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??在北京密云區君山別墅小區，一場本應順利的物業更換演變成了一場曠日持久的“拉鋸戰”。2024年9月，經過兩次業主大會表決，94%的業主同意解聘原物業北京豪斯凱賓，并選聘新物業瑞贏公司。然而，到了約定的交接日，豪斯凱賓卻以各種方式阻止新物業進場，導致小區陷入“雙物業并存”的混亂局面。

??這場糾紛的爭議點在于：業主方認為更換程序完全合法，兩次業主大會均滿足《民法典》規定的“雙三分之二”表決要求，“雙三分之二”指的是業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并全程由公證處監督。而豪斯凱賓則質疑業主大會的合法性，稱未收到“書面解聘通知”，并主張小區東西區應分屬不同的物業管理區域。

??“我們按照法律程序一步步走，卻卡在了執行的最后一環。”君山別墅小區物業管理委員會的一名成員表示。而北京豪斯凱賓在致業主的公開信中稱“愿以更優質服務回饋”，但拒絕承認解聘效力。

??業內專家指出，君山別墅小區的案例折射出當前物業行業的深層矛盾——隨著房地產進入存量時代，物業公司對成熟小區的爭奪加劇，而業主自治程序復雜、執行成本高昂，極易陷入僵局。這場糾紛不僅是業主與物業的博弈，更是基層治理現代化的一次嚴峻考驗。

??7月22日，一位房產中介告訴中國房地產報記者，“君山小區在最高點時小戶型一套均價為800萬元~900萬元，截至目前，小戶型均價一套為400萬元~500萬元，掛牌率還在上升。”有業主告訴記者，小區業主大部分都是買來養老的，原本入住率就不高，這幾年小區品質下降加上這次的鬧劇，讓很多人有了想要賣房的想法，并且新舊物業前還未完交接完。

??程序合法，執行“卡殼”

??君山小區的物業更換流程堪稱“教科書式”操作：兩次業主大會均滿足《民法典》要求的“雙三分之二”參與和過半同意標準，招標過程由第三方代理機構執行，新物業合同經鎮政府備案。然而，北京豪斯凱賓提出的兩點質疑——未收到“書面解聘通知”及“東西區應分屬不同物業管理區域”，卻讓法律程序與現實執行出現斷裂。

??關于通知形式，物管會出示了2024年11月25日在小區公告欄張貼的解聘公示照片，并強調北京豪斯凱賓關聯公司曾參與新物業投標，“不可能不知情”。但北京豪斯凱賓援引《民法典》第946條，主張“公告欄公示不構成法定送達”。

??一位政法大學專家表示，此類爭議的焦點在于對“書面通知”形式的解釋， “若物業實際知曉且未提出異議，司法實踐中常傾向于認定業主盡到告知義務”。

??更復雜的爭議在于區域劃分。北京豪斯凱賓稱東西區規劃獨立，而業主提供的2015年購房合同顯示物業管理區域已涵蓋整個小區。

??同策研究院聯席院長宋紅衛分析：“早期開發項目常有規劃調整，但關鍵看實際管理歷史。君山十余年由同一物業公司服務，且共用門禁系統，司法裁量更可能認定為一個管理區域。”

??目前，雙方已訴至法院。一位接近萬物云的相關人士透露，“二審核心爭議仍是程序細節。”

??老北京密云區君山別墅小區需要面對的現狀是：物業管理著“二道門”以內區域，新物業管著其他區域。新物業想通過“二道門”進入業主家里提供服務，會被老物業阻攔，需要業主打電話或者到門口把人接進來。

??存量博弈，治理難題凸顯

??這場沖突的背后，是物業行業從“開發配套”向“獨立運營”轉型的陣痛。君山小區每年超2000萬元的物業費收入，在存量市場中頗具吸引力。“物業公司寧愿耗著也不退場，因為一旦失去項目，再想奪回難上加難。”宋紅衛指出。

??公開資料顯示，君山別墅小區最初由北京慧誠房地產開發有限公司（以下簡稱“北京慧誠”）建設，當時北京豪斯凱賓是其自有的物業服務公司。2017年，陽光城集團股份有限公司以人民幣64.5億元收購北京慧誠房地產100%股權及債務。君山小區的開發以及提供物業服務的北京豪斯凱賓一并轉入陽光城旗下。

??2021年，萬科集團旗下物業服務品牌“萬物云”，以“換股并購”的方式，獲得陽光城旗下的物業管理公司“上海陽光智博生活服務集團股份有限公司”100%股權。自此，提供物業服務的北京豪斯凱賓并入萬物云旗下，君山小區的開發商仍為陽光城。

??上述接近萬物云的相關人士坦言：“收購后管理脫節，高爾夫球場和河道維護責任邊界模糊，激化了矛盾。”

??對業主而言，維權成本遠超預期。物管會成員算了一筆賬：組織900多戶業主投票耗時8個月，訴訟又需承擔律師費和舉證壓力。“雙三分之二門檻本為保障公平，但反而成了業主自治的‘高墻’。”一位北京業主協會法律顧問建議，應簡化已形成共識事項的決策流程，例如對解聘物業的二次表決可降低比例要求。

??基層政府的角色亦受關注。溪翁莊鎮政府雖多次協調，但未強制清退老物業。君山別墅小區物業管理委員會呼吁住建部門介入認定區域劃分，而豪斯凱賓則堅持“等法院判決”。專家認為，主管部門需建立“爭議期間臨時管理機制”，避免公共服務真空。

??“這不是簡單的物業糾紛，而是基層治理現代化的試金石。”宋紅衛總結。隨著《北京市物業管理條例》修訂提上日程，如何平衡程序正義與執行效率，將成為破解此類困局的關鍵。