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??導(dǎo) 語

??土地市場延續(xù)控量去庫存，供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地占比有望持續(xù)提升。

??◎  文 / 馬千里

??2025年5月，土地市場成交規(guī)模延續(xù)量縮價(jià)漲態(tài)勢。據(jù)月末快報(bào)數(shù)據(jù)，5月土地成交建筑面積同比下降18%，成交金額同比增長12%，連續(xù)5個(gè)月建面回落而金額上升。截至5月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積4813萬平方米，環(huán)比上月同期上升10%，同比下降19.3%。本月平均溢價(jià)率達(dá)到7.2%，環(huán)比下降了1.9個(gè)百分點(diǎn)，但北京、上海等核心城市仍成交了多宗高溢價(jià)地塊，本月一線城市平均溢價(jià)率達(dá)到13.7%，再度回到10%以上。5月份以來，中央宏觀調(diào)控重點(diǎn)著力金融政策穩(wěn)預(yù)期，持續(xù)改善行業(yè)資金面壓力，并發(fā)文推進(jìn)城市更新，為行業(yè)發(fā)展帶來新的增長動(dòng)能。

??核心要點(diǎn)

??供求：面積同比回落而金額增長，截至2025年5月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積4813萬平方米，同比下降19.3%。成交建筑面積2826萬平方米，同比下降18%，成交金額807億元，同比增長12%。

??熱度：平均溢價(jià)率整體回落，城市間顯著分化。5月平均溢價(jià)率回落至7%，一二線城市土拍仍維持熱度，本月平均溢價(jià)率仍達(dá)到10%，延續(xù)了2025年以來的高位。

??分布：一二線量價(jià)同比均增，三四線量價(jià)同比延續(xù)回落。成交建面方面，三四線同比下降25%，一二線分別增長2%和31%；成交金額方面，三四線同比回落25%，一二線分別同比增長131%和50%。

??后市展望

??土地市場延續(xù)控量去庫存，供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地占比有望持續(xù)提升

??2025年5月土地市場延續(xù)縮量，全國300城經(jīng)營性用地供應(yīng)建筑面積4813萬平方米，同比下降19.3%，成交2826萬平方米，同比下降18%，供求規(guī)模連續(xù)5個(gè)月同比負(fù)增長。但成交金額同比增長12%至807億元，優(yōu)質(zhì)土地成交帶動(dòng)成交金額同比增長，凸顯控量提質(zhì)的供應(yīng)策略。各能級(jí)城市走向分化，交易規(guī)模同比正增，土拍熱度也得以維持在10%左右，而三四線城市則持續(xù)收縮土拍規(guī)模，平均溢價(jià)率也進(jìn)一步回落至4%以下。三四線城市保持土地出讓規(guī)模的持續(xù)低位，一方面說明2025年以來的專項(xiàng)債、中央轉(zhuǎn)移支付等財(cái)政指標(biāo)有效落地，地方財(cái)政壓力更為吃緊的三四線城市從中獲益；另一方面也代表著三四線庫存壓力正在持續(xù)快速減輕，有望促成更多核心板塊的供求新平衡。

??聯(lián)系中央部委表態(tài)來看，本月自然資源部分別在本部門例行發(fā)布會(huì)，和國新辦五部委聯(lián)合發(fā)布會(huì)上兩次表態(tài)，要全力支持好城市更新，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，讓資源用起來，總結(jié)推廣正在開展的43個(gè)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)。隨著城市更新工作的加快推進(jìn)，與之相關(guān)的政府回購類保障房宅地、以及大量優(yōu)質(zhì)核心板塊的凈地出讓有望增多，為2025年土地市場帶來更多優(yōu)質(zhì)的增量土地供應(yīng)，并進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)交易規(guī)模的穩(wěn)定和供求預(yù)期的改善。

