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??位于廣州市天河區(qū)的柯木塱村正在進(jìn)行村民回遷安置房置換商品房意愿摸查，計(jì)劃使用城中村改造專項(xiàng)借款購買存量商品住房作為村民的安置房。20天前，南沙區(qū)已將購置的232套商品房分配給了村民用作安置房。

??2024年，廣州獲得4096億元的城中村改造專項(xiàng)借款授信金額，其中部分便是用于訂購存量商品房。6月18日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，在專項(xiàng)借款的支持下，截至5月份，廣州已合計(jì)認(rèn)購存量房6000余套用于安置。一個(gè)可以參考的數(shù)據(jù)是，今年前5月，廣州全市新房的月均成交量為5213套。

??雖然廣州尚未公布收購存量商品房的大致預(yù)算及套數(shù)，但可以明確的是，收購的動(dòng)作還在持續(xù)推進(jìn)。對于房企而言，這是一次難得的去庫存機(jī)會(huì)。廣州某在售樓盤近期被列入一個(gè)城中村改造項(xiàng)目的定向購買清單，該項(xiàng)目有關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，若能通過專項(xiàng)借款政策實(shí)現(xiàn)房源集中去化，可緩解不少銷售壓力。

??安置房置換商品房

??公開信息顯示，為滿足村民多樣化、差異化安置需求，根據(jù)《廣州市城中村改造建設(shè)指揮部辦公室印發(fā)關(guān)于使用城中村改造專項(xiàng)借款購買存量商品住房作為安置房的工作方案的通知（暫行）》相關(guān)規(guī)定，柯木塑村將在6月11日至6月30日期間開展村民的回遷安置房置換商品房意愿摸查工作。

??意愿征詢表里列出了5個(gè)周邊存量商品房房源項(xiàng)目，包括廣州城投天禧、中建精誠壹號、天河麓譽(yù)府、慧源山莊、天河都薈，涵蓋73平方米至152平方米的戶型，房源的價(jià)格區(qū)間為3.6萬元/平方米至6.2萬元/平方米。原則上，每個(gè)村民可拿出不超過140平方米的回遷安置房用于置換商品房。不過，安置房無法按1:1的比例置換成商品房，各個(gè)項(xiàng)目的置換比例不同，如，慧源山莊的置換系數(shù)區(qū)間為1:0.63-1：0.53，廣州城投天禧的則是1:0.89-1:0.75。

??最終，村民的置換資格將視報(bào)名情況、商品房供給情況，通過搖號或其他方式確定。

??還有不少城中村為村民提供了商品房安置方式。番禺的柏堂村也進(jìn)行了意愿調(diào)查，表示根據(jù)廣州市正在探索的做法，村民可放棄原址安置的復(fù)建安置房，另行選擇項(xiàng)目周邊符合條件的商品房作為安置補(bǔ)償?shù)姆绞街弧＝?jīng)初步估算，柏堂村項(xiàng)目評估樓面地價(jià)+綜合建安單價(jià)+臨遷費(fèi)約為2.1萬元/平方米，村民可選擇周邊價(jià)值相當(dāng)?shù)纳唐贩孔鳛榘仓梅浚羯唐贩康膬r(jià)值超出安置房的價(jià)值，需補(bǔ)差價(jià)或減少安置面積。據(jù)了解，柏堂村對接了周邊4個(gè)在售樓盤，包括朗譽(yù)花園、保利鴻悅花園、卓越晴翠府、廣地花園，銷售單價(jià)約2.6萬元/平方米至3.9萬元/平方米。

??拿到商品房的村民亦不在少數(shù)。早在2024年11月，越秀區(qū)的瑤臺村就發(fā)布了招標(biāo)公告，以42246元/平方米的限價(jià)收購周邊5公里以內(nèi)的新房，收購體量大約1.8萬平方米，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的項(xiàng)目。最終，該村收購了君越府項(xiàng)目的197套商品房，并于今年陸續(xù)進(jìn)行網(wǎng)簽。

