市場克而瑞研究中心 2025-06-23 08:33:05 來源：丁祖昱評樓市
??2025年以來，房地產市場止跌企穩，受新房成交弱復蘇影響，狹義庫存和去化周期處于雙降區間。
??首先，狹義庫存處于下行通道，并回落至近年來低點。此外，重點城市去化周期呈現出波動下行并持穩態勢，環比跌幅逐步收窄，至4月末按12個月測算去化周期達20.98個月，環比降0.5%，同比降6%。
??供給約束疊加成交修復，行業去庫存初見成效。
??分能級來看，2025年一線城市庫存規模持穩，二線和三四線城市庫存規模有所收縮。
??不同城市去化周期呈現出穩中有降態勢，一線和二線城市已回落至20個月以內，不過三四線仍達30個月，庫存風險依舊存在。
??整體來看，行業庫存降至階段性低點，三類城市短期內將面臨嚴重的供給約束。
??1、4月末50城狹義庫存、去化周期環比雙降至3億平和21個月
??新房成交弱復蘇的背景下，2025年狹義庫存回落至近年來低點。截止2025年4月末，50城狹義庫存面積為30557萬平方米，環比降1%，同比降10%。
??從更長時間周期來看，自2023年以來，50城狹義庫存便呈現出逐步回落走勢。
??隨著庫存下行，年內重點城市去化周期呈現出波動下行并持穩態勢，至4月末按12個月測算去化周期達20.98個月，環比降0.5%，跌幅不斷收窄，同比降6%。
??供給約束疊加成交修復，行業去庫存初見成效。
??2、一線庫存持穩、二三線收縮，三四線消化周期仍達30個月
??分能級來看，2025年一線城市庫存規模持穩，截止2025年4月末達到了4155萬平方米，環比微增2%，同比微降0.25%，二線和三四線城市庫存規模有所收縮，2025年4月末25個二線城市和21個三四線城市庫存同環比跌幅均為11%和1%。
??從去化周期來看，不同城市均呈現出穩中有降態勢，一線和二線城市已回落至20個月以內，不過三四線仍達30個月，庫存風險依舊存在。
??從庫存新鮮度來看，110個樣本城市中，一線城市庫存新鮮度好于二三線。
??具體來看，一線城市狹義庫存中2022-2023年新增供給占比為11.23%，而二三線城市為17.14%。深圳、杭州、成都等熱點城市狹義庫存新鮮度普遍較高，無錫以老舊庫存為主，庫存占比較高的供給年份多在十年前。
??1、約54%庫存為2020-2023年供應，一線新鮮度顯著超二三線
??CRIC數據顯示，截至2025年4月末，110城中超半數庫存為2020-2023年的供應，其中2020年、2021年、2022年、2023年占所有庫存的比重分別為12%、14%、12%和16%。2015年及之前的十年以上的老舊庫存累計占比約為19%。
??值得注意的是，2025年以來新增供給幾乎沒有庫存積壓的情況，在“以銷定產”的模式下，房企供應節制，僅推出適銷對路的有效供應。
??分能級城市來看，一線城市庫存相對“較新”且分布更為集中，狹義庫存中2022-2023年新增供給占比分別為11.23%和17.14%。
??二三線城市庫存不及一線城市新鮮且主要集中在2020-2023年供應，在狹義庫存中占比分別為59%和53%。
??2、深杭蓉等庫存以2023年供給為主，無錫老舊庫存占比近3成
??細化至重點城市，可以看出四個典型的特征：
??一、深圳、杭州、成都等熱點城市狹義庫存新鮮度普遍較高，2015年4月末庫存占比較高的供給年份多為2021年-2022年，其中深圳供給年份為2023年的庫存占比達到38%。
??二、鄭州、長沙、佛山、惠州等狹義庫存中占比較高的多為2021年供應，主要源于2021年下半年地產行情急轉直下，弱二線和三四線為“重災區”，造成了庫存積壓。
??三、無錫以老舊庫存為主，庫存占比較高的供給多為十年前的老盤甚至是“僵尸”樓盤，潛在去化壓力較大。
??四、廣州、泉州、徐州等狹義庫存中不同供給年份分布相對平均，占比均不足15%。
??從面積段來看，2025年4月末，120個樣本城市中100-120平方米、120-140平方米產品分別占24%、20%，合計近乎占據庫存的半壁江山。
??對比近幾年各面積段庫存增減情況，小面積段70平方米以下和大面積段180平方米以上呈現出“前升后降”的山坡型走勢。
