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??自去年“430”政治局會議首提“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”以來，房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”正式進入新階段。

??各地“以舊換新”、收儲商品房、“房票”等一系列政策組合拳，疊加新房供應(yīng)節(jié)制，樓市庫存延續(xù)下行走勢。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年6月末50個重點城市狹義庫存同比下降7%。

??具體到城市層面來看，重點城市中超七成城市庫存規(guī)模下降，其中成都狹義庫存同比降幅達到45%，此外深圳、杭州、鄭州和蘭州庫存規(guī)模降幅也在兩成以上。

??不過值得關(guān)注的是，重點城市諸如廣州、武漢、南京去化周期仍超18個月，短期內(nèi)還面臨一定的去化壓力。

??今年半年度末，重點城市狹義庫存規(guī)模和去化周期雙降，而且降幅均在5%以上。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年6月末50城新建商品住宅狹義庫存規(guī)模為3.09億平方米，同比下降7%；按12個月測算2025年6月末去化周期達21.82個月，同比下降5%。

??聚焦重點一二線城市，庫存規(guī)模降幅最高的是成都，截止上半年末成都狹義庫存總量為2193.12萬平方米，較去年下降45%，也是降幅最高的城市。蘭州、鄭州、杭州、深圳、蘇州、青島、寧波、南京等城市庫存規(guī)模同比降幅均在10%以上。

??而重慶、西安、濟南、海口、廣州庫存規(guī)模不降反升，其中重慶半年末庫存規(guī)模同比上升13.5%至916.36萬平方米。

??從去化周期來看，杭州、合肥、南昌、上海等12城去化周期都在18個月以下，而且這些城市去化周期較去年同期均有所下降。 

??除了上述城市以外，北京、廣州、長春、海口、西寧、南寧、福州、重慶、武漢、鄭州、蘭州、天津、濟南、南京等多城去化周期仍超18個月，庫存壓力仍比較大。

??以去化周期超過18個月的廣州、武漢和南京為例，按照庫存套數(shù)來看，廣州、武漢、南京庫存主力均為100-120平中等面積段，占比均在2成以上，其中160平以上大面積段庫存套數(shù)同環(huán)比齊增，庫存壓力略有上升。

??這意味著，今年上半年高端住宅供應(yīng)量穩(wěn)中有增，但是成交增幅遠不及供應(yīng)帶來短期庫存積壓。

??不過，不同城市仍然存在一定的差異化特征。

??廣州庫存套數(shù)占比增長的面積段集中在120-140平和160-180平，武漢大面積段庫存增幅顯著，其中140-160平和180平以上同比分別增加1.26個百分點、0.56個百分點。南京較為特殊，100平以下小面積段和180平以上大面積段庫存套數(shù)占比增幅都比較顯著，而中等面積段100-140平庫存套數(shù)占比跌幅顯著。

??城市外圍區(qū)域庫存仍在持續(xù)增長，以廣州為例，外圍低價值片區(qū)庫存占比相對較高且同比持增，廣州增城區(qū)2025年6月末庫存套數(shù)占比分別達到了22.26%，同比增長了0.06pcts。

??而核心區(qū)庫存占比較小，比如武漢武昌、江漢和南京玄武、秦淮、鼓樓等庫存占比均不足5%。

??不過，從變化情況來看，各城市核心區(qū)庫存占比均有上揚的趨勢。

??從去化難度來看，去化周期較長的反而不是庫存占比最高的房源，廣州、武漢和南京庫存結(jié)構(gòu)與去化周期分布恰恰相反。

??據(jù)CRIC測算，廣州、武漢和南京三城面積段去化周期特征呈現(xiàn)出“兩邊高中間低” 即小于80平和大于180平去化周期高企，反而主力庫存積壓在100-140平的房源，因該面積段為主力供應(yīng)和成交區(qū)間，因而去化壓力并不算太大。

??相較而言，小面積段80平以下和超大面積段180平以上因成交量有限，去化周期顯著超城市平均。

??以廣州為例，70平以下和160平以上房源2025年6月末按12個月成交均值測算的去化周期均在30個月以上。

??另外，武漢70-80平和180平以上房源庫存去化周期分別為46個月和27個月，而主力庫存面積段100-120㎡房源去化周期在21個月左右。

??從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，城市外圍區(qū)諸如廣州增城區(qū)、花都區(qū)，南京高淳區(qū)、六合區(qū)，武漢長江新區(qū)、新洲和蔡甸等2025年6月末庫存去化周期均處于各城市區(qū)域前列，存在顯著的供大于求的情況。

??在50城狹義庫存規(guī)模持續(xù)下行的大背景下，不同城市區(qū)域、房源類型庫存壓力分化明顯，盡管整體去化周期縮短，但廣州、武漢、南京等城市周期仍超18個月，壓力猶存。

??從房源結(jié)構(gòu)看，80平以下小戶型和180平以上大戶型去化難度最大，城市外圍庫存積壓嚴重，而核心區(qū)庫存占比略有上升趨勢。整體來看，隨著后續(xù)市場迎來階段性放量，未來重點城市庫存將會繼續(xù)走低。

??對于城市而言，仍需加力精準(zhǔn)施策、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時對于庫存去化壓力較大的外圍區(qū)域，可以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)型，優(yōu)化城市功能布局，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與城市整體發(fā)展的良性互動。