??01 供求

??交易量延續(xù)低位運(yùn)行

??供求規(guī)模連續(xù)5個(gè)月同比負(fù)增長

??土地供應(yīng)方面，截至2025年5月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積4813萬平方米，環(huán)比上月同期上升10%，同比下降19.3%。當(dāng)前行業(yè)正處在去庫存的深水區(qū)，雖然大部分城市的狹義庫存指標(biāo)均有明顯改善，但廣義庫存規(guī)模仍在持續(xù)高位。正如我們預(yù)期，各地供地規(guī)模均控制在最低水平，僅保證少數(shù)優(yōu)質(zhì)土地和重大項(xiàng)目的供應(yīng)，本月土地供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)同比回落。

??至截稿時(shí)，一線城市中京滬穗深均有宅地供應(yīng)，上海出讓底價(jià)最高，廣州其次，北京、深圳均只掛牌了1宗宅地。具體來看，上海于5月14日集中供應(yīng)10宗宅地，合計(jì)出讓底價(jià)185億元，掛牌截止日期為6月19日，大多數(shù)地塊容積率不高于2.5。其中楊浦區(qū)東外灘宅地出讓單價(jià)最高，起拍樓板價(jià)達(dá)到7.3萬元/平方米，出讓底價(jià)26.76億元。該地塊處于上海中高端住宅聚集區(qū)，交通、生態(tài)、商業(yè)、醫(yī)療配套成熟。目前周邊優(yōu)質(zhì)新房售價(jià)可達(dá)12萬元/平方米以上。廣州掛牌5宗宅地，合計(jì)出讓底價(jià)39億元，其中花都區(qū)中軸線CBD宅地容積率低至1.02，出讓底價(jià)8.2億元，起拍樓板價(jià)1.3萬元/平方米。地塊位于花都中軸線文旅城板塊，雙軌交覆蓋，周邊教育集群密集，商業(yè)配套完善，醫(yī)療資源豐富，且1.02超低容積率可打造高端低密產(chǎn)品。目前周邊高層產(chǎn)品售價(jià)可達(dá)2萬元/平方米，低密優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品售價(jià)可達(dá)2.5萬元/平方米以上。

??二線城市方面，本月西安、成都新增出讓底價(jià)超過50億元，重慶、烏魯木齊、長沙出讓建面超過100萬平方米。從優(yōu)質(zhì)個(gè)體地塊來看，成都成華區(qū)宅地出讓底價(jià)最高，達(dá)到19.7億元，位于八里莊-二仙橋板塊，容積率2，起拍樓板價(jià)1.4萬元/平方米。地塊位于板塊核心區(qū)位，周邊教育、交通、公園等配套成熟，醫(yī)療配套規(guī)劃等級(jí)較高，距離最近的大型商業(yè)體大約1.3公里左右。目前臨近的招商項(xiàng)目售價(jià)在3萬元/左右。天津河西區(qū)掛牌一宗宅地，出讓底價(jià)17.5億元，起拍樓板價(jià)1.8萬元/平方米，容積率2.0。地塊為新梅江核心區(qū)的稀缺低密住宅用地，且緊鄰地鐵6號(hào)線和8號(hào)線淥水道站，交通便利，周邊有天津梅江環(huán)宇城等商業(yè)配套，以及太湖路公園、新梅江中央綠軸公園等生態(tài)資源，商業(yè)和休閑配套較為完善。目前周邊在開發(fā)和在售新房項(xiàng)目較多，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目售價(jià)可達(dá)4萬元/平方米左右。

??本月的自然資源部例行發(fā)布會(huì)中，國土空間規(guī)劃局對2025年最新《國土空間規(guī)劃城市體檢評估規(guī)程》進(jìn)行了官方解讀。在提高土地使用效率方面，表示將引導(dǎo)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，集約緊湊布局，精準(zhǔn)識(shí)別存量空間盤活利用潛力區(qū)域，推動(dòng)盤活存量用地和商辦用房。與中共中央、國務(wù)院發(fā)布的城市更新行動(dòng)文件一致，隨著城市土地要素的利用率進(jìn)一步提升，2025年土地市場有望在保持合理低位、促進(jìn)行業(yè)庫存調(diào)整的基礎(chǔ)之上，進(jìn)一步提高新增供地的平均質(zhì)量。

