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??1500億元！“黑馬”房企建發(fā)又開啟了新的規(guī)模沖刺。

??“我們需要全力增長。”建發(fā)國際董事會主席林偉國在業(yè)績發(fā)布會上表示，盡管環(huán)境存在不確定性，但2025年建發(fā)仍然希望能夠實現(xiàn)市場規(guī)模達到1500億元的目標，并且保持增長。

??率先發(fā)力的是建發(fā)在核心一二線城市拓儲的“野心”，2025年以來已多次刷新“地王”戰(zhàn)績。

??3月末的短短兩天，建發(fā)接連拿下杭州、成都單價“地王”。

??3月28日，歷經(jīng)102輪競價，建發(fā)擊退濱江、綠城、中海、華潤等13家房企，以總價34.35億元摘得杭州蔣村文新單元地塊，溢價率高達115.39%，成交樓面價8.8萬元/平方米，成為杭州土地市場新晉單價“地王”。

??前一天，建發(fā)在成都同樣刷新最高宅地單價戰(zhàn)績。歷經(jīng)213輪競價以33.47億元奪得成都金融城三期H10地塊，溢價率106%，成交樓面價4.12萬元/平方米。這是成都首次樓面價突破4萬元/平方米。

??“不存在所謂的‘地王’項目，今天的好地就是依靠儲備的高價地，優(yōu)地優(yōu)價。房地產(chǎn)市場兩極分化明顯，優(yōu)質的地段和項目始終受歡迎，所以它的價差與普通產(chǎn)品相差較大。”林偉國表示，雖然建發(fā)此次拿的杭州地塊單價最高，但仍然低于公司預期，實際地價水平比預期還要低，它的地段和稀缺性非常重要。

??這是林偉國首次以建發(fā)國際董事會主席的身份亮相業(yè)績發(fā)布會。在發(fā)布業(yè)績公告的當天，建發(fā)國際官宣“換帥”，委任林偉國為董事會主席。他曾帶領建發(fā)國際邁進2000億元的梯隊，成為房地產(chǎn)下半場的“黑馬”，但“狂飆”之后亦陷入“增收不增利”的怪圈，如何破局，對當下的林偉國來說至關重要。

??批量制造“地王”

??30天內(nèi)，4座城市，誕生6個“地王”，杭州和成都更是上演極限“狂飆”，兩地連續(xù)兩日的樓面價“新王”均出自閩系“黑馬”建發(fā)房產(chǎn)。

??在成都，213輪，金融城地塊樓面價突破4萬元/平方米，半年前在該地塊南側，貝殼旗下貝好家以27300元/平方米的樓面價競得23.6畝地塊，溢價率42.19%，刷新彼時成都土拍單價紀錄。

??半年時間，樓面價漲超13000元，建發(fā)如何盈利？投資者提出了擔憂。

??“去年貝殼拿地，是成都房地產(chǎn)行業(yè)處于最低谷，現(xiàn)在我們拿到這塊地時，成都市場已經(jīng)回歸正常狀態(tài)。”林偉國解釋，建發(fā)拿地前已進行深度調研，包括客戶對產(chǎn)品的定位需求以及預期接受的價格水平。“兩塊地雖然位置接近，但產(chǎn)品之間存在差異，包括地塊規(guī)模、總平布局等。”

??與成都單價“地王”是建發(fā)房產(chǎn)2025年在成都首個新增土儲不同，杭州是建發(fā)拓儲的核心城市，2024年在杭州拿地金額約158億元，僅次于濱江和綠城，杭州單城為建發(fā)提供的銷售額超300億元。此次蔣村地塊8.8萬元/平方米的樓面價，只用三天就打破了濱江拿下的西興地塊7.74萬元/平方米的樓面價紀錄，成為最新杭州單價“地王”，未來售價預計在12萬～15萬元/平方米。

??林偉國表示，建發(fā)對土地市場保持謹慎積極的態(tài)度，始終把現(xiàn)金流的安全放在第一位，同時保持合理的利潤水平，比如在基本安全的情況下，維持6～8個點的利潤水平。當然，具體地塊也要具體分析，整體是把安全性放在高于利潤率的位置來看。

??2025年開局，建發(fā)房產(chǎn)就已呈現(xiàn)狂奔態(tài)勢，一季度累計投資額近200億元。1月2日歷經(jīng)244輪競價，拿下北京海淀朱房四街0030地塊，成交價90.4億元，溢價25%，折合樓面價95062元/平方米，刷新了北京彼時土地單價紀錄。

