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??2025年上半年，土地市場延續(xù)縮量提質(zhì)趨勢，土地成交規(guī)模同比下降8%再創(chuàng)新低，但各能級平均樓板價均有所上漲，溢價率也大幅回升。重點城市屢屢拍出優(yōu)質(zhì)的高溢價高總價地塊，得益于穩(wěn)市場政策的扶持，高流速低風(fēng)險板塊拍出地價新紀(jì)錄已屢見不鮮，企業(yè)投資也在延續(xù)回暖之勢，土地市場各項成交指標(biāo)均在持續(xù)釋放積極的行業(yè)趨穩(wěn)信號。

??2025年下半年，地方政府將在土地市場進(jìn)一步加強(qiáng)落實“控量提質(zhì)”，并與土地收儲的全面推進(jìn)，形成促進(jìn)房地產(chǎn)庫存下降的兩大重要抓手，而中央財政對于地方債務(wù)指標(biāo)的寬松，也將為地方持續(xù)縮減供地規(guī)模提供支撐。企業(yè)層面，央國企主導(dǎo)、核心城市聚焦的特征將持續(xù)強(qiáng)化。具備資金優(yōu)勢的央國企仍將是土地市場的主力，重點爭奪一二線城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，區(qū)域深耕也將成為更多企業(yè)保證確定性的優(yōu)先選擇。

??總結(jié)

??01

??全國土地成交建面同比下降8%

??但一二線面積、金額均保持正增長（節(jié)選）

??1）各能級成交規(guī)模走向分化，一二線止跌回升、三四線持續(xù)收縮。上半年，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積2.5億平方米，較2024年同期下跌8%，再度刷新2010年以來的上半年新低紀(jì)錄。各月份成交規(guī)模均保持同比回落，二季度以來同比降幅有所擴(kuò)大，助力行業(yè)去庫存步伐進(jìn)一步提速。2025年以來全國招拍掛土地成交規(guī)模為同期新房交易量的六成左右，“供小于求”使得行業(yè)廣義庫存進(jìn)入下降周期，“減壓速度”大約為每半年消化周期下降2.5個月左右，再加之閑置用地回收、收購存量房為保障、專項債收儲等直接降庫存舉措的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)全面進(jìn)入了降庫存周期。

??分能級來看，各能級城市表現(xiàn)明顯分化，一二線城市成交建面、成交金額均實現(xiàn)止跌回升；三四線則出現(xiàn)量價齊跌。且二季度以來，各能級城市分化表現(xiàn)愈發(fā)顯著，4月份以來一、二線城市土地成交金額同比增長52%、37%，均較一季度加快了12個百分點，而三四線城市土地成交金額同比下降10%，則較一季度回落了12個百分點。各能級土地成交金額趨勢的分化，說明一二線城市仍能提供足量的高質(zhì)量土地供應(yīng)，保證較為充裕的新增貨值，以提高質(zhì)量對沖交易面積的下降，仍能保持一定的高質(zhì)量新盤上市速度，在維持市場適當(dāng)熱度的同時，也使得成交金額維持在相對穩(wěn)定的規(guī)模上；而多數(shù)三四線城市只有少量優(yōu)質(zhì)地塊能保持較好的出讓前景，在當(dāng)前人地房錢等要素掛鉤的要求之下，加大高質(zhì)量土地供應(yīng)，已不可能完全覆蓋供應(yīng)面積下降對土地成交金額的影響，未來新房市場中的純新盤勢必會更加“稀缺”。

??2）得益于供地質(zhì)量提升，各能級平均樓板價均同比顯著增長。（略）

??3）平均溢價率達(dá)到10%，核心城市熱度持續(xù)復(fù)蘇。2025年上半年，新房銷售規(guī)模降幅大幅收窄，房價同比降幅連續(xù)下降，行業(yè)顯露出穩(wěn)定態(tài)勢的初步特征，再加之穩(wěn)市場政策面的大力扶持，地方政府在控制新增土地供應(yīng)規(guī)模的同時，在“好房子”導(dǎo)向之下進(jìn)一步提升了新增供地的質(zhì)量，房企投資積極性隨之回升。2025年上半年平均溢價率達(dá)到9.2%，較2024年同期增加了4.8個百分點。

??二季度以來，隨著非核心城市成交占比上升，平均溢價率稍有回落，但熱點地塊仍在頻頻拍出。上海、北京、杭州、成都等城市優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)保持，如杭州4月份以來有18宗地成交總價超過10億元，其中14宗地溢價成交，最低溢價率也超過了16%。就最近的6月份土拍來看，成都錦江區(qū)一心橋地塊吸引了10家房企參拍，經(jīng)過154輪競價后由國貿(mào)地產(chǎn)競得，溢價率高達(dá)75%，成交總價23.26億元，平均樓板價3.55萬元/平方米，也是成都樓板價第二高位。上海曹路地塊吸引了4家房企參拍，經(jīng)過67輪競價觸發(fā)中止價后進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié)，最終以總價21億元+全部附加條件成交，由聯(lián)發(fā)集團(tuán)競得，溢價率達(dá)到43%，這一溢價率也刷新了當(dāng)前上海“雙高雙競”新規(guī)以來的溢價新紀(jì)錄。

??三四線城市也有部分確定性較強(qiáng)的地塊拍出了較高熱度，如5月溫州甌海區(qū)成交了一宗宅地，容積率1.05，逾20輪競價后由華璽地產(chǎn)競得，溢價率40.4%，成交總價2.19億元，平均樓板價8836元/平方米。地塊東側(cè)緊鄰仙巖景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越，臨近甌海時尚智造小鎮(zhèn)，是浙江省第一批37個特色小鎮(zhèn)之一，發(fā)展文創(chuàng)博覽、創(chuàng)意設(shè)計、微傳媒等產(chǎn)業(yè)集群。目前周邊尚無同質(zhì)競品，同板塊的高端項目容積率2.8，售價在1.4萬元/平方米左右。再如部分回購地塊，如溫嶺市出讓的2宗回購宅地，溢價率均超過160%，成交樓板價均在1700元/平方米左右，回購住宅價格5500元/平方米，地下車位6萬元/個。

??02

??TOP3城市成交金額占比35%

??土地投資進(jìn)一步向核心城市集中（節(jié)選）

??從重點監(jiān)測城市來看，2025年上半年已有3市超過千億；上海、北京、杭州土地成交金額分別達(dá)到1273、1101和1077億元。TOP3城市總成交金額達(dá)3451億元，占全國土地成交總金額的35%，高出上年同期10個百分點，土地投資進(jìn)一步向高能級城市集中。

??03

??企業(yè)投資延續(xù)回暖趨勢

??資源加速向頭部集中(節(jié)選)

??核心地塊放量驅(qū)動房企投資回暖，行業(yè)分化持續(xù)加劇

??2025年1-5月土地市場呈現(xiàn)筑底回穩(wěn)態(tài)勢，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊放量帶動百強(qiáng)房企投資金額顯著回升，但行業(yè)分化加劇，超六成房企仍未重啟拿地，資源加速向頭部集中。

??從投資百強(qiáng)總量來看，前5月新增土儲百強(qiáng)房企的新增貨值、總價和建面之和分別為9393億元，4824億元和4372萬平方米，貨值同比增長21.1%，投資金額同比增長38%，金額增幅顯著，緣于核心城市核心地塊供應(yīng)量明顯提升，建面同比增長0.4%。

??頭部央國企主導(dǎo)土地市場，部分民企審慎補(bǔ)倉（略）

??展望

??04

??上半年土拍熱度顯著復(fù)蘇

??下半年供地結(jié)構(gòu)將持續(xù)優(yōu)化

??截至6月20日，全國300城經(jīng)營性土地成交規(guī)模2.5億平方米，較2024年同期下降8%，再度刷新歷史新低。不過得益于供給側(cè)控量的有效落實，各地審慎安排新增宅地供應(yīng)的空間時序，再加之需求側(cè)穩(wěn)市場政策護(hù)航，保障優(yōu)質(zhì)地塊的出讓預(yù)期，2025年上半年土拍平均溢價率增至9.2%，較上年同期增加了4.8個百分點。并且不僅僅是杭州、上海、成都等核心城市的優(yōu)質(zhì)板塊屢屢拍出高溢價地塊，少數(shù)三四線城市如溫州、溫嶺等城市也多次拍出高溢價宅地，具有強(qiáng)確定性的回購類、低密生態(tài)類三四線地塊也受到企業(yè)投資的高度關(guān)注。

??二季度以來各地優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)節(jié)奏暫緩，4月份以后月度平均溢價率有所回落，這一方面是受供地周期性影響，信貸指標(biāo)更為寬松的一季度，往往也會有更多高品質(zhì)宅地出讓，另一方面也有利于放緩優(yōu)質(zhì)宅地的入市節(jié)奏，減少同類的高品質(zhì)產(chǎn)品競爭，保持良好的去化預(yù)期。

??2025年下半年，地方政府將在土地市場進(jìn)一步加強(qiáng)落實“控量提質(zhì)”，并與土地收儲的全面推進(jìn)，形成促進(jìn)房地產(chǎn)庫存下降的兩大重要抓手，而中央財政對于地方債務(wù)指標(biāo)的寬松，也將為地方持續(xù)縮減供地規(guī)模提供支撐。另一方面，隨著上半年城市更新工作的完成落實，下半年與之相關(guān)的回購類宅地、以及大量優(yōu)質(zhì)核心板塊的凈地出讓有望增多，為2025年土地市場帶來更多優(yōu)質(zhì)的增量土地供應(yīng)，并進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)交易規(guī)模的穩(wěn)定和供求預(yù)期的改善。

??05

??去庫存為企業(yè)經(jīng)營主基調(diào)

??央國企將繼續(xù)引領(lǐng)核心城市土拍市場

??2025年下半年，基于房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)深度調(diào)整態(tài)勢的預(yù)判，絕大多數(shù)房企的經(jīng)營重點將繼續(xù)放在去庫存和優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)上，而非大規(guī)模重啟土地投資。在當(dāng)前市場環(huán)境下，銷售回款和現(xiàn)金流安全仍是房企的核心訴求，這使得企業(yè)拿地策略普遍保持高度謹(jǐn)慎。

??從投資格局來看，央國企主導(dǎo)、核心城市聚焦的特征將持續(xù)強(qiáng)化。具備資金優(yōu)勢的央國企仍將是土地市場的主力，重點爭奪一二線城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，而部分財務(wù)穩(wěn)健的頭部民企可能選擇性參與競爭。中小房企則繼續(xù)收縮投資范圍，以區(qū)域深耕為主。值得注意的是，盡管核心地塊競爭激烈，但絕大多數(shù)房企受制于庫存壓力和資金約束，短期內(nèi)難以顯著提升拿地強(qiáng)度。

??市場復(fù)蘇的關(guān)鍵變量仍在于銷售端的持續(xù)回暖。若政策支持（如收儲專項債券、限購優(yōu)化等）能夠有效提振購房需求，并帶動房企銷售回款明顯得到改善，部分資金充裕的房企或逐步恢復(fù)投資意愿。整體來看，行業(yè)仍處于調(diào)整期，房企投資規(guī)模預(yù)計將保持低位運行，去庫存和債務(wù)優(yōu)化仍是當(dāng)前階段的首要任務(wù)。