??土地成交方面，截至5月25日，全國300城經(jīng)營性土地招拍掛成交2826萬平方米，同比下降18%，降幅較上月全月縮小了7個(gè)百分點(diǎn)，2025年以來，供應(yīng)和成交規(guī)模已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月均現(xiàn)同比回落。本月成交金額807億元，同比增長12%，土地成交延續(xù)縮量提質(zhì)特征。本月上海、西安、杭州成交總價(jià)超過50億元，成都、西安、杭州、青島成交建面超過50萬平方米。因優(yōu)質(zhì)宅地成交占比下降，本月平均樓板價(jià)2854元/平方米，環(huán)比下降6%，同比仍增長36%。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)顯著分化，一二線城市交易規(guī)模同比正增，土拍熱度也得以維持在10%左右，而三四線城市則持續(xù)收縮土拍規(guī)模，平均溢價(jià)率也進(jìn)一步回落至4%以下。從積極的角度來看，三四線城市保持土地出讓規(guī)模的持續(xù)低位，一方面說明2025年以來的專項(xiàng)債、中央轉(zhuǎn)移支付等財(cái)政指標(biāo)有效落地，地方財(cái)政壓力更為吃緊的三四線城市從中獲益；另一方面也代表著三四線庫存壓力正在持續(xù)快速減輕，有望促成更多核心板塊的供求新平衡。一二線城市方面，當(dāng)前平均溢價(jià)率雖然仍在高位，但可以看到高溢價(jià)地塊仍集中在少數(shù)城市和優(yōu)質(zhì)板塊，規(guī)劃指標(biāo)友好的宅地更受青睞，對于更多的城市而言，大量板塊的供求關(guān)系仍需持續(xù)修復(fù)。譬如南京鐵心橋宅地，雖處于城市目前為數(shù)不多的高流量健康板塊，但由于開發(fā)條件較為苛刻，最終仍然只是底價(jià)拍出。接下來，隨著城市更新行動(dòng)任務(wù)的進(jìn)一步分解和落實(shí)，預(yù)計(jì)土地市場中或?qū)⒂瓉砀啻_定性較強(qiáng)的有償回購地塊，以及成熟配套區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地，2025年下半年土拍熱度有望延續(xù)，三四線城市也會(huì)出現(xiàn)更多提振信心的土拍溢價(jià)信號(hào)。

??02 熱度

??溢價(jià)率延續(xù)回落至7%

??一線平均溢價(jià)率仍達(dá)14%

??市場熱度方面，至截稿時(shí)5月平均溢價(jià)率為7.2%，延續(xù)回落趨勢。一二線城市土拍仍維持熱度，本月平均溢價(jià)率仍達(dá)到10%，延續(xù)了2025年以來的高位。隨著各地年度供地清單中的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸賣出，再加之非熱點(diǎn)地塊成交占比的上升，土拍平均溢價(jià)率的回落仍在預(yù)料之中。本月上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市平均溢價(jià)率均超過15%，武漢、石家莊溢價(jià)率也超過了5%，非熱點(diǎn)城市的合適地塊也拍出了高溢價(jià)，典型如重慶綦江區(qū)袖珍宅地，即拍出了51.4%的高溢價(jià)率，成交總價(jià)8443萬元，平均樓板價(jià)2300元/平方米。得益于優(yōu)質(zhì)地塊熱度的維持，以及投資信心的持續(xù)提振，2025年核心城市土地市場競拍信心持續(xù)高位。武漢、石家莊、重慶等城市也持續(xù)有高溢價(jià)土拍成交。

