筑面積14萬平方米，起拍總價(jià)107億元，預(yù)計(jì)在9月上旬進(jìn)行集中出讓。

??記者注意到，這是上海集中供地以來出讓量較低的一次，同時(shí)也是地塊質(zhì)素最高的。公告顯示，兩宗地塊位于上海核心區(qū)域，其中，曹家渡社區(qū)C050301單元9A-20地塊附近配套成熟，坐擁中山公園、同濟(jì)二中和華山醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)資源，且與地鐵14號(hào)線武定站鄰近，1站可抵達(dá)上海內(nèi)環(huán)核心靜安寺；靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊位于靜安區(qū)大寧板塊，也處在相對(duì)完善的商業(yè)活動(dòng)圈里。

??在不限地價(jià)、不設(shè)置房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的前提下，這兩宗地塊剛一掛牌即引起市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注。參考周邊小區(qū)的房價(jià)，被認(rèn)為是未來內(nèi)環(huán)又一均價(jià)“10萬元+”的高端豪宅樓盤。

??上海市規(guī)劃和自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次優(yōu)化土地交易規(guī)則，是實(shí)現(xiàn)資源配置效率最優(yōu)化和效益最大化的創(chuàng)新之舉。

??對(duì)于上海優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，有房企人士表示，后續(xù)熱門地塊大概率還會(huì)出現(xiàn)在內(nèi)環(huán)內(nèi)，住宅價(jià)格在10萬元/平方米以上的區(qū)域，規(guī)則調(diào)整將保障類似熱點(diǎn)地塊的高端屬性。

??根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，上海共成交商住辦用地28宗，成交建面163萬平方米，總金額達(dá)到436億元，成交總建面同比下滑25%，成交總金額同比下滑20%。上海房企去年上半年拿地權(quán)益金額前三位的門檻值為55億元，今年同期為30億元。