??具體來看，2022年-2023年，樣本城市70平方米以下產品庫存占比激增至16%-17%，2024-2025年回落至8%左右。180平方米以上產品由2022年-2023年高點14%降至5%。140-180平面積段庫存占比呈現出穩中微增態勢，截止2025年4月末持穩11%；而80-140平方米房源庫存占比則呈現出典型的“U”型走勢。
??分能級來看，一線城市主力面積段明顯低于二線和三四線城市，即一線以80-120平米中小面積產品為庫存主要分布，二線和三四線城市100-120平產品為庫存占比偏高。
??數據顯示，一線樣本城市80-90平方米90-100平方米和100-120平方米面積產品均在20%左右，占據庫存份額最高，120-140平方米高改產品占比也接近15%。二線和三四線城市庫存面積段主要集中在100-120平方米和120-140平方米產品，占比均在20%以上。
??相比之下，受客群結構和供應結構影響，二線、三四線城市70-100平方米中小面積段產品庫存占比明顯低于一線城市。
??從戶型來看，三房戶型庫存規模占比最高。
??2025年4月末，樣本城市三房戶型庫存占比多達52%，占據庫存主力，除此之外，四房是庫存占比第二高的戶型，比重達到28%。其次為二房占比約10%，一房和五房及以上庫存占比相對較低，僅為4%和6%。
??對比近幾年的庫存占比情況，三房和四房戶型占比穩中有增，仍處階段高位，2022年-2023年，三房庫存占比持穩45%，而后持續攀升，至2025年4月末已達52%。四房戶型2021年-2023年庫存占比均不足20%，2025年4月末已達28%。隨著新房供應量持續收縮，房企更傾向于推出大面積三房和四房產品，一定程度上會造成庫存積壓。
??各能級城市中占比最高的均為三房，比重都在五成以上。次高占比的房型均為四房，一線和二線城市四房占比均達到30%，三四線為25%。
??2025年以來，受供給節制，疊加成交止跌影響，庫存下行至階段低點，去化周期持續改善。熱點恒熱、老舊庫存占比較多、供需錯配等三類城市供給約束明顯，具體來看：
??第一類是熱點恒熱的城市，如上海、杭州、成都等城市，2025年4月末狹義庫存見底，去化周期都在15個月以內，短期內基本不存在去化風險。同時此類城市庫存新鮮度高，2025年4月末庫存中供給年份為2023年的占比均在25%以上。
??第二類是以呼和浩特、無錫等為代表的消化周期偏高，老舊庫存積壓嚴重的二三線城市，2025年4月月末狹義庫存保持高位，去化周期均超30個月，短期內庫存壓力巨大。這些城市老舊庫存積壓較為嚴重，供給年份為2018年及之前的庫存占比較大，未來去化壓力較大，而短期內新鮮庫存不足也會導致成交受限。
??第三類是消化周期適中，但存在嚴重供需錯配的城市，典型如廣州、大連、東莞等核心二三線城市。對于這類城市來說，庫存中容易去化的熱銷樓盤基本已經去化殆盡，而庫存中剩余的多為城市外圍或面積段較小的剛需戶型，雖然消化周期仍在警戒線以下，但是短期去化問題需要高度關注。
財政部：1-5月國有土地使用權出讓收入11281億元，同比下降11.9%
2025-06-23契稅1949億元，同比下降16.2%；土地增值稅2031億元，同比下降16.8%。報告｜5月大中城市租金水平持續下降
2025-06-20租金延續“跌多漲少”局勢。自然資源部：妥善處置閑置存量土地“18條”政策措施落地見效
2025-06-192.4萬宗存量房地產用地納入妥善處置閑置存量土地“一地一策”清單。5月各線城市房價環比下降，同比降幅繼續收窄
2025-06-18新房杭滬領漲，二手房仍“以價換量”。高層最新部署：更大力度推動房地產市場止跌回穩
2025-06-16構建房地產發展新模式，扎實有力推進“好房子”建設。二手房交易季節性回落，累計成交創多年新高
2025-06-13一線城市表現穩健，二線城市分化明顯。報告|百強房企5月業績環比增長3.5%，民企拿地積極性提升
2025-06-12超半數百強業績環比提升，投資積極性筑底回升。最新部署｜解決群眾急難愁盼，涉及房地產
2025-06-10推動民生建設更加公平、均衡、普惠、可及。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
