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??地方城投平臺正成為中小城市土地市場的最大“操盤手”。

??4月初，多家研究機構發布了一季度房企拿地數據。從權益拿地面積上看，中小城市（特別是一些縣城）的城投公司異軍突起。

??在機構發布的權益拿地面積百強榜中，城投公司占據七成以上。其中，衡南縣發展集團以122萬平方米的權益拿地面積打敗綠城中國位列榜單第一位，海興縣興港建設發展以89萬平方米的權益拿地面積位列榜單第四位，東山縣新農投發公司以65萬平方米的權益拿地面積位列榜單第十。

??中國房地產報記者查閱上述城投公司拿地信息發現，多數地塊位于其公司所在的城市。

??對此，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示，地方城投公司在當地大舉拿地主要有兩方面的目的：一方面是為了托底當地土地市場；另外一方面是為了拿到地塊后進行融資，幫地方政府做園區的開發、招商引資。

??“地方財政吃緊和低線城市樓市復蘇效果欠佳，或是這一現象產生的重要原因。”中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜認為，地方城投公司的積極拿地行為，有助于穩定土地市場的價格和供應，避免土地市場出現大幅波動，對房地產市場的穩定發展起到一定的支撐作用。同時，此舉可以帶動地方基礎設施建設和相關產業的發展，促進地方經濟的增長，提高地方的就業率和居民收入水平。

??“不過，這一行為也可能導致地方政府債務增加，尤其是在一些地方城投公司資金實力不足的情況下，可能會通過舉債的方式進行拿地，從而加劇地方債務風險。如果地方城投公司拿地后不及時開發或開發進度緩慢，可能會導致土地資源的浪費，影響房地產市場的供應和需求平衡。” 柏文喜坦言。

??分化的土地市場

??今年開年以來，熱點城市土地市場持續回暖。

??根據機構數據，2025年1~3月，TOP100企業拿地總額2895.8億元，同比增長30.6%。核心城市優質地塊競拍熱度較高，300城住宅用地出讓金同比增長兩成多。

??與此同時，土地市場的分化特征愈發明顯。

??克而瑞研究中心分析認為，2025年1~3月，以北京、上海、杭州、成都為代表的一線城市及強二線城市土地成交溢價率持續攀升，核心區位優質地塊頻現高溢價成交現象，推動市場熱度及關注度重回上行通道。值得注意的是，本輪市場回暖呈現明顯結構性特征，三四線城市仍量價同比回縮，市場復蘇動能不足，實質性改善仍需依托區域經濟基本面的修復及政策支持的持續性。

??對于接下來的拿地舉措，頭部房企的投資策略亦高度趨同，均表示集中資源爭奪“回暖”城市的核心地塊，如龍湖集團董事長陳序平在2024年業績會上明確表示，未來龍湖將聚焦一二線核心城市的優質地塊；招商蛇口董事長蔣鐵峰也強調，要優中選優，選擇核心城市、核心區域進行投資。

??這一現象在去年就已初見端倪。

??機構發布的報告顯示，2024年，從城市等級分布來看，百強代表企業的新增土儲權益面積中二線城市占比達到66.5%，較上年提升2.3個百分點；一線城市占比26.0%，較去年提升4.2個百分點；三四線城市占比則大幅減少6.5個百分點至7.5%。

??土地市場的“冷熱”與當地樓市回暖情況有著直接關系。

??根據易居研究院2月份發布的監測數據，100個城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為12.8個月、18個月和30.6個月。去年4月，全國百城中有42個城市去化周期超過36個月，基本是三四線城市。

??顯然，三四線城市去庫存壓力最大。

??多位分析師表示，面對民企拿地困難、土地財政壓力較大的背景，城投是土地市場走弱之下的重要托底力量。此外，城投公司承擔發展地方經濟職責，隨著房企在所屬區域拿地積極性下降，城投公司“托底”拿地是2021年以來一直存在的行為。

??“這些城投公司所拿的地塊雖然面積比較大，但是拿地金額相較于熱點城市往往比較小。”李宇嘉直言。

??記者注意到，今年一季度拿地面積122.3萬平方米的衡南縣發展集團所在的衡陽市2024年全年成交規劃建筑面積共412.1萬平方米。

??在新增貨值百強榜中，權益拿地面積排行第一的衡南縣發展集團僅排在第五十七位，權益新增貨值45億元。記者雖未查找到對應地塊，但其控股的子公司衡南縣文化旅游有限公司在今年1月份取得的衡南縣耒陽市邊緣板塊1宗住宅用地起拍樓面價僅693元/平方米。

??城投開發進度待提速

??城投公司拿地后，開發情況如何？

??克而瑞數據顯示，2021年至2024年7月，城投拿地項目中全部開工的地塊僅20%，加上部分開工地塊，總體開工率22%。即便是時間較早的2021年、2022年，城投拿地開工率也僅30%、27%，而同期央企開工率平均在75%以上，地方國企高達85%，民企也有近五成開工率。

??截至2024年7月，城投拿地未開工面積近3.3億平方米。

??對這一現狀，李宇嘉認為，一方面，城投公司本身不具備房地產開發的能力，其開發能力、運營能力相比房地產企業肯定要弱很多；另一方面，此前城投公司托底拿地的價格可能并不低，按照近兩年的房價走勢，貿然進行開發可能會虧損，所以，開發的意義沒那么大。

??柏文喜則表示，三四線城市房地產市場復蘇動力不足的情況下，拿了地的城投平臺由于擔心市場需求不足，開發后項目可能面臨銷售困難和資金回收緩慢等問題，因此往往選擇暫不開發。

??如何破解開發緩慢，土地閑置的問題？

??柏文喜從多個方面進行了分析，政府應加強對城投公司資金的監管，確保其拿地資金來源合法、合規，防止城投公司因資金問題導致項目無法開發。同時，要加強對土地出讓金的管理，確保資金能夠及時、足額地用于項目的開發和建設。鼓勵城投公司采用創新的開發模式，如與社會資本合作開發、引入專業的房地產開發企業進行合作等，充分利用社會資本的資金、技術和管理經驗，加快項目的開發進度，提高項目的開發質量。

??值得注意的是，盤活存量土地這一方向正逐漸成為房地產政策關注的熱點。

??去年“9·26”政治局會議明確提出支持盤活存量閑置土地。在此前兩日的國新辦新聞發布會上，財政部也明確允許專項債券用于土地儲備。自然資源部和財政部聯合發布了《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，提出明確發債要求及資金使用主體、完善專項債券申報審核流程、做好資金和收益的綜合平衡和嚴格監督管理四項要求，更好支持運用專項債券開展土地儲備工作，有效推動房地產市場止跌回穩。

??國家發展改革委國土開發與地區經濟研究所主任黃征學表示，存量閑置土地和增量土地不同，涉及的利益關系較為復雜，產權主體一般較多。但是，地方城投公司的閑置土地相對好處置，政府把閑置的地收儲過來，一方面強化了調控土地市場的能力，另一方面也減輕了城投公司的資金壓力；另外，部分房企拿到土地后長期閑置不開發，被政府納入收儲，也能回收一部分現金流，緩解償債壓力。

??在柏文喜看來，收儲可以在一定程度上穩定土地市場的供應和價格，避免因土地供應過多或過少導致市場波動，為房地產市場的穩定發展提供保障。同時，收儲可以將分散的土地資源集中起來，進行統一規劃和開發，提高土地的利用效率，優化土地資源配置。

??“不過，收儲專項債資金有限，有需求的地方和項目卻很多，存在較大的不確定性，也不能全然將希望寄托于收儲。”李宇嘉坦言。