??聯(lián)系近期宏觀政策及行業(yè)穩(wěn)市場發(fā)展走向來看，隨著城市更新進(jìn)程的加快推進(jìn)，專項(xiàng)債收儲(chǔ)、閑置土地回收、保障房收儲(chǔ)等舉措對潛在庫存指標(biāo)的改善，再加之一攬子金融政策對于企業(yè)投資、購房者信貸的支持，在城市更新、庫存調(diào)整、融資扶持、需求提振等多方面共同發(fā)力之下，2025年有望在更多城市空間網(wǎng)格達(dá)成供求預(yù)期的新平衡，土拍熱度也有望進(jìn)一步向更多城市、更多小板塊蔓延。

??5月土地流拍率13%，環(huán)比稍有回升。具體來看，本月武漢、蘇州、寧波、西安、福州均有各有1宗宅地流標(biāo)或撤牌，因未來銷售前景確定性不足或未達(dá)出讓預(yù)期，未能成功如期出讓。

??03 重點(diǎn)地塊

??兩榜過半席位來自滬杭

??多宗高開發(fā)難度地塊以底價(jià)成交

??5月份高總價(jià)宅地?cái)?shù)量延續(xù)低位，連續(xù)兩個(gè)月總價(jià)榜首地塊成交價(jià)不足50億元。重點(diǎn)地塊的單幅成交金額下降，不僅有助于減輕企業(yè)融資壓力，也有利于縮短單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期，避免形成新的長期潛在庫存。總價(jià)TOP10中，上海、杭州占據(jù)六席。榜首為北京海淀區(qū)四季青地塊，成交總價(jià)45億元，溢價(jià)率12%，樓板價(jià)7.8萬元/平方米，由保利和北京建工聯(lián)合體競得，為西四環(huán)外低密住宅用地，周邊各類配套成熟。排在第二的是上海楊浦區(qū)地塊，也是本輪上海集中土拍中熱度最高的宅地，溢價(jià)率達(dá)到26%。總價(jià)TOP10中有部分宅地為底價(jià)成交，大多因?yàn)殚_發(fā)難度較大而熱度不高，如南京鐵心橋地塊要求接受城市更新改造指揮部全程監(jiān)管；上海虹口地塊形狀狹長，容積率6.2，捆綁100%自持商業(yè)，且需平衡歷史保護(hù)與高密度開發(fā)；杭州錢塘區(qū)地塊容積率雖然只有1.08，但由于商住混合，需自持比例較高而最終底價(jià)成交。

??隨著各地年度規(guī)劃發(fā)展計(jì)劃的推進(jìn)，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目陸續(xù)迎來出讓，在更高的開發(fā)和運(yùn)營要求之下，重點(diǎn)地塊由意向企業(yè)底價(jià)競得的情況自然更加常見，這并不能代表投資方信心的回落。反而是這些開發(fā)難度較高的地塊能夠在當(dāng)前市場環(huán)境下順利出讓，在一定程度上反映了市場穩(wěn)信心進(jìn)程的有效推進(jìn)。隨著中央部委發(fā)起的城市更新行動(dòng)的加速落地，預(yù)計(jì)年內(nèi)還會(huì)有更多開發(fā)難度較高的重大項(xiàng)目入市，高總價(jià)地塊中的底價(jià)或低溢價(jià)成交也會(huì)更加常見。

??單價(jià)榜方面，北外灘集團(tuán)底價(jià)競得的上海虹口區(qū)宅地排在第一，住宅部分平均樓板價(jià)8.8萬元/平方米，周邊新房售價(jià)大約15萬元/平方米。上海楊浦區(qū)地塊排在第二，經(jīng)72輪競價(jià)后由保利置業(yè)以42.41億元競得，溢價(jià)率26.3%，平均樓板價(jià)8萬元/平方米，刷新定海社區(qū)板塊地價(jià)紀(jì)錄。北京海淀地塊排在第三，平均樓板價(jià)7.8萬元/平方米。其余地塊平均樓板價(jià)均在5萬元/平方米以下。