??今年3月份，南沙區(qū)土地開發(fā)中心購置了瑞灣雅苑項(xiàng)目的商品房作為萬頃沙鎮(zhèn)的安置房源，在登記認(rèn)購期間，共有521位村民報(bào)名，意向認(rèn)購682套房源，超過房源供應(yīng)量的兩倍。5月29日，通過搖珠分房，共有232套房源順利分配到戶。

??已收房超6000套

??2024年，廣州成功申報(bào)城中村改造專項(xiàng)借款項(xiàng)目52個(gè)，共計(jì)獲得授信金額4096億元。52個(gè)城中村改造項(xiàng)目共涉及約10.8萬戶改造戶數(shù)和約28.3萬套安置房。部分安置房計(jì)劃采用收購存量商品房的方式籌集。

??2024年11月，廣東省首筆收購存量住房用作安置房的專項(xiàng)借款資金落地廣州，黃埔區(qū)“五村七片”城中村改造項(xiàng)目獲得首期2.5億元專項(xiàng)借款，用于收購存量商品房。截至今年5月份，廣州下場收購的存量商品房已超過6000套。6月12日發(fā)布的《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見稿）》提到“推進(jìn)利用專項(xiàng)借款購買存量商品房作為安置房”，這意味著，未來廣州仍將繼續(xù)擴(kuò)大存量商品房的收購規(guī)模。

??收購形式方面，除了上述商品房房源安置方式，廣州還探索了房票安置模式。房票是指將被征收人的房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結(jié)算憑證。被征收人可自行向參與房票安置工作的房企購買商品房，直接用房票結(jié)算。相較回遷、置換等安置方式，房票使用范圍更廣，靈活度也更高。

??6月16日，南沙區(qū)向首批18名房票使用人頒發(fā)房票憑證，房票總額超5000萬元。據(jù)介紹，該區(qū)的“房源超市”已擴(kuò)容至12家開發(fā)商，總計(jì)提供超過1400套商品房。5月16日，花都區(qū)首批房票憑證順利發(fā)放，楊二村的一位村民用手里的房票現(xiàn)場認(rèn)購了花都城投集團(tuán)旗下的商品房項(xiàng)目。

??最早推行房票的黃埔區(qū)已經(jīng)取得了一定成績。據(jù)悉，截至5月底，該區(qū)通過房票安置模式累計(jì)完成認(rèn)購商品房超過1100套，去化面積超過10萬平方米，拉動(dòng)資金流轉(zhuǎn)超20億元。最早獲得專項(xiàng)借款的“五村七片”項(xiàng)目認(rèn)購周邊商品房逾560套，還實(shí)現(xiàn)了房票的跨區(qū)使用。

??地方政府認(rèn)為收購存量商品房作為安置房，可以幫助解決多個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。南沙開發(fā)區(qū)土地開發(fā)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商品房房源安置打破了傳統(tǒng)安置房安置模式，一方面解決了群眾期待的安置問題、縮短回遷周期，節(jié)省了財(cái)政資金，另一方面又有助于優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。花都區(qū)也表示，通過房票安置，可極大縮短村民回遷時(shí)間，同時(shí)減少市場商品房庫存壓力。

??截至目前，廣州已有不少在售項(xiàng)目享受到了這種定向去庫存的利好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃埔區(qū)的科城新世代已有超過900套存量商品房被收購用于安置房，白云區(qū)的云麓花城也因此消化了700多套庫存，而君越府整個(gè)項(xiàng)目的可售貨量僅197套，一次性被瑤臺村買斷。

??不過，開發(fā)商要承接政策紅利也有不少因素需衡量，除了價(jià)格讓利外，還要考慮前期業(yè)主的抵觸情緒。例如，瑞灣雅苑的部分業(yè)主表示，2024年該項(xiàng)目標(biāo)榜自身為高端小區(qū)、人才小區(qū)，如今卻變成安置區(qū)回遷房，而開發(fā)商并未向所有業(yè)主事先通報(bào)征求意見，涉嫌欺瞞消費(fèi)者。