??2月14日的杭州首場土拍，建發(fā)時隔2年重回良渚板塊，以1.59萬元/平方米的樓面價競得良渚元城智谷宅地，溢價率15.85%，容積率僅1.2。

??3月21日，建發(fā)又以底價24.9億元拿下廈門湖里蔡塘和海滄樂活島兩個地塊，加大在“大本營”的投資布局。

??“今年拿地目標預計比去年有所增加，當然也會根據(jù)市場情況靈活調整?！苯òl(fā)房產(chǎn)方面表示。

??拉長時間線來看，建發(fā)是近幾年在行業(yè)下行期逆勢擴儲的“黑馬”選手。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年～2024年，建發(fā)權益拿地金額分別為544億元、738億元、406億元，這3年均位列中國房企權益拿地金額排行榜的前五位。

??逆勢拿地對提升建發(fā)的市占率助力不大。目前建發(fā)除了在福建省市占率達到10%以外，其他省份的市占率總體比較低，在1%～4%。截至2024年末，建發(fā)國際土儲貨值約2210億元，其中2022年后新拿地項目占比約8成。

??建發(fā)國際管理層認為，在2025年房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)得到持續(xù)深化環(huán)境下，加大拓展，提高杭州、成都等深耕城市占有率是非常有必要的。

??增收不增利

??深處行業(yè)調整期，“黑馬”建發(fā)國際也“失速”了。

??2024年財報顯示，報告期內(nèi)建發(fā)國際實現(xiàn)營業(yè)收入1429.9億元，同比增長6.4%；毛利189.72億元，同比增長27.2%；毛利率13.3%，同比微增2.2%；歸屬母公司凈利潤約48億元，同比下降4.6%；歸屬母公司核心利潤42.7億元，同比下降1.6%。

??單從橫向對比，在全行業(yè)普遍巨虧的大環(huán)境下，建發(fā)國際交出的這份“成績單”尚屬良好。但縱向比較，建發(fā)國際的盈利能力持續(xù)下降，同比減少約2.31億元，歸屬母公司凈利潤已跌至近3年同期最低，且延續(xù)了“增收不增利”困局。

??與此同時，建發(fā)國際的銷售規(guī)模也出現(xiàn)“縮水”。于2024年末，建發(fā)國際累計合同銷售金額約為1033.6億元，同比減少約346億元，降幅為25.1%；累計合同銷售建筑面積約為505萬平方米，同比減少約162萬平方米，降幅24.3%。這也是建發(fā)國際銷售額近5年的最低谷。

??開源證券分析師認為，建發(fā)國際利潤下降主要由于并表存貨計提減值損失36.7億元，較2023年增加20.3億元。2021年～2024年，建發(fā)國際合計計提并表存貨減值損失近百億元。

??顯然，計提減值成為吞噬建發(fā)國際利潤的最大“黑洞”。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調整期，建發(fā)國際過去幾年高溢價獲取的部分存貨價值已出現(xiàn)“縮水”。

??從毛利率這一關鍵指標來看，2020年～2024年，建發(fā)國際毛利率分別為17.2%、16.4%、15.3%、11.1%和13.3%。盡管2024年的毛利率得益于報告期內(nèi)高毛利項目的交付而有所微升，但整體仍呈下滑趨勢。相較TOP5房企的毛利率，還是略有差距。

??“利潤下滑一定程度上也是過去幾年大舉圈地的結果?！蹦橙谭治鰩熣J為，建發(fā)國際歷史高位獲取的高地價、低利潤項目影響仍在持續(xù)傳導。受銷售去化壓力放大影響，不排除“以價換量”來保證貨值去化，進而加劇其“增收不增利”的表現(xiàn)。此外，行業(yè)下行，存貨跌價及投資物業(yè)賬面價值縮水，房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產(chǎn)減值損失等，也對當期的利潤表現(xiàn)有較大的影響。

??林偉國表示，從經(jīng)營角度來說，房地產(chǎn)最壞的時期似乎是在去年，最壞的時期似乎已經(jīng)過去，各家開發(fā)商也不像從前說的面粉比面包貴，所以未來整體的結轉利潤和毛利都會逐漸恢復到一個比較正常的水平。

??負債方面，截至2024年年末，建發(fā)國際負債權益比率為87.6%，相比2023年的93.2%有所下降，主要由于非控股權益的貢獻增加所致。有息負債845億元，同比增長5.7%，有約115億元借款需要在一年內(nèi)償還。同期建發(fā)國際持有現(xiàn)金572.6億元。

??“2025年，公司總思路是穩(wěn)規(guī)模、增利潤，以提高市場占有率?！苯òl(fā)國際方面表示，若整體市場需求保持較好態(tài)勢，公司將努力提升自身經(jīng)營質量，在去年1300多億元銷售額的基礎上有所提高。同時也將根據(jù)市場情況，靈活調整經(jīng)營策略，以保持合理現(xiàn)金流和利潤